Kredite

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 12. August 2026 · Eigene Modellrechnungen, gegen feste Referenzwerte geprüft

Ohne Eigenkapital zu finanzieren ist möglich und nicht verboten. Der Preis dafür steht aber nicht nur im Zinssatz — er steht in einer Zahl, die kein Angebot ausweist: der Zeitspanne, in der die Schuld größer ist als das, was die Immobilie einbringen würde.

Was „ohne Eigenkapital" genau heißt

Der Begriff meint zwei verschiedene Dinge, und der Unterschied entscheidet über die Finanzierung. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung finanziert die Bank den Kaufpreis; Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklercourtage werden aus eigenem Geld bezahlt. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung — der Vollfinanzierung im engeren Sinne — wandert auch dieser Block ins Darlehen.

Die zehn Prozentpunkte klingen nach einem graduellen Unterschied. Sie sind keiner. Die Kaufnebenkosten erzeugen kein Vermögen: Die Grunderwerbsteuer fließt an das Land, das Notarhonorar an den Notar, die Courtage an den Makler. Bei einem Verkauf am Tag nach dem Kauf wäre dieses Geld weg. Wer es mitfinanziert, hat einen Kredit aufgenommen, dem von Anfang an kein Gegenwert gegenübersteht — und genau das ist der Grund für den Zinsaufschlag, nicht eine allgemeine Abneigung der Banken gegen Kunden ohne Erspartes.

In den Zahlen dieser Seite steht ein Kaufpreis von 400.000 Euro mit 10,07 Prozent Nebenkosten, also 40.280 Euro: fünf Prozent Grunderwerbsteuer, 1,5 Prozent Notar und Grundbuch, 3,57 Prozent Maklercourtage. Die Sätze unterscheiden sich je nach Bundesland und Vermittlung erheblich; im Baukreditrechner sind sie einzeln einstellbar.

Der Beleihungsauslauf setzt den Preis

Banken staffeln den Sollzins nicht nach Eigenkapitalquote, sondern nach dem Beleihungsauslauf: dem Verhältnis des Darlehens zum Wert der Immobilie. Übliche Schwellen liegen bei 60, 80, 90 und 100 Prozent. Unterhalb von 60 Prozent gilt die Finanzierung als erstrangig und besonders sicher besichert; darüber wächst der Teil, für den im Verwertungsfall kein Puffer bleibt.

Zwei Folgerungen ergeben sich daraus, und beide werden regelmäßig übersehen. Erstens wirkt zusätzliches Eigenkapital an einer Schwelle doppelt: Es senkt die Darlehenssumme und zugleich den Zinssatz auf den gesamten verbleibenden Betrag. Zwischen 81 und 79 Prozent Beleihung liegen deshalb mehr als zwei Prozentpunkte Beleihung — dort liegt unter Umständen ein Zehntel- oder Viertelprozentpunkt Zins auf der vollen Summe.

Zweitens ist der Wert, den die Bank ansetzt, nicht zwingend der Kaufpreis. Fällt die interne Bewertung niedriger aus, steigt der Beleihungsauslauf, ohne dass sich am Vorhaben etwas geändert hätte. Wer knapp unter einer Schwelle kalkuliert, sollte einkalkulieren, dass er nach der Bewertung darüber liegen kann.

Wie groß die Aufschläge je Stufe ausfallen, ist Verhandlungssache und verschiebt sich mit dem Marktumfeld. Diese Seite hinterlegt deshalb bewusst keine Konditionen. Die folgenden Rechnungen arbeiten mit Annahmen — 3,4 Prozent bei 80, 3,9 Prozent bei 100 und 4,4 Prozent bei 110 Prozent Beleihung —, die im Rechner frei zu ersetzen sind. Was sich nicht ändert, ist die Mechanik dahinter.

Eine Immobilie, drei Finanzierungen

Dieselbe Wohnung, derselbe Kaufpreis, dieselbe anfängliche Tilgung von zwei Prozent, zehn Jahre Zinsbindung. Was sich unterscheidet, ist allein das eingesetzte Eigenkapital:

Eigene Berechnung mit dem Baukreditrechner: Kaufpreis 400.000 Euro, Nebenkosten 10,07 Prozent, ein Annuitätendarlehen, 2 Prozent anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung, Anschlusszins 5 Prozent angenommen. Die Sollzinssätze sind Annahmen für die Staffelstufen.

