Rechner
Baukredit
Eine Baufinanzierung ist selten ein Darlehen, sondern meist drei. Dieser Rechner setzt sie aus Bausteinen zusammen — und rechnet die Posten mit, die im Angebot fehlen: Bereitstellungszinsen, Nachfinanzierung und die Restschuld, die am Ende der Zinsbindung übrig bleibt. Dazu drei Rechnungen rückwärts: welchen Kaufpreis eine Rate trägt, was die Zinsbindung kostet und was passiert, wenn der Anschlusszins steigt.
Was auffällt
Aus deinen Eingaben abgeleitet
| Jahr | Rate im Monat | Zinsen | Tilgung | Restschuld | Guthaben |
|---|
Wie viel Haus trägt diese Rate?
Rückwärts gerechnet, aus den Angaben oben
Die Rechnung darüber geht vom Kaufpreis aus. Diese geht von der Rate aus — der Reihenfolge, in der die Frage tatsächlich gestellt wird. Zinssatz, Tilgung und die Nebenkostensätze kommen aus deinen Eingaben oben, das Eigenkapital ebenso.
Zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre binden
Dieselbe Finanzierung, drei Bindungen
Eine längere Zinsbindung kostet einen Aufschlag und lässt dafür weniger Schuld zur Neuverhandlung stehen. Wie groß der Aufschlag ist, hängt an der Zinsstrukturkurve und ändert sich — deshalb ist er hier eine Eingabe und keine hinterlegte Zahl. Er trifft nur das Bankdarlehen; Förderkonditionen hängen am Programm.
| Bindung | Sollzins | Rate im Monat | Restschuld am Ende | Anteil offen | Zinsen gesamt |
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Wenn der Anschlusszins steigt
Die Restschuld zu vier Zinsniveaus
Keine Prognose — den Zins in zehn Jahren kennt niemand. Die Frage ist eine andere: Ab welchem Niveau trägt der Haushalt die Anschlussrate nicht mehr? Ausgangspunkt ist der Anschlusszins, den du oben angenommen hast.
| Anschlusszins | Rate danach | gegen heute | Zinsen gesamt | Mehrzinsen | Volltilgung |
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Forward-Darlehen: den Zins vorab sichern
Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zins für einen Termin in der Zukunft. Bezahlt wird das mit einem Aufschlag je Monat Vorlauf. Was die Banken dafür verlangen, ist verschieden und ändert sich mit der Zinserwartung — deshalb ist der Satz hier eine Eingabe.
Gesicherter Zins
—
Vorzeitig ablösen: was die Bank verlangen darf
Aktiv-Passiv-Methode nach § 502 BGB
Wer vor Ablauf der Zinsbindung verkauft oder umschuldet, zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung. Der Deckel von einem Prozent, den man überall liest, steht in § 502 Abs. 3 BGB und gilt ausdrücklich nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen — für den Ratenkredit also. Ein Immobiliardarlehen ist keines. Dort wird der tatsächliche Schaden ersetzt, und der ist regelmäßig ein Vielfaches.
Die drei Posten, die in keinem Angebot stehen
Ein Finanzierungsangebot nennt Sollzins, Rate und Zinsbindung. Was es nicht nennt, entscheidet darüber, ob die Rechnung aufgeht:
| Posten | Wann er auftritt | Warum er übersehen wird |
|---|---|---|
| Bereitstellungszinsen | Während der Bauzeit | Fallen an, ohne dass getilgt wird — und stehen nicht in der Rate |
| Nachfinanzierung | Mitten im Bau | Wird als Ausnahme gedacht, ist aber der Regelfall bei Neubauten |
| Restschuld zum Bindungsende | Nach 10 bis 15 Jahren | Liegt jenseits des Zeitraums, den die Rate abbildet |
Der dritte Posten ist der größte. Bei zwei Prozent anfänglicher Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung sind nach Ablauf noch rund drei Viertel der ursprünglichen Summe offen — zu einem Zinssatz, den heute niemand kennt. Diese Zahl steht oben im Ergebnis, zusammen mit der Rate, die sich beim angenommenen Anschlusszins ergäbe.
Was der Zinsunterschied wert ist, den ein zweites Angebot bringen kann, steht unter Vermittler oder Hausbank — dort mit denselben Zahlen gerechnet wie hier. Wie die Bausteine im Einzelnen wirken, erklärt Bausteine einer Baufinanzierung. Für eine vermietete Immobilie mit Miete, Abschreibung und Steuer ist der Immobilienrechner das passende Werkzeug; die Mechanik von Zins und Tilgung steht unter Zins, Tilgung, Annuität.
