Bereich

Kredite

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 12. August 2026 · Eigene Zins- und Tilgungsrechnungen, Normen am 12.08.2026 geprüft

Der Rest dieser Seite rechnet aus, was Geld einbringt. Hier ist das Vorzeichen umgedreht: Kredite kosten, und die entscheidende Zahl steht in keinem Werbetext — die Summe aller Raten. Die Kreditarten unterscheiden sich darin erheblich, vom Dispo bis zur Baufinanzierung.

Wo anfangen?

Vier Absichten führen in diesen Bereich, und sie brauchen verschiedene Antworten. Der jeweils passende Einstieg steht daneben.

Warum dieser Bereich hierher gehört

Diese Seite erklärt Zinsen sonst aus einer einzigen Richtung: als Ertrag. Der Zinsbereich rechnet aus, was Tagesgeld nach Steuern und Inflation übrig lässt, P2P-Kredite beschreiben dieselbe Sache aus der Sicht dessen, der verleiht. Wer einen Kredit aufnimmt, steht auf der anderen Seite desselben Vertrags — und dort gelten dieselben Rechenregeln, nur mit umgekehrtem Vorzeichen.

Der Unterschied ist die Sicherheit der Zahl. Eine Rendite ist eine Erwartung, ein Sollzins ist eine Verpflichtung. Genau das macht die Schuldnerseite rechnerisch einfacher und wirtschaftlich unangenehmer: Was ein Kredit kostet, steht am Tag des Abschlusses fest.

Zwei Familien von Krediten

Der Bereich behandelt zwei Familien, die sich in fast jeder Größe unterscheiden — und deren Verwechslung der häufigste Fehler beim Vergleich ist.

Die vorletzte Zeile ist die folgenreichste. Beim Konsumkredit endet der Vertrag, wenn die letzte Rate gezahlt ist. Beim Immobiliendarlehen endet am Ende der Zinsbindung nur die Zinsvereinbarung — die Restschuld bleibt und wird zu unbekannten Konditionen weiterfinanziert. Wer beide über dieselbe Kennzahl vergleicht, vergleicht zwei verschiedene Produkte.

Nicht zu diesem Bereich gehört die Baufinanzierung einer Kapitalanlage. Sie bleibt bei den Immobilien, weil sie sich nur zusammen mit Miete, Abschreibung und Cashflow beurteilen lässt — dort ist das Annuitätendarlehen ein Baustein einer Renditerechnung, nicht der Gegenstand. Die Trennlinie ist die Verwendung, nicht das Produkt.

Was geht raus?

Ein Ratenkredit hat drei Größen: den ausgezahlten Betrag, den Sollzins und die Laufzeit. Aus ihnen ergibt sich die monatliche Rate als Annuität — ein über die Laufzeit gleichbleibender Betrag, in dem der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.

Die Rate ist die Zahl, mit der geworben wird, und die am wenigsten aussagt. Sie lässt sich durch eine längere Laufzeit fast beliebig senken, ohne dass der Kredit billiger wird — im Gegenteil.

Eigene Berechnung mit dem Kreditrechner: 15.000 Euro Nettodarlehen, 6,5 Prozent Sollzins, keine Nebenkosten.

Zwischen der ersten und der letzten Zeile liegen 3.889 Euro — bei identischem Zinssatz und identischer Summe. Die Laufzeit ist damit der größere Hebel als der Zinssatz, und sie ist die Größe, die im Beratungsgespräch am ehesten nachgegeben wird, weil sie die Rate senkt. Die vollständige Rechnung dazu steht unter Was ein Ratenkredit kostet.