Die letzte Spalte ist die unbequeme. Zwischen der ersten und der letzten Zeile liegen 139.872 Euro Zinsen — mehr als das eingesetzte Eigenkapital der ersten Zeile. Das ist kein Argument gegen die Vollfinanzierung, denn wer 120.280 Euro nicht hat, kann sie nicht einsetzen. Es ist die Antwort auf die Frage, was das fehlende Eigenkapital kostet: In dieser Modellrechnung etwa das Eineinhalbfache seiner selbst, verteilt über 35 Jahre.

Bemerkenswert ist außerdem, wie sich der Aufschlag zusammensetzt. Von den 908 Euro Ratenunterschied zwischen erster und letzter Zeile entfallen nur etwa 367 Euro auf den höheren Zinssatz; der Rest ist schlicht die größere Summe. Der Zinsaufschlag ist also das kleinere Problem — die größere Schuld ist das eigentliche.

Die Jahre, in denen Verkaufen nicht geht

Die Zahl, die in keinem Angebot steht, ist der Zeitpunkt, ab dem ein Verkauf die Schuld deckt. Solange die Restschuld über dem Nettoerlös liegt, ist die Immobilie nicht verkäuflich, ohne dass Geld nachgeschossen wird — und Geld nachschießen kann definitionsgemäß nicht, wer ohne Eigenkapital gekauft hat.

Eigene Berechnung, 110-Prozent-Fall aus der Tabelle oben. Nettoerlös = Marktwert abzüglich 3,57 Prozent Verkaufskosten; ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist könnte zusätzlich Steuer auslösen.

Sechs Jahre bei unverändertem Marktwert, neun Jahre bei einem Rückgang um zehn Prozent. In dieser Zeit ist die Finanzierung gegenüber allem unbeweglich, was einen Umzug erzwingen könnte: Jobwechsel in eine andere Stadt, Trennung, Pflegefall, ein zweites Kind und zu wenig Zimmer. Das Risiko einer Vollfinanzierung ist nicht in erster Linie, dass sie teuer ist. Es ist, dass sie die Lebensplanung für einige Jahre an eine Adresse bindet.

Wer weiß, dass er lange bleibt, trägt dieses Risiko kaum. Wer es nicht weiß, sollte die Zahl kennen, bevor er unterschreibt — und sie für den eigenen Fall nachrechnen, weil sie mit Tilgungssatz und Nebenkostenquote stark schwankt.

Wann die Bank überhaupt mitmacht

Eine Vollfinanzierung ist eine Ausnahme von der Regel, nicht ein eigenes Produkt. Die Bank prüft dieselben Größen wie sonst, nur strenger. In der Praxis lässt sich das auf vier Punkte verdichten:

• Einkommen und Sicherheit des Einkommens. Unbefristete Anstellung außerhalb der Probezeit, bei Selbstständigen mehrere Jahresabschlüsse. Die Beschäftigungsform wiegt hier schwerer als bei einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital.
• Verhältnis von Rate zu frei verfügbarem Einkommen. Gerechnet wird mit Pauschalen für den Lebensunterhalt, nicht mit dem tatsächlichen Konsumverhalten — deshalb weicht das Ergebnis der Bank regelmäßig vom eigenen Haushaltsbuch ab.
• Das Objekt selbst. Lage, Zustand und Drittverwendbarkeit entscheiden, ob die Bank überhaupt bereit ist, oberhalb der 100-Prozent-Marke zu gehen.
• Saubere Auskunftei-Historie. Der Vollfinanzierung fehlt der Puffer, der kleine Auffälligkeiten sonst ausgleicht. Wie die Konditionsanfrage funktioniert und warum sie nicht mit einer Kreditanfrage verwechselt werden sollte, steht in einem eigenen Artikel.

