Kredite

Zinsbindung und Tilgungssatz

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 12. August 2026 · Eigene Modellrechnungen, gegen feste Referenzwerte geprüft

Über den Sollzins wird verhandelt, über Zinsbindung und Tilgungssatz wird entschieden. Die beiden Zahlen bestimmen, wie lange die Schuld bleibt, was sie kostet — und wie viel Unsicherheit in Jahr elf übrig ist.

Zwei Zahlen bestimmen das Angebot

Ein Finanzierungsangebot enthält viele Angaben, aber nur zwei davon sind echte Entscheidungen: der anfängliche Tilgungssatz und die Zinsbindung. Der Sollzins ist keine Entscheidung, sondern ein Ergebnis — er folgt aus Beleihungsauslauf, Bonität und den gewählten Optionen, wie unter Bauzinsen beschrieben.

Beide Größen werden regelmäßig verwechselt, obwohl sie Verschiedenes regeln. Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Sollzins fest vereinbart ist. Die Laufzeit ist der Zeitraum bis zur vollständigen Rückzahlung; sie ergibt sich rechnerisch aus Sollzins und Tilgungssatz und steht in keinem Angebot als Vereinbarung. Beide fallen fast nie zusammen — und die Differenz zwischen ihnen ist genau das, was am Ende der Bindung als Restschuld übrig bleibt.

Die Angabe „zwei Prozent anfängliche Tilgung" bedeutet dabei nicht, dass jedes Jahr zwei Prozent getilgt werden. Sie beschreibt nur das erste Jahr. Weil die Rate konstant bleibt und der Zinsanteil mit sinkender Restschuld fällt, wächst der Tilgungsanteil Jahr für Jahr — und zwar mit dem Sollzins als Wachstumsrate. Das ist der Grund, warum die Rückzahlung am Anfang quälend langsam wirkt und am Ende schnell geht.

Was der Tilgungssatz steuert

Dasselbe Darlehen über 400.000 Euro, derselbe Sollzins von 3,6 Prozent, dieselbe zehnjährige Zinsbindung. Verändert wird allein der anfängliche Tilgungssatz:

Eigene Berechnung mit dem Baukreditrechner: 400.000 Euro, 3,6 Prozent Sollzins, 10 Jahre Zinsbindung, danach 5 Prozent Anschlusszins angenommen, Betrachtung über 40 Jahre.

Die letzte Spalte ist die eigentliche Aussage. Zwischen ein und drei Prozent anfänglicher Tilgung liegen 259.048 Euro Zinsen — bei identischem Zinssatz, identischer Summe, identischer Bank. Keine Zinsverhandlung der Welt bewegt einen vergleichbaren Betrag.

Bemerkenswert ist auch, wie nichtlinear die Wirkung ist. Der Schritt von eins auf zwei Prozent kostet 334 Euro Rate und spart 167.271 Euro Zinsen. Der Schritt von drei auf vier Prozent kostet ebenfalls 333 Euro und spart nur noch 58.410 Euro. Der erste Prozentpunkt ist der wertvollste; danach nimmt der Nutzen deutlich ab.

Der Denkfehler bei der niedrigen Rate

Ein Prozent Tilgung erzeugt in dieser Rechnung die niedrigste Rate — und eine Finanzierung, die nach vierzig Jahren nicht abbezahlt ist. Das ist kein Rechenfehler, sondern die Folge einer einfachen Bedingung: Solange die Tilgung klein gegenüber dem Zins ist, verlängert sich die Rückzahlung überproportional.

Praktisch bedeutet das: Wer die Rate über den Tilgungssatz auf ein tragbares Maß drückt, verschiebt das Problem nicht nur, er vergrößert es. Die Restschuld nach zehn Jahren liegt bei einem Prozent Tilgung noch bei 88 Prozent der ursprünglichen Summe. Diese 351.938 Euro werden zu Konditionen weiterfinanziert, die heute niemand kennt — und die Rate danach hängt an genau diesem unbekannten Zinssatz.

Die tragfähigere Reihenfolge ist deshalb, zuerst die Rückzahldauer festzulegen — üblich ist der Wunsch, zum Renteneintritt schuldenfrei zu sein — und daraus den Tilgungssatz abzuleiten. Ergibt sich daraus eine Rate, die nicht tragbar ist, ist das eine Aussage über den Kaufpreis, nicht über den Tilgungssatz.

Was die längere Zinsbindung kostet

Die zweite Stellschraube betrifft nicht die Höhe der Schuld, sondern die Sicherheit darüber. Eine längere Zinsbindung kostet üblicherweise einen Aufschlag auf den Sollzins — die Bank refinanziert sich länger und lässt sich das größere Zinsänderungsrisiko bezahlen.

Eigene Berechnung mit dem Baukreditrechner: 400.000 Euro, 2 Prozent anfängliche Tilgung. Die Zinsaufschläge je Bindungsstufe sind Annahmen — die Zinsstrukturkurve ist nicht in jeder Marktphase steigend.

Die vierte Spalte zeigt, was gekauft wird: Bei zehn Jahren Bindung steht nach Ablauf noch das Dreifache dessen offen, was bei zwanzig Jahren übrig wäre. Und die fünfte Spalte zeigt, warum das zählt: Steigt das Zinsniveau auf sechs Prozent, springt die Rate im Zehnjahresfall auf 2.026 Euro, während sie im Zwanzigjahresfall auf 1.037 Euro fällt — weil dort kaum noch Schuld übrig ist, auf die der höhere Zins wirken könnte.