Wie dieser Rechner rechnet
| Baustein | Wie gerechnet wird |
|---|---|
| Bausteine statt einem Darlehen | Jeder Baustein trägt eigenen Zinssatz, eigene Laufzeit und eigenes Tilgungsprofil. Die Gesamtbelastung ist deshalb über die Zeit nicht konstant, sondern springt, wenn ein Baustein endet |
| Bereitstellungszinsen | Nach Ablauf der freien Zeit auf den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Teil — Kosten ohne einen Cent Tilgung |
| Nachfinanzierung | Ein Nachschlag mitten in der Bauphase, üblicherweise nachrangig besichert und entsprechend teurer angesetzt |
| Bauspar-Kombination | Tilgungsfreies Vorausdarlehen plus Bausparvertrag als Tilgungsersatz. Die Monatsbelastung wirkt niedrig, die Restschuld sinkt jahrelang nicht — beides wird getrennt ausgewiesen |
| Anschlussfinanzierung | Die Restschuld am Ende der Zinsbindung, fortgerechnet zu einem veränderten Zinsniveau |
| Rückrechnung aus der Rate | Geschlossen, ohne Simulation: Darlehen = Rate × 1200 ÷ (Zins + Tilgung), daraus der Kaufpreis nach Abzug von Eigenkapital und Baunebenkosten. Die Baunebenkosten stehen außerhalb der Prozentrechnung, weil auf Küche und Umzug keine Grunderwerbsteuer anfällt |
| Zinsbindungen im Vergleich | Dieselbe Finanzierung mehrfach durchgerechnet, nicht überschlagen. Der Aufschlag für die längere Bindung ist eine Eingabe und trifft nur das Bankdarlehen — Förderkonditionen hängen am Programm und nicht an der Zinsstrukturkurve |
| Anschlussszenarien und Forward | Keine Prognose, sondern eine Spannweite. Der Forward-Aufschlag je Monat Vorlauf ist eine Eingabe; der gesicherte Zins ist zugleich der Zins, ab dem sich die Sicherung gelohnt hat |
| Belastungsquote | Anfangsrate im Verhältnis zum Haushaltsnetto, nicht die höchste Rate. Über die Höchstbelastung entscheidet oft ein einzelner Sprung nach einer Zuteilung; mit der Anfangsrate rechnet die Bank |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Aktiv-Passiv-Methode: Barwert der ausgefallenen Zahlungsreihe, abgezinst mit dem Wiederanlagezins, minus Restschuld und minus ersparte Kosten. Der Schadenszeitraum endet am früheren der beiden Termine — Ende der Zinsbindung oder Kündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Sondertilgungsrechte kürzen die Zahlungsreihe, bevor sie abgezinst wird |
| Rundung | Gerechnet wird ungerundet, gerundet erst bei der Anzeige |
Alle Zinssätze sind Eingaben. Dieser Rechner hinterlegt keine Konditionen und keine Förderprogramme — Programmbedingungen ändern sich, und eine veraltete Zahl im Rechner wäre schlechter als keine.
Modellrechnung mit den von dir gesetzten Annahmen, keine Finanzierungs- oder Anlageberatung. Vereinfachungen: Das Darlehen wird linear über die Bauzeit abgerufen, Bauzeitzinsen werden gezahlt und nicht mitfinanziert, die Nachfinanzierung startet mit dem Hauptdarlehen. Zinssätze und Förderkonditionen sind Eingaben — diese Seite hinterlegt keine Programmbedingungen, weil sie sich ändern.
Häufige Fragen
Was sind Bereitstellungszinsen und wann fallen sie an?
Bereitstellungszinsen zahlt man für den Teil des Darlehens, der zugesagt, aber noch nicht abgerufen ist. Bei einem Neubau wird nach Baufortschritt ausgezahlt — der Rest liegt bereit und kostet nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit Geld.
Der Posten ist doppelt unangenehm: Er fällt an, ohne dass getilgt wird, und er trifft genau die Phase, in der ohnehin viele Rechnungen kommen. Die freie Zeit ist verhandelbar und meist der wirksamere Hebel als ein Zehntelprozent beim Sollzins.
Was passiert bei einer Baukostenüberschreitung?
Reicht das Darlehen nicht, wird nachfinanziert. Diese Nachfinanzierung ist regelmäßig teurer als das Erstdarlehen, weil sie nachrangig besichert wird und die Verhandlungsposition mitten im Bau schlecht ist — abbrechen ist keine Option.
Der Rechner rechnet die Überschreitung als eigenen Baustein mit eigenem Zinssatz. Schon zehn Prozent Mehrkosten verschieben die Monatsbelastung spürbar und laufen über die gesamte Laufzeit mit.
Wie funktioniert eine Bauspar-Kombination?
Ein tilgungsfreies Vorausdarlehen finanziert den Kauf. Parallel wird ein Bausparvertrag bespart. Bei Zuteilung löst das angesparte Guthaben einen Teil des Vorausdarlehens ab, der Rest wird auf das Bauspardarlehen umgestellt.
Die Monatsbelastung aus Zins und Sparrate wirkt wie eine normale Rate — nur dass die Restschuld bis zur Zuteilung unverändert stehen bleibt. Der Rechner weist deshalb Restschuld, Guthaben und die Differenz aus beidem getrennt aus.
Warum ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung so wichtig?
Weil sie zu unbekannten Konditionen neu finanziert werden muss. Bei zehn Jahren Zinsbindung und zwei Prozent anfänglicher Tilgung sind nach Ablauf noch rund drei Viertel der ursprünglichen Summe offen.
Steigt das Zinsniveau bis dahin, steigt die Rate entsprechend. Der Rechner zeigt diese Zahl und die Rate, die sich beim angenommenen Anschlusszins ergäbe — sie ist die eigentliche Risikokennzahl einer Baufinanzierung.
Wie viel Eigenkapital sollte vorhanden sein?
Als Orientierung gilt, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden sollten. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler schaffen keinen Gegenwert, den eine Bank beleihen kann.
Der Beleihungsauslauf — Darlehen im Verhältnis zum Objektwert — bestimmt zudem den Zinssatz. Banken staffeln üblicherweise bei 60 und bei 80 Prozent; zusätzliches Eigenkapital wirkt an dieser Schwelle doppelt.
Werden meine Eingaben gespeichert?
Nein. Die Berechnung läuft vollständig im Browser. Es werden keine Eingaben an einen Server übertragen, gespeichert oder ausgewertet.