Rechtlich gerahmt ist das durch die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen darf der Vertrag nach § 505a BGB nur geschlossen werden, wenn die Erfüllung der Verpflichtungen wahrscheinlich ist. Und § 505b Abs. 2 BGB enthält den Satz, der für die Vollfinanzierung zentral ist: Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt oder künftig zunimmt.

Das ist mehr als eine Formalie. Es bedeutet, dass die Erzählung „die Immobilie steigt ja im Wert" gerade nicht die Grundlage der Finanzierung sein darf. Wer sie für sich selbst als Begründung verwendet, argumentiert auf einer Basis, die dem Kreditgeber ausdrücklich untersagt ist.

Was den Aufschlag wieder einholt

Der wirksamste Hebel ist nicht der Zins, sondern die Tilgung. Sie verkürzt die Zeit über Wasser, senkt die Zinssumme und macht die Restschuld zum Ende der Zinsbindung kleiner — die drei Größen, an denen eine Vollfinanzierung scheitert.

Eigene Berechnung mit dem Baukreditrechner, Anschlusszins 5 Prozent angenommen.

Ein Prozentpunkt mehr Tilgung kostet hier 367 Euro im Monat und spart 55.181 Euro Restschuld nach zehn Jahren. Das ist ein guter Tausch — für den, der die Rate aufbringt. Wer sie nicht aufbringt, sollte die Schlussfolgerung nicht umdrehen: Eine Vollfinanzierung mit zwei Prozent Tilgung, die gerade so passt, ist nicht die günstigere Variante, sondern die mit dem längeren Risikofenster.

Drei weitere Stellschrauben wirken in dieselbe Richtung, ohne die Rate zu erhöhen: eine längere Zinsbindung, die die Anschlussfinanzierung verschiebt; ein kostenfreies Sondertilgungsrecht, das jede Sonderzahlung direkt in Deckung verwandelt; und die Frage, ob sich der Nebenkostenblock wenigstens teilweise aus eigenem Geld bezahlen lässt — jeder Euro dort verschiebt den Beleihungsauslauf und damit möglicherweise die Staffelstufe. Welche Bausteine eine Finanzierung sonst noch hat und was Bereitstellungszinsen kosten, steht unter Bausteine einer Baufinanzierung.

Die Gegenrechnung: warten und sparen

Die naheliegende Alternative lautet, ein paar Jahre zu sparen und dann mit Eigenkapital zu kaufen. Sie ist nicht automatisch die bessere, und die ehrliche Rechnung hat vier Posten statt einem.

• Gespartes Eigenkapital. Was in der Wartezeit zusammenkommt, einschließlich Rendite nach Steuern.
• Miete in der Wartezeit. Sie fällt in der Kaufvariante weg — allerdings steht ihr die Zinslast gegenüber, nicht die volle Rate, denn der Tilgungsanteil ist Vermögensbildung.
• Kaufpreisentwicklung. Die einzige Größe, die niemand kennt. Steigen die Preise schneller als das Sparvermögen, war Warten teuer; fallen sie, war es günstig.
• Zinsniveau beim späteren Abschluss. Ebenfalls unbekannt und in der Wirkung oft größer als die Kaufpreisänderung.

Zwei der vier Posten sind Prognosen. Deshalb gibt es hier keine Empfehlung, sondern nur den Hinweis, welche Frage sich überhaupt beantworten lässt: Wer heute liquide Mittel hat und schwankt, ob er sie einsetzt oder anlegt, findet die rechenbare Schwelle unter Tilgen oder anlegen — dort steht, welche Rendite vor Steuern nötig wäre, um den gesparten Sollzins zu schlagen. Im Fall der Vollfinanzierung liegt dieser Sollzins am oberen Ende der Staffel, und damit die Schwelle entsprechend hoch.

Rechtsquellen

• § 505a BGB Kreditwürdigkeitsprüfung: beim Immobiliar-Verbraucherdarlehen nur bei wahrscheinlicher Vertragserfüllung Bundesministerium der Justiz
• § 505b Abs. 2 BGB Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt oder zunimmt Bundesministerium der Justiz

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 12.08.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab. Die Normen betreffen die Pflichten des Darlehensgebers. Ob eine bestimmte Finanzierung zustande kommt, entscheidet die Bank im Einzelfall.