Woraus die Kosten bestehen

Der Sollzins ist der Preis für das geliehene Geld. Er ist nicht der Preis des Kredits. Dazwischen liegen Posten, die den effektiven Jahreszins heben, ohne im Zinssatz aufzutauchen:

• Bearbeitungs- und Vermittlungsentgelte: werden in aller Regel mitfinanziert. Sie erhöhen den verzinsten Betrag, ohne dass mehr Geld ausgezahlt wird — sie wirken deshalb zweimal.
• Restschuldversicherung: formal freiwillig. Ist sie faktisch Voraussetzung für die Vergabe, gehört ihre Prämie in den effektiven Jahreszins.
• Kontoführung für das Darlehenskonto: eine laufende Gebühr, die je nach Ausgestaltung ebenfalls in die Kostenrechnung gehört.
• Verzugskosten: gehören ausdrücklich nicht hinein, weil sie nicht bei vertragsgemäßem Verlauf anfallen — sie können den tatsächlichen Preis aber erheblich verändern.

Der effektive Jahreszins fasst diese Posten in einer Zahl zusammen. Er ist als Nullstelle der Zahlungsreihe definiert: Auf der einen Seite steht, was tatsächlich ausgezahlt wird, auf der anderen die Summe aller abgezinsten Raten. Wie er gerechnet wird, gibt § 16 PAngV nebst Anlage vor — die Einzelheiten stehen unter Effektiver Jahreszins.

Eigene Berechnung mit dem Kreditrechner: 15.000 Euro, 6,5 Prozent Sollzins, 60 Monate, Nebenkosten mitfinanziert. Warum die Prämie so stark wirkt, steht unter Restschuldversicherung.

Die Baufinanzierung

Bei der Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums verschiebt sich der Schwerpunkt. Der Sollzins ist hier kein Verhandlungsergebnis, sondern folgt aus vier Bestandteilen: den Refinanzierungskosten der Bank — die an den Renditen langlaufender Pfandbriefe hängen und nicht am Leitzins —, ihrer Marge, einem Risikoaufschlag und Prämien für Wahlrechte. Die Zerlegung steht unter Bauzinsen: woraus sie entstehen.

Der Risikoaufschlag hängt am Beleihungsauslauf, also am Verhältnis von Darlehen zu Objektwert. Übliche Staffelstufen liegen bei 60, 80, 90 und 100 Prozent — und der Unterschied zwischen ihnen ist größer, als die Prozentangaben vermuten lassen:

Eigene Berechnung mit dem Baukreditrechner: Kaufpreis 400.000 Euro, Nebenkosten 10,07 Prozent, 2 Prozent anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Sollzinssätze als Annahme je Staffelstufe.

Zwischen der ersten und der letzten Zeile liegen 139.872 Euro Zinsen — mehr als das Eigenkapital der ersten Zeile. Bemerkenswert ist dabei, dass nur ein Teil davon auf den höheren Zinssatz entfällt; der Rest ist schlicht die größere Summe. Was das fehlende Eigenkapital außerdem an Beweglichkeit kostet, steht unter Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Eine Finanzierung besteht dabei selten aus einem Darlehen. Bankdarlehen, Förderdarlehen und gelegentlich eine Bausparkombination haben jeweils eigene Zinssätze, Bindungen und Tilgungsprofile — die Belastung ist deshalb nicht konstant, sondern springt. Welche Posten im Angebot fehlen, steht unter Bausteine einer Baufinanzierung; wie der Weg von der Anfrage zur Auszahlung abläuft, unter Ablauf und Unterlagen.

Zinsbindung, Tilgung, Restschuld

Über den Sollzins wird verhandelt, über zwei andere Zahlen wird entschieden: den anfänglichen Tilgungssatz und die Zinsbindung. Beide wirken auf dieselbe Größe — die Restschuld am Ende der Bindung.

Eigene Berechnung mit dem Baukreditrechner: 400.000 Euro, 3,6 Prozent Sollzins, 10 Jahre Zinsbindung, danach 5 Prozent Anschlusszins angenommen.

Zwischen einem und drei Prozent anfänglicher Tilgung liegen 259.048 Euro Zinsen — bei identischem Zinssatz und identischer Bank. Keine Zinsverhandlung bewegt einen vergleichbaren Betrag.

