Kredite

Ablauf und Unterlagen

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 12. August 2026

Die Dauer einer Baufinanzierung hängt kaum an der Bank. Sie hängt daran, wie vollständig die Unterlagen beim ersten Mal vorliegen — und ein Teil davon liegt gar nicht beim Antragsteller.

Der Ablauf in sieben Schritten

Zwischen der ersten Anfrage und dem Geldeingang liegen sieben Stationen. Sie in dieser Reihenfolge zu kennen, hilft vor allem an einer Stelle: bei der Frage, was gleichzeitig laufen kann und was nicht.

1. Eigene Rechnung. Tragbare Rate ermitteln, daraus die Darlehenssumme und die Kaufpreisobergrenze — die Systematik steht unter Wie viel Haus kann ich finanzieren?
2. Unterlagen sammeln. Beide Pakete, Person und Objekt. Dieser Schritt bestimmt die Dauer aller folgenden.
3. Konditionsanfragen stellen. Mehrere Institute, als Konditionsanfrage gekennzeichnet — siehe Vermittler oder Hausbank.
4. Angebote vergleichen und verhandeln. Nicht nur den Zinssatz, sondern die Vertragspunkte.
5. Darlehensvertrag schließen. Ab hier läuft die Widerrufsfrist.
6. Notartermin und Grundschuldbestellung. Kaufvertrag und Sicherheit für die Bank.
7. Auszahlung. Beim Kauf in einer Summe nach Fälligkeitsmitteilung des Notars, beim Bau nach Baufortschritt.

Nur die ersten drei Schritte liegen vollständig in eigener Hand. Ab Schritt vier bestimmen Bearbeitungszeiten, Notartermine und Grundbuchämter das Tempo — und keine davon lässt sich durch Nachfassen wesentlich beschleunigen. Beschleunigen lässt sich nur der Anfang.

Zwei Dinge lassen sich dagegen parallelisieren, und beide werden selten genutzt: Das Objektpaket kann bereits während der Besichtigungsphase angefordert werden, lange bevor ein bestimmtes Objekt feststeht — die Liste ist immer dieselbe. Und die Konditionsanfragen können gleichzeitig bei mehreren Instituten laufen, weil sie den Score nicht belasten. Wer beides nacheinander erledigt, verliert Wochen ohne Gegenwert.

Die Unterlagen zur Person

Das erste Paket ist das leichtere, weil alles darin selbst beschaffbar ist. Üblich verlangt werden:

• Ausweisdokument und, bei Nicht-EU-Staatsangehörigkeit, der Aufenthaltstitel.
• Einkommensnachweise. Bei Angestellten die letzten drei Gehaltsabrechnungen und der Arbeitsvertrag; bei Selbstständigen zwei bis drei Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen mit Steuerbescheiden und die aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung.
• Kontoauszüge der letzten Monate — sie zeigen das Zahlungsverhalten und die tatsächlichen Verpflichtungen.
• Nachweis der Eigenmittel samt Herkunft. Größere Eingänge unklarer Herkunft erzeugen Rückfragen; eine Schenkung gehört dokumentiert.
• Aufstellung bestehender Verpflichtungen. Kredite, Leasing, Unterhalt, Dispositionsrahmen. Warum ungenutzte Rahmen belasten, steht unter Bonität bei der Baufinanzierung.

Bei zwei Darlehensnehmern wird dieses Paket für beide Personen verlangt, und zwar vollständig — auch dann, wenn nur einer von beiden das Einkommen einbringt. Das verdoppelt den Beschaffungsaufwand und wird beim Zeitplan regelmäßig vergessen.

Nützlich, aber nicht verlangt: die eigene Auskunftei-Selbstauskunft. Sie wird nicht eingereicht, sondern vorher gelesen — damit ein fehlerhafter Eintrag nicht erst durch die Ablehnung auffällt.

Die Unterlagen zum Objekt

Das zweite Paket ist der eigentliche Engpass, und zwar aus einem strukturellen Grund: Es liegt nicht beim Antragsteller. Grundbuchauszüge kommen vom Amt, Grundrisse und Wohnflächenberechnungen vom Verkäufer, Protokolle und Wirtschaftspläne von der Verwaltung, der Kaufvertragsentwurf vom Notar.

