Rechner
Immobilien vergleichen
Zwei Objekte lassen sich schlecht im Kopf gegeneinander halten — zu viele Größen wirken gleichzeitig. Hier stehen sie nebeneinander, mit derselben Rechnung dahinter.
Rechne ein Objekt im Immobilienrechner durch und merke es dir dort. Danach erscheint es hier — bis zu acht Objekte lassen sich gegenüberstellen.
| Kennzahl |
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Bester Wert je Zeile hervorgehoben. „Besser“ meint dabei nur den rechnerisch günstigeren Wert — nicht die bessere Entscheidung.
Objekte
Lokal in deinem Browser gespeichert
Worauf es beim Vergleich ankommt
| Kennzahl | Was sie beantwortet | Wo sie täuscht |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Wie viel Miete der Kaufpreis bringt | Ignoriert Nebenkosten und Bewirtschaftung vollständig |
| Nettomietrendite | Ertragskraft nach Kosten | Sagt nichts über die Finanzierung |
| Kaufpreisfaktor | Wie viele Jahresmieten der Preis entspricht | Lage und Zustand fließen nicht ein |
| Kapitaldienstdeckung | Ob die Miete die Rate trägt | Nur eine Momentaufnahme des ersten Jahres |
| Cashflow nach Steuern | Was monatlich übrig bleibt | Hängt am persönlichen Steuersatz — der sich ändern kann |
| Eigenkapitalrendite | Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals | Steigt mit dem Kredithebel, und mit ihm das Risiko |
Wie dieser Rechner rechnet
| Baustein | Wie gerechnet wird |
|---|---|
| Gemeinsamer Kern | Alle verglichenen Objekte laufen durch denselben geprüften Immobilienkern wie die Einzelrechnung — es gibt keine zweite, vereinfachte Rechnung für den Vergleich |
| Gleiche Annahmen | Zinsniveau, Haltedauer und Steuerannahmen gelten für alle Objekte gleich. Unterschiede im Ergebnis stammen damit aus den Objektdaten, nicht aus der Rechnung |
| Kennzahlen | Je Objekt Nettomietrendite, Cashflow nach Steuern, interner Zinsfuß und Risikoklasse — dieselben Größen wie in der Einzelansicht |
| Merkliste | Die verglichenen Objekte liegen ausschließlich im Browser des Nutzers. Es wird nichts übertragen und nichts gespeichert, was die Seite lesen könnte |
| Rundung | Gerechnet wird ungerundet, gerundet erst bei der Anzeige |
Ein Vergleich ist nur so gut wie die Eingaben: Zwei Objekte mit unterschiedlich optimistischen Mietannahmen ergeben eine Rangfolge, die nichts über die Objekte aussagt. Sinnvoll ist deshalb, zuerst die Annahmen anzugleichen und erst dann zu vergleichen.
Der Vergleich beruht auf deinen Annahmen. Zwei Objekte lassen sich nur sinnvoll gegenüberstellen, wenn beide gleich vorsichtig kalkuliert wurden — insbesondere bei Instandhaltung, Mietausfall und Anschlusszins. Dies ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Welche Kennzahl entscheidet beim Vergleich zweier Immobilien?
Keine einzelne. Der Kaufpreisfaktor sagt etwas über den Preis, die Nettomietrendite über die Ertragskraft, die Kapitaldienstdeckung über die Tragfähigkeit und der Cashflow nach Steuern darüber, was monatlich tatsächlich übrig bleibt.
Wer nur auf eine Zahl schaut, wählt regelmäßig falsch: Ein Objekt mit hoher Bruttorendite kann nach Bewirtschaftung und Finanzierung schlechter dastehen als eines mit niedrigerer.
Was ist ein guter Kapitaldienstdeckungsgrad?
Ein Wert von 1 bedeutet, dass die Nettomieteinnahmen die Annuität exakt decken. Darunter musst du dauerhaft zuschießen, darüber bleibt Puffer für Leerstand und Reparaturen.
Banken erwarten üblicherweise einen Wert deutlich über 1, weil die Kennzahl sonst schon bei kleinen Störungen kippt. Für die eigene Entscheidung ist der Abstand zu 1 aussagekräftiger als der Wert selbst.
Warum wird der Cashflow über die Jahre schlechter?
Bei einem Annuitätendarlehen sinkt der Zinsanteil und steigt der Tilgungsanteil. Da nur Zinsen absetzbar sind, sinkt die Steuerentlastung Jahr für Jahr, während die Rate gleich bleibt.
Steigende Mieten wirken dagegen. Ob der Cashflow insgesamt steigt oder fällt, entscheidet das Verhältnis beider Effekte — und das lässt sich nur durchrechnen, nicht schätzen.
Wo werden die verglichenen Objekte gespeichert?
Ausschließlich lokal im Speicher deines Browsers. Es findet keine Übertragung an einen Server statt, und die Daten sind auf keinem anderen Gerät sichtbar.
Löschst du die Browserdaten, sind auch die Objekte weg. Über die Schaltfläche unten lassen sie sich jederzeit gezielt entfernen.