Kredite

Grunderwerbsteuer beim Hauskauf

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 6. September 2026 · Normen am 06.09.2026 an der Primärquelle geprüft; Budgetrechnungen mit dem Baukreditrechner

Drei Prozentpunkte Unterschied bei der Grunderwerbsteuer klingen beim Hauskauf nach einer überschaubaren Summe. Sie sind es auch — bis man nachrechnet, was sie über den Umweg des Eigenkapitals anrichten. Dann werden aus zehntausend Euro sechsundzwanzigtausend.

Die Antwort in Kurzform

Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten, die zusammen sechs bis zwölf Prozent ausmachen, und sie ist der größte Posten darin. Anders als der Kaufpreis schafft sie keinen Gegenwert — sie ist im Moment der Zahlung verloren.

Wichtiger als die Summe selbst ist, woher sie kommt: aus dem Eigenkapital. Und Eigenkapital ist beim Immobilienkredit nicht irgendein Geld, sondern die Größe, über die der Zinssatz entschieden wird. Deshalb kostet die Steuer mehr als sich selbst.

Woher die Spanne kommt

§ 11 Abs. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes ist ein Satz lang: „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert." Das ist der Bundessatz, und er galt bis 2006 überall.

Seither steht daneben Art. 105 Abs. 2a Satz 2 des Grundgesetzes: Die Länder „haben die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer". Wer abweichen will, macht ein eigenes Landesgesetz — und fast alle haben es getan, überwiegend nach oben. Brandenburg etwa hat seinen Satz mit Gesetz vom 29. November 2010 festgesetzt; seit dem 1. Juli 2015 sind es dort 6,5 Prozent.

Der Grund für die Richtung ist haushaltstechnisch: Die Grunderwerbsteuer steht den Ländern vollständig zu und ist eine der wenigen Steuern, deren Höhe sie selbst bestimmen. Wer ein Loch im Landeshaushalt hat, findet hier den kürzesten Hebel.

Die Bewegung geht aber nicht nur in eine Richtung, und das ist der Grund, warum jede gedruckte Übersicht veraltet: Sachsen hat seinen Satz zum 1. Januar 2023 auf 5,5 Prozent angehoben, Thüringen ihn Anfang 2024 gesenkt. Wer eine Tabelle von 2020 benutzt, rechnet mit Zahlen, die für mehrere Länder nicht mehr stimmen.

Was die Steuer wirklich kostet

Die naheliegende Rechnung ist die Differenz auf den Kaufpreis. Bei 350.000 Euro sind 3,5 Prozent 12.250 € und 6,5 Prozent 22.750 € — also 10.500 € Unterschied. Das ist richtig und zu kurz gegriffen.

Die vollständige Rechnung geht andersherum: Nicht „was kostet die Steuer bei diesem Kaufpreis", sondern „welchen Kaufpreis trägt mein Geld noch, wenn die Steuer höher ist". Dieselbe tragbare Rate, dasselbe Eigenkapital, nur das Bundesland ist ein anderes:

3,6 Prozent Sollzins, zwei Prozent Tilgung, 15.000 Euro Rücklage und 25.000 Euro Baunebenkosten bereits abgezogen. Gerechnet mit dem Baukreditrechner.

10.091 € weniger Haus — etwas mehr als die Steuerdifferenz selbst, weil auf den höheren Kaufpreis auch mehr Steuer anfällt. Bis hierher ist das noch die erwartbare Zahl. Die unerwartete steht in der dritten Zeile.

Die 80-Prozent-Grenze

Banken staffeln den Sollzins nach dem Beleihungsauslauf — dem Darlehen im Verhältnis zum Objektwert. Die üblichen Schwellen liegen bei 60 und bei 80 Prozent. Unterhalb einer Schwelle wird es günstiger, oberhalb teurer, und der Sprung liegt je nach Haus im Bereich mehrerer Zehntelprozentpunkte.

In der Tabelle oben steht die Finanzierung in beiden Fällen oberhalb von 80 Prozent. Interessant wird deshalb die umgekehrte Frage: Welchen Kaufpreis trägt das Eigenkapital, wenn der Beleihungsauslauf die 80 Prozent nicht überschreiten soll?

25.714 € statt 10.091 € — zweieinhalbmal so viel. Der Grund ist eine Hebelwirkung, die in keiner Nebenkostentabelle auftaucht: An der 80-Prozent-Schwelle muss das Eigenkapital nicht nur die Nebenkosten tragen, sondern zusätzlich zwanzig Prozent des Kaufpreises. Jeder Euro, den die Steuer aus dem Eigenkapital nimmt, fehlt damit an zwei Stellen gleichzeitig.