Die Zinsbindung wirkt daneben nicht auf die Höhe der Schuld, sondern auf die Sicherheit darüber. Und sie ist einseitiger, als es scheint: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB darf der Darlehensnehmer in jedem Fall nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist kündigen, entschädigungsfrei; die Bank hat kein Gegenstück dazu. Eine zwanzigjährige Bindung ist damit wirtschaftlich eine zehnjährige plus eine Option — Einzelheiten unter Zinsbindung und Tilgungssatz.

Was am Ende der Bindung geschieht, entscheidet über mehr als die Rate. Bleibt sie unverändert und steigt der Zins, verlängert sich die Rückzahlung überproportional — bis zu einem Punkt, an dem die Rate überhaupt nicht mehr tilgt. Die Wege dorthin — Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen — stehen unter Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen.

Wer welche Konditionen bekommt

Der beworbene Zinssatz ist eine Untergrenze für wenige. Was der Einzelne bekommt, entscheiden zwei Prüfungen, die unabhängig voneinander zur Ablehnung führen können: die der Person und die des Objekts. Die Personenprüfung ist bei Immobiliardarlehen gesetzlich vorgeschrieben und arbeitet nach § 505b Abs. 2 BGB mit Einkommen und Ausgaben — nicht mit dem Wert der Immobilie. Die Systematik steht unter Bonität bei der Baufinanzierung.

Drei Dinge lassen sich davon beeinflussen, und alle drei brauchen Vorlauf:

• Die eigene Auskunftei-Selbstauskunft vorab lesen und fehlerhafte Einträge korrigieren lassen. Wie sich Anfragen auf den Score auswirken, steht unter Schufa, Score und die Konditionsanfrage.
• Ungenutzte Rahmen kündigen. Ein Dispositionskredit belastet die Haushaltsrechnung, auch wenn er nie in Anspruch genommen wurde.
• Mehrere Wege abfragen. Weil Objektbewertung, Risikopolitik und Vertriebsweg zwischen Instituten auseinanderfallen, ist die Streuung der Angebote groß — siehe Vermittler oder Hausbank.

Warum die Erwerbslage dabei schwerer wiegt als die Einkommenshöhe und welche Besonderheiten für Beamte, Selbstständige, befristet Beschäftigte und Menschen im Ruhestand gelten, steht unter Baufinanzierung nach Berufsgruppe. Warum der Werbezins fast nie der eigene ist, unter Warum kaum jemand den Werbezins bekommt.

Was kann schiefgehen?

• Die Rate passt, das Leben ändert sich. Ein Kredit ist eine Verpflichtung über Jahre; Einkommen, Miete und Energiekosten sind es nicht. Ein Puffer im Haushalt ist wichtiger als ein Zehntelprozent beim Zinssatz.
• Umschuldung als Dauerzustand. Wird ein Kredit durch einen neuen mit längerer Laufzeit abgelöst, sinkt die Rate und steigt die Gesamtbelastung. Das ist der häufigste Weg in eine Spirale.
• Der teure Alltagskredit. Ein dauerhaft ausgeschöpfter Dispositionskredit ist kein Überbrückungsinstrument mehr, sondern die teuerste geläufige Kreditform.
• Kredit auf Wertpapiere. Ein Wertpapierkredit wirkt in beide Richtungen. Die Zinsen fallen sicher an, der Kurs ist eine Annahme — und der Nachschuss kommt im ungünstigsten Moment.
• Nullprozentangebote mit Beipack. Wo bei Barzahlung ein Nachlass möglich wäre, ist die Finanzierung nicht kostenlos, sondern der Nachlass der Preis.

Wer bereits Schwierigkeiten hat, die laufenden Raten zu bedienen, braucht keinen weiteren Kredit, sondern eine Beratung. Die anerkannten Schuldnerberatungsstellen arbeiten für Verbraucher kostenfrei; ein Angebot, das in dieser Lage einen neuen Kredit als Lösung darstellt, ist keine.