Üblich verlangt werden:

• Aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte oder Lageplan.
• Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Baubeschreibung, gegebenenfalls Baugenehmigung.
• Fotos von Außenansicht und Innenräumen; bei Bestandsimmobilien zusätzlich Angaben zu Modernisierungen mit Jahr.
• Energieausweis und, bei Sanierungsvorhaben, die Kostenaufstellung des Fachbetriebs.
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und die Höhe der Instandhaltungsrücklage.
• Beim Kauf der Kaufvertragsentwurf, beim Neubau der Bauvertrag oder Werkvertrag mit Leistungsverzeichnis.

Wer diese Liste beim ersten Gespräch mit Makler oder Verkäufer übergibt, spart regelmäßig zwei bis drei Wochen. Wer sie erst anfordert, wenn die Bank sie verlangt, verliert dieselbe Zeit — und bei einem begehrten Objekt unter Umständen den Zuschlag.

Zwei Hinweise zur Beschaffung sparen dabei am meisten Zeit. Der Grundbuchauszug darf nicht beliebig alt sein — üblich ist eine Frist von wenigen Monaten —, weshalb ein Exemplar aus der Verkaufsvorbereitung manchmal nicht mehr taugt. Und bei Eigentumswohnungen sind es nicht die Teilungserklärung, sondern die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die am längsten brauchen: Sie liegen bei der Verwaltung, die sie auf Anfrage und nicht auf Zuruf herausgibt.

Sofortzusage, Bestätigung, Vertrag

Drei Begriffe klingen nach Zusage und bedeuten Verschiedenes. Die Unterscheidung entscheidet darüber, worauf man sich verlassen kann.

Die Sofortzusage ist eine automatisierte Vorprüfung auf Basis der eingegebenen Angaben. Sie sagt aus, ob ein Institut den Fall grundsätzlich annimmt — mehr nicht. Die gesetzlich vorgeschriebene Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB findet erst danach statt, und sie beruht auf geprüften Unterlagen statt auf Selbstauskünften.

Die Finanzierungsbestätigung ist das Dokument, das Verkäufer und Makler sehen wollen. Sie belegt, dass eine Bank sich mit dem Fall befasst hat, steht aber regelmäßig unter dem Vorbehalt der abschließenden Prüfung. Dieser Halbsatz ist ihr eigentlicher Inhalt: Wer auf ihrer Grundlage einen Notartermin vereinbart, trägt das Risiko selbst — und ein Rücktritt vom beurkundeten Kaufvertrag ist teuer.

Der Darlehensvertrag ist die einzige verbindliche Stufe. Erst mit ihm steht der Zinssatz fest, und erst mit ihm beginnt die Widerrufsfrist. Die sichere Reihenfolge ist deshalb: Darlehensvertrag zuerst, Notartermin danach — auch wenn der Markt gelegentlich das Gegenteil nahelegt.

Notar, Grundschuld, Auszahlung

Nach der Beurkundung des Kaufvertrags folgt die Bestellung der Grundschuld: Die Bank erhält ein Grundpfandrecht am Objekt, das im Grundbuch eingetragen wird. Beides geschieht regelmäßig im selben Notartermin, die Eintragung selbst braucht danach Zeit — je nach Grundbuchamt Wochen.

Ausgezahlt wird erst, wenn die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen. Beim Kauf ist das üblicherweise die Fälligkeitsmitteilung des Notars; beim Neubau erfolgt die Auszahlung in Raten nach Baufortschritt. In dieser Zeit läuft die bereitstellungszinsfreie Frist — was danach anfällt und warum diese Frist der wirksamere Verhandlungspunkt sein kann als ein Zehntelprozentpunkt Zins, steht unter Bausteine einer Baufinanzierung.

Zwei Punkte gehören in diesen Abschnitt der Planung. Erstens: Die Grundschuld wird üblicherweise nicht gelöscht, wenn das Darlehen getilgt ist — sie bleibt bestehen und kann später erneut valutiert oder an eine andere Bank abgetreten werden. Genau das macht eine Umschuldung am Bindungsende günstig, siehe Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen. Zweitens: Wer ein Förderdarlehen einplant, muss dessen Antrag vor Schritt sechs gestellt haben — Einzelheiten unter Förderdarlehen in der Baufinanzierung.

Beim Neubau kommt eine weitere Abstimmung hinzu: Der Auszahlungsplan der Bank und der Zahlungsplan des Bauvertrags müssen zueinander passen. Fordert der Bauunternehmer eine Rate, für die die Bank den Baufortschritt noch nicht als erreicht ansieht, entsteht eine Lücke, die aus eigenen Mitteln zu überbrücken ist. Beide Pläne vor Vertragsschluss nebeneinanderzulegen ist ein kurzer Vorgang, der sich in genau diesem Fall auszahlt.