In der anderen Richtung gerechnet wird es greifbarer: Für ein Haus zu 300.000 Euro und einen Beleihungsauslauf von 80 Prozent braucht es bei 3,5 Prozent Steuer 100.000 € Eigenkapital, bei 6,5 Prozent 109.000 € — 9.000 € mehr, nur wegen der Landesgrenze.

Notar, Grundbuch, Makler

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten, aber nicht der einzige. Zwei weitere kommen dazu, und für beide gibt es klare Regeln.

Notar und Grundbuch

Ein Grundstückskaufvertrag muss beurkundet werden, und wer die Kosten trägt, steht im Gesetz: Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch. Die Höhe ist nicht verhandelbar — sie folgt dem Gerichts- und Notarkostengesetz und richtet sich nach dem Geschäftswert. Als Größenordnung sind anderthalb bis zwei Prozent des Kaufpreises üblich, wobei der Anteil bei kleinen Kaufpreisen höher liegt als bei großen.

Dass die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, hat eine praktische Folge, die selten ausgesprochen wird: Nach einem günstigeren Notar zu suchen, lohnt nicht. Nach einem, der zügig beurkundet und erreichbar ist, schon.

Der Makler seit Dezember 2020

Bis dahin war es in weiten Teilen Deutschlands üblich, dass der Käufer die volle Provision trug. Seit § 656c BGB gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern: Wird der Makler für beide Seiten tätig, dürfen sich beide nur in gleicher Höhe verpflichten. Ein Maklervertrag, der davon abweicht, ist unwirksam.

Aus den früher verbreiteten 7,14 Prozent für den Käufer sind damit 3,57 Prozent geworden. Bei der Rechnung oben verschiebt allein dieser Posten den tragbaren Kaufpreis noch einmal um einen fünfstelligen Betrag — die Frage, ob ein Objekt mit oder ohne Makler verkauft wird, ist deshalb keine Nebensache.

Der Zeitpunkt, der Pläne durchkreuzt

Die Steuer entsteht mit dem Kaufvertrag, nicht mit der Übergabe. Der Notar meldet die Beurkundung ans Finanzamt, der Bescheid kommt einige Wochen später, und fällig ist er in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe. Erst wenn gezahlt ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Ohne die geht nichts weiter. § 22 Abs. 1 GrEStG sagt es unmissverständlich: Der Erwerber „darf in das Grundbuch erst dann eingetragen werden", wenn die Bescheinigung vorliegt. Und das Finanzamt erteilt sie nach Absatz 2, wenn die Steuer „entrichtet, sichergestellt oder gestundet" ist.

Daraus entsteht eine Lücke, die in der Finanzierungsplanung regelmäßig fehlt. Das Darlehen wird ausgezahlt, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind — dazu gehört üblicherweise die Eintragung der Grundschuld. Die Steuer ist aber vorher zu zahlen, aus eigenem Geld, oft mehrere Wochen bevor die Bank irgendetwas überweist. Wer sein gesamtes Eigenkapital als Kaufpreisanteil eingeplant hat, steht dann mit einem fünfstelligen Bescheid da und keiner Deckung.

Praktisch heißt das: Die Grunderwerbsteuer gehört auf ein Konto, von dem sie sofort abgehen kann, und zwar ab dem Tag der Beurkundung. Nicht in einen Fonds, nicht in Festgeld mit Laufzeit, nicht in eine Zusage, die noch geprüft wird. Das ist der häufigste Grund, warum Nebenkosten am Ende doch mitfinanziert werden — nicht Rechenfehler, sondern Terminfehler.

Wenn der Kauf platzt

Der Fall kommt öfter vor, als der Aufwand vermuten lässt: Der Vertrag ist beurkundet, die Steuer ist festgesetzt — und dann wird der Kauf rückabgewickelt. Die Finanzierung kommt doch nicht zustande, ein Mangel taucht auf, ein Rücktrittsrecht wird gezogen.

Die gute Nachricht steht in § 16 Abs. 1 GrEStG: Wird der Erwerbsvorgang rückgängig gemacht, bevor das Eigentum übergegangen ist, wird die Steuer auf Antrag nicht festgesetzt oder die Festsetzung aufgehoben. Zwei Fälle nennt die Norm — die Rückgängigmachung durch Vereinbarung, Rücktritts- oder Wiederkaufsrecht innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer, und den Fall, dass die Vertragsbedingungen nicht erfüllt werden und deshalb ein Rechtsanspruch auf Rückabwicklung besteht.