Wie schnell wieder raus?

Anders als eine Anlage lässt sich ein Verbraucherdarlehen jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen — das ist ein gesetzliches Recht und keine Kulanz der Bank. Sie darf dafür eine Entschädigung verlangen, deren Höhe doppelt gedeckelt ist: auf ein Prozent des zurückgezahlten Betrags, auf ein halbes Prozent bei höchstens einem Jahr Restlaufzeit, und in keinem Fall höher als die Zinsen, die bis zum vereinbarten Ende noch angefallen wären.

Eigene Berechnung mit dem Kreditrechner: 15.000 Euro, 6,5 Prozent Sollzins, 60 Monate, Ablösung zum jeweiligen Monat, Entschädigung nach § 502 BGB.

Die Entschädigung ist in allen vier Zeilen ein einstelliger Prozentanteil der ersparten Zinsen — die Rechnung geht deshalb selten knapp aus. Was dagegen mit der Zeit verschwindet, ist die Ersparnis selbst: Am Ende der Laufzeit besteht die Rate fast nur noch aus Tilgung, und Tilgung lässt sich nicht sparen. Die Einzelheiten stehen unter Vorzeitig zurückzahlen: Recht und Kosten; die Rechnung für einen Wechsel zu einem anderen Anbieter unter Umschuldung: wann sie sich rechnet.

Tilgen oder anlegen

Die Frage, die diesen Bereich mit dem Rest der Seite verbindet. Sie ist nicht symmetrisch: Der ersparte Kreditzins ist eine sichere Größe und bleibt ungeschmälert, ein Anlageertrag ist eine Annahme und wird besteuert. Daraus folgt eine Schwelle, die immer über dem Sollzins liegt.

Eigene Berechnung mit dem Kreditrechner: 10.000 Euro über 10 Jahre, 26,375 Prozent auf den Ertrag (Abgeltungsteuer und Soli), Sparerpauschbetrag ausgeschöpft, keine Teilfreistellung.

Der Abstand wächst mit dem Zinssatz, weil die Steuer auf den gesamten Ertrag wirkt. Und er sinkt mit dem Anlagehorizont, weil die Steuer erst am Ende anfällt — ein Effekt, der in kurzen Zeiträumen kaum und in langen deutlich ins Gewicht fällt. Ausgegeben wird hier eine Schwelle, keine Empfehlung; die Herleitung steht unter Tilgen oder anlegen.

Was der Fiskus damit zu tun hat

Bei privat verwendeten Krediten: nichts. Zinsen für Konsumausgaben sind Kosten der privaten Lebensführung und mindern die Steuerlast nicht. Damit unterscheidet sich die Schuldnerseite grundlegend von der Anlegerseite, wo jeder Ertrag steuerlich erfasst wird.

Dient das Darlehen dagegen der Erzielung von Einkünften — der Klassiker ist die vermietete Immobilie —, sind die Zinsen Werbungskosten. Die Tilgung ist es nie: Sie ist Vermögensbildung, kein Aufwand. Diese Trennung ist der Grund, warum in der Cashflow-Rechnung einer Immobilie die Rate in zwei Teile zerlegt werden muss.

Eine wichtige Ausnahme betrifft Kapitaleinkünfte: Wer einen Kredit aufnimmt, um Wertpapiere zu kaufen, kann die Zinsen nicht abziehen — § 20 Abs. 9 EStG schließt den Werbungskostenabzug dort aus. Wo die Grenze zwischen privater und einkünftebezogener Verwendung verläuft, steht unter Sind Kreditzinsen absetzbar? Wie Kapitalerträge selbst besteuert werden, unter Steuern in Deutschland.