Die Widerrufsfrist

Ein Verbraucherdarlehensvertrag ist widerruflich, und die Frist beginnt nicht mit der Unterschrift. Nach § 356b BGB läuft sie erst, nachdem dem Darlehensnehmer eine für ihn bestimmte Vertragsurkunde, sein schriftlicher Antrag oder eine Abschrift bereitgestellt wurde. Fehlen erforderliche Pflichtangaben, beginnt die Frist erst mit deren Nachholung — und beträgt dann einen Monat.

Für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge gibt es zusätzlich eine Obergrenze: Das Widerrufsrecht erlischt spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss beziehungsweise nach dem späteren Zeitpunkt der Bereitstellung.

Praktisch heißt das zweierlei. Die Unterlagen der Vertragsunterzeichnung gehören vollständig abgeheftet, weil sich der Fristbeginn nur damit belegen lässt. Und wer eine Ablösung erwägt, sollte die Frage des Widerrufs vor der Frage der Vorfälligkeitsentschädigung prüfen — die Deckelung und die Ausnahmen nach § 502 BGB sind unter Vorzeitig zurückzahlen: Recht und Kosten beschrieben.

Ein praktischer Hinweis zum Ablagesystem: Alles, was in diesem Verfahren entsteht, wird über Jahrzehnte gebraucht. Der Darlehensvertrag samt Anlagen, die Widerrufsbelehrung, die Grundschuldbestellungsurkunde, die Auszahlungsnachweise und der Kaufvertrag gehören an einen Ort, der auch in zehn Jahren noch auffindbar ist — spätestens zur Anschlussfinanzierung werden sie wieder gebraucht, und ein zweiter Institutsauszug dauert dann länger als das ganze Gespräch.

Was den Vorgang verzögert

Fünf Ursachen erklären den weitaus größten Teil aller Verzögerungen, und vier davon lassen sich vorher ausräumen. Bemerkenswert ist, dass keine davon die Bearbeitungsgeschwindigkeit der Bank betrifft — die ist bei vollständigen Unterlagen selten das Problem.

• Unvollständige Objektunterlagen. Der häufigste Grund. Jede Nachforderung kostet einen vollen Umlauf zwischen Antragsteller, Verkäufer und Bank.
• Nicht belegte Eigenmittel. Größere Eingänge ohne Nachweis führen zu Rückfragen, die vermeidbar wären.
• Ungeklärte Auskunfteieinträge. Sie tauchen erst in der Prüfung auf, und dann fehlt die Zeit, sie zu korrigieren.
• Wechselnde Rahmenbedingungen. Wird während der Bearbeitung die Darlehenssumme oder die Struktur geändert, beginnt die Prüfung in Teilen von vorn.
• Termine bei Notar und Grundbuchamt. Die einzige Ursache, die sich nicht beeinflussen lässt — sie gehört in den Zeitplan eingerechnet, nicht wegverhandelt. Die Bearbeitungsdauer der Grundbuchämter unterscheidet sich regional erheblich; der Notar kann sie für den jeweiligen Bezirk einschätzen und sollte danach gefragt werden.

Wer unter Zeitdruck steht, sollte außerdem wissen, welche Schritte sich vorziehen lassen: Die Grundschuldbestellung kann im selben Notartermin erfolgen wie die Beurkundung des Kaufvertrags, und der Notar kann die Eintragung als dringlich kennzeichnen. Beides muss vorher abgestimmt sein.

Die Summe daraus ist eine einfache Regel: Der Zeitpunkt, an dem eine Baufinanzierung schnell wird, liegt vor der ersten Anfrage. Alles, was danach beschleunigt werden soll, kostet entweder Geld oder Sorgfalt.

Rechtsquellen

• § 356b BGB Widerrufsrecht: Fristbeginn erst mit Bereitstellung der Vertragsurkunde; bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen Erlöschen spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss Bundesministerium der Justiz
• § 505a BGB Kreditwürdigkeitsprüfung vor Vertragsschluss; beim Immobiliar-Verbraucherdarlehen nur bei wahrscheinlicher Erfüllung Bundesministerium der Justiz
• § 502 BGB Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung — Deckelung und Ausnahmen Bundesministerium der Justiz

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 12.08.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab. Die Normen regeln Widerruf und Prüfpflicht. Welche Unterlagen ein Institut im Einzelnen verlangt, legt es selbst fest.