Was diese Tabelle nicht beantwortet, ist die Frage, ob sich der Aufschlag lohnt. Das hängt am künftigen Zinsniveau, und dazu trifft diese Seite keine Aussage. Beantwortbar ist nur, was die Absicherung kostet: 133 Euro Rate und ein Aufschlag von 0,4 Prozentpunkten zwischen zehn und dreißig Jahren in dieser Modellrechnung.

Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren

An dieser Stelle steht die Regelung, die den Vergleich schief macht — zu Gunsten des Darlehensnehmers. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB darf er in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang des Darlehens kündigen, mit einer Frist von sechs Monaten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dafür nicht an; § 502 BGB greift nur, soweit kein solches Kündigungsrecht besteht.

Ein Gegenstück dazu hat die Bank nicht. Das führt zu einer Asymmetrie, die in der Beratung selten deutlich ausgesprochen wird:

• Steigen die Zinsen, behält der Darlehensnehmer seinen alten, niedrigen Satz bis zum Ende der vereinbarten Bindung. Die Bank muss dabei bleiben.
• Fallen die Zinsen, kann er nach zehn Jahren kündigen und günstiger refinanzieren. Die Bank kann ihn nicht halten.

Eine Zinsbindung von fünfzehn oder zwanzig Jahren ist damit wirtschaftlich keine Bindung über fünfzehn oder zwanzig Jahre, sondern eine Bindung über zehn Jahre plus eine Option auf die restliche Zeit. Der Aufschlag, den die Bank verlangt, ist der Preis dieser Option — und er ist damit vergleichbar mit einer Versicherungsprämie, nicht mit einer Strafe für Unentschlossenheit.

Zwei Details gehören dazu. Die Zehnjahresfrist läuft ab dem vollständigen Empfang des Darlehens, bei einem Neubau mit Auszahlung nach Baufortschritt also ab der letzten Rate, nicht ab Vertragsschluss. Und wird später eine neue Vereinbarung über Rückzahlungsdauer oder Sollzinssatz getroffen, tritt deren Zeitpunkt an die Stelle des Empfangs — die Frist beginnt dann neu.

Volltilger, Sondertilgung, Tilgungswechsel

Zwischen den beiden Stellschrauben liegen drei Vertragsbausteine, die beide beeinflussen.

Das Volltilgerdarlehen setzt Zinsbindung und Laufzeit gleich: Der Tilgungssatz wird so gewählt, dass die Schuld am Ende der Bindung null ist — die letzte Zeile der Tabelle oben. Es gibt keine Restschuld und keine Anschlussfinanzierung, dafür auch keine Flexibilität: Die Rate steht für die gesamte Zeit fest. Manche Anbieter gewähren dafür einen kleinen Zinsvorteil, weil ihre Kalkulation einfacher wird.

Das Sondertilgungsrecht erlaubt Zahlungen über die Rate hinaus. Ein begrenztes jährliches Recht — häufig fünf Prozent der Darlehenssumme — ist bei vielen Anbietern ohne Aufschlag enthalten. Wer mehr Flexibilität kauft, bezahlt sie über den Sollzins auf die gesamte Summe über die gesamte Bindung: 0,1 Prozentpunkte sind bei 400.000 Euro rund 3.500 Euro in zehn Jahren, unabhängig davon, ob je sondergetilgt wird. Ob eine Sondertilgung überhaupt die richtige Verwendung für freies Geld ist, beantwortet die Schwellenrechnung unter Tilgen oder anlegen.

Der Tilgungssatzwechsel erlaubt, den Tilgungssatz während der Zinsbindung ein- oder mehrmals zu ändern. Er ist der praktisch wertvollste der drei, wenn das Einkommen erkennbar schwankt oder in einigen Jahren steigen soll — und der am seltensten erfragte.

Wie beide Größen zusammenwirken

Tilgungssatz und Zinsbindung wirken auf dieselbe Zahl: die Restschuld am Ende der Bindung. Der Tilgungssatz senkt sie über die Rate, die Zinsbindung über die Zeit. Wer die Rate nicht erhöhen kann, kann die Restschuld also trotzdem verkleinern — indem er die Bindung verlängert.

Daraus ergibt sich eine brauchbare Reihenfolge für die eigene Rechnung:

1. Festlegen, wann die Finanzierung beendet sein soll. Daraus folgt der nötige Tilgungssatz.
2. Prüfen, ob die daraus entstehende Rate dauerhaft tragbar ist — mit Puffer für Instandhaltung, nicht auf Kante.
3. Erst dann über die Zinsbindung entscheiden: Wie groß darf die Restschuld sein, deren künftiger Zinssatz unbekannt ist?
4. Zum Schluss die Optionen einzeln bewerten, jede gegen ihren Aufschlag in Euro — nicht als Paket.

Was am Ende der Zinsbindung tatsächlich passiert, welche Wege es dann gibt und was ein Forward-Darlehen kostet, steht unter Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen. Welche Bausteine eine Finanzierung sonst noch enthält — Bereitstellungszinsen, Förderdarlehen, Bausparkombination —, steht unter Bausteine einer Baufinanzierung.

Rechtsquellen

• § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang, Kündigungsfrist sechs Monate Bundesministerium der Justiz
• § 502 BGB Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung — entfällt, soweit ein Kündigungsrecht nach § 489 besteht Bundesministerium der Justiz

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 12.08.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab. Die Normen regeln die Kündigung, nicht die Höhe von Zins oder Tilgung. Diese sind frei vereinbar.