Typische Fehler

1. Die Rate vergleichen statt der Gesamtkosten. Zwei Angebote mit gleicher Rate können sich um mehrere tausend Euro unterscheiden, wenn die Laufzeiten abweichen.
2. Die Restschuld für einen Vorteil halten. Bei gleichem Tilgungssatz und höherem Zins ist die Restschuld niedriger — bezahlt mit einer höheren Rate und mehr Zinsen.
3. Kreditanfragen statt Konditionsanfragen stellen. Der Unterschied steht in einem Wort im Formular und wirkt auf den Score.
4. Die Tragfähigkeit an der Anfangsrate messen. Bei Förderdarlehen mit tilgungsfreien Jahren springt die Belastung später; maßgeblich ist die höchste, nicht die erste.
5. Eigenkapital zum Darlehen addieren. Der mögliche Kaufpreis ergibt sich erst, nachdem die Nebenkosten abgezogen sind — siehe Wie viel Haus kann ich finanzieren?
6. Die Warmmiete als Maßstab nehmen. Betriebskosten fallen auch als Eigentümer an; Instandhaltung, Grundsteuer und Gebäudeversicherung kommen hinzu.
7. Die Förderung nach Vertragsschluss beantragen. Sie muss vor Vorhabenbeginn beantragt sein — der häufigste Grund für eine ausgefallene Förderung.
8. Ein Prolongationsangebot unverglichen annehmen. Ein Zehntelprozentpunkt auf eine sechsstellige Restschuld wiegt die Kosten eines Wechsels um ein Vielfaches auf.

Glossar

Annuität

Die über die Laufzeit gleichbleibende Rate aus Zins- und Tilgungsanteil. Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt — mit dem Sollzins als Wachstumsrate.

Sollzins

Der nominale Preis für das geliehene Geld, ohne Nebenkosten. Keine Vergleichsgröße zwischen zwei Angeboten.

Effektiver Jahreszins

Die Nullstelle der Zahlungsreihe aus Auszahlung und allen Rückzahlungen einschließlich vergabebedingter Kosten. Berechnung nach § 16 PAngV nebst Anlage.

Nettodarlehensbetrag

Was tatsächlich beim Kreditnehmer ankommt. Mitfinanzierte Entgelte und Prämien erhöhen den verzinsten Betrag, nicht diesen.

Anfänglicher Tilgungssatz

Der Anteil der Darlehenssumme, der im ersten Jahr getilgt wird. Er beschreibt nur das erste Jahr und bestimmt zusammen mit dem Sollzins die Annuität.

Zinsbindung

Der Zeitraum, für den der Sollzins fest vereinbart ist. Nicht zu verwechseln mit der Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung.

Restschuld

Der am Ende der Zinsbindung noch offene Betrag. Er wird zu Konditionen weiterfinanziert, die bei Vertragsschluss unbekannt sind.

Beleihungsauslauf

Das Verhältnis des Darlehens zum Wert der Immobilie. Bestimmt die Zinsstaffel; übliche Schwellen bei 60, 80, 90 und 100 Prozent.

Beleihungswert

Der von der Bank intern ermittelte Wert des Objekts. Er kann vom Kaufpreis abweichen und verschiebt dann den Beleihungsauslauf.

Bereitstellungszins

Fällt auf den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens an, sobald die bereitstellungszinsfreie Zeit abgelaufen ist. Getilgt wird in dieser Zeit nichts.

Tilgungszuschuss

Teil eines Förderdarlehens, der nicht zurückgezahlt werden muss. Er wird der Schuld gutgeschrieben, ohne dass Geld fließt.

Forward-Darlehen

Anschlussdarlehen mit heute vereinbartem Zins und späterer Auszahlung. Es besteht eine Abnahmepflicht — ein Termingeschäft, keine Option.

Prolongation

Fortsetzung des Darlehens bei derselben Bank zu neuen Konditionen. Ohne Grundbuchkosten, aber auch ohne Wettbewerb.

Vorfälligkeitsentschädigung

Ausgleich für die vorzeitige Rückzahlung. Bei Verbraucherdarlehen nach § 502 BGB doppelt gedeckelt; sie entfällt, soweit ein Kündigungsrecht nach § 489 BGB besteht.

Konditionsanfrage

Anfrage zur Ermittlung von Konditionen, die für den Score neutral ist — im Unterschied zur Kreditanfrage, die gespeichert und für andere Institute sichtbar wird.

Restschuldversicherung

Versicherung gegen Zahlungsausfall durch Tod, Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit. Die Einmalprämie wird mitfinanziert und damit mitverzinst.

Repräsentatives Beispiel

Pflichtangabe bei Zinswerbung nach § 17 PAngV. Es muss einem Satz entsprechen, zu dem mindestens zwei Drittel der auf die Werbung hin geschlossenen Verträge zustande kommen.

Gesamtschuldnerische Haftung

Jeder Darlehensnehmer haftet für die volle Summe. Sie endet nicht mit Trennung oder Auszug, sondern erst mit der Entlassung aus dem Vertrag durch die Bank.

Rechtsquellen

• § 16 PAngV Verbraucherdarlehen — Berechnung des effektiven Jahreszinses nach der Anlage Bundesministerium der Justiz
• § 17 PAngV Werbung mit Zinssätzen: Pflichtangaben und repräsentatives Beispiel Bundesministerium der Justiz
• § 356b BGB Widerrufsrecht: Fristbeginn erst mit Bereitstellung der Vertragsurkunde; bei Immobiliardarlehen Erlöschen nach zwölf Monaten und 14 Tagen Bundesministerium der Justiz
• § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang, Frist sechs Monate Bundesministerium der Justiz
• § 500 BGB Kündigungsrecht des Darlehensnehmers und vorzeitige Rückzahlung Bundesministerium der Justiz
• § 502 BGB Vorfälligkeitsentschädigung und ihre Obergrenzen Bundesministerium der Justiz
• § 505a BGB Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung; beim Immobiliardarlehen Abschluss nur bei wahrscheinlicher Erfüllung Bundesministerium der Justiz
• § 505b Abs. 2 BGB Eingehende Prüfung anhand von Einkommen und Ausgaben — nicht hauptsächlich anhand des Immobilienwerts Bundesministerium der Justiz
• § 655c BGB Vergütung des Darlehensvermittlers: erst nach Auszahlung und Ablauf des Widerrufsrechts Bundesministerium der Justiz
• § 34i GewO Erlaubnispflicht für Immobiliardarlehensvermittler Bundesministerium der Justiz
• § 20 Abs. 9 EStG Abzugsverbot für Werbungskosten bei Einkünften aus Kapitalvermögen Bundesministerium der Justiz

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 12.08.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab. Die Berechnungsvorschrift für den effektiven Jahreszins steht in der Anlage zu § 16 PAngV. Die Normen regeln Verfahren und Pflichten, nicht die Höhe von Zinssätzen — diese ist frei vereinbar.

Fazit

Die Schuldnerseite ist rechnerisch die einfachere Hälfte dieser Seite: Alle Größen stehen bei Vertragsschluss fest. Schwierig ist etwas anderes — dass die Zahlen, mit denen geworben wird, systematisch die falschen sind. Die Rate sagt nichts über die Kosten, der Sollzins nichts über den Preis, die Restschuld nichts über den Vorteil.

Drei Zahlen tragen stattdessen: der effektive Jahreszins für den Vergleich zweier Angebote, die Summe aller Zahlungen für die Kosten, und bei Immobilien die Restschuld am Ende der Zinsbindung für das Risiko. Wer diese drei kennt, braucht kein Vergleichsportal, um ein Angebot einzuordnen.

Und eine Grenze zieht dieser Bereich ausdrücklich: Er enthält keine Empfehlung, einen Kredit aufzunehmen, keine Anbieterrangliste und keine Zinsprognose. Ob eine Verpflichtung über Jahre tragfähig ist, entscheidet der eigene Haushalt — nicht der Zinssatz und nicht diese Seite.

Was zuletzt dazugekommen ist