Drei Dinge daran sind wichtig und werden übersehen. Erstens geschieht das nicht von selbst: Es braucht einen Antrag beim Finanzamt. Zweitens läuft die Zweijahresfrist ab Entstehung der Steuer, also ab Beurkundung — nicht ab dem Tag, an dem der Streit anfängt. Drittens gilt die Erleichterung auch für den umgekehrten Weg: Erwirbt der Verkäufer das Grundstück zurück, wird nach § 16 Abs. 2 GrEStG auf Antrag für beide Vorgänge keine Steuer festgesetzt, wenn der Rückerwerb innerhalb von zwei Jahren stattfindet.

Wer also nach einer geplatzten Finanzierung einen Grunderwerbsteuerbescheid im Briefkasten hat, sollte ihn nicht bezahlen und abhaken. Er sollte die Frist prüfen und den Antrag stellen.

Die Landessätze und ihre Haltbarkeit

Fünfzehn Länder haben von der Befugnis aus Art. 105 GG Gebrauch gemacht, eines nicht. Herausgekommen sind nicht sechzehn verschiedene Sätze, sondern 5 — und diese Verdichtung ist die eigentliche Aussage:

Ein einziges Land liegt beim Bundessatz von 3,5 Prozent. Vier liegen am oberen Ende bei 6,5 Prozent — und zwischen diesen beiden Enden liegen bei gleicher Rate die 25.714 € aus dem Abschnitt oben.

Warum diese Tabelle mit Fundstelle je Zeile steht

Weil die verbreiteten es nicht tun. Am 6. September 2026 stand die meistverlinkte öffentliche Übersicht — eine Seite einer Industrie- und Handelskammer, in der Suche ganz oben — mit dem Vermerk „Stand Februar 2020" im Netz. Sie nannte Sachsen mit 3,5 Prozent, Hamburg mit 4,5, Mecklenburg-Vorpommern mit 5,0 und Thüringen mit 6,5. Vier von sechzehn Zeilen waren falsch, teils seit Jahren. Die Seite schrieb selbst dazu, die Angaben erfolgten ohne Gewähr und eine Absicherung im Landesrecht sei erforderlich.

Genau die ist hier gemacht: Jeder Satz in der Tabelle stammt aus dem Wortlaut des jeweiligen Landesgesetzes, gelesen am Portal des Landes selbst. Keine Zeile kommt aus einer Zusammenfassung oder einem Vergleichsportal. Und weil eine einmal richtige Tabelle noch keine dauerhaft richtige ist, trägt jede Zeile ihr Prüfdatum — ein Skript meldet beim Bauen jede Zeile, die länger als ein Jahr nicht am Gesetz nachgelesen wurde.

Dass sich das lohnt, zeigen die letzten Jahre

Die Sätze bewegen sich, und zwar in beide Richtungen. Die drei jüngsten Änderungen im Bestand:

• Bremen — 5,5 Prozent seit 01.07.2025 . Die jüngste Änderung im Bestand — vorher 5,0 Prozent.
• Thüringen — 5,0 Prozent seit 01.01.2024 . Die einzige Senkung im Bestand: vorher 6,5 Prozent. Die Sätze bewegen sich nicht nur nach oben.
• Hamburg — 5,5 Prozent seit 01.01.2023 .

Typisch ist dabei die Verpackung: Der Satz steht selten in einem eigenen Gesetz mit sprechendem Namen, sondern als Artikel eines Haushaltsbegleitgesetzes. In Berlin trägt die Fundstelle bis heute den Titel eines Gesetzes über Realsteuer-Hebesätze der Jahre 2007 bis 2011. Wer den Satz sucht, sucht ihn deshalb nicht über den Gesetzestitel, sondern über den Begriff „Steuersatz" im Vorschriftenportal des Landes.

Verlässt du dich auf eine Zahl, von der zwanzigtausend Euro abhängen, prüf sie am Landesgesetz nach — die Fundstellen stehen unten bei den Rechtsquellen. Fünf Minuten, und du weißt es statt es zu glauben.

Rechtsquellen

• § 11 Abs. 1 GrEStG Steuersatz, Abrundung — „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert." Bundesministerium der Justiz
• Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG Die Länder „haben die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer" Bundesministerium der Justiz
• § 16 Abs. 1 GrEStG Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs — auf Antrag wird die Steuer nicht festgesetzt oder die Festsetzung aufgehoben, wenn die Rückgängigmachung innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer stattfindet Bundesministerium der Justiz
• § 22 GrEStG Unbedenklichkeitsbescheinigung — der Erwerber darf erst dann ins Grundbuch eingetragen werden, wenn die Bescheinigung des Finanzamts vorliegt; erteilt wird sie, wenn die Steuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist Bundesministerium der Justiz
• § 448 Abs. 2 BGB Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch Bundesministerium der Justiz
• § 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien — bei Wohnung und Einfamilienhaus dürfen sich beide Seiten nur in gleicher Höhe verpflichten Bundesministerium der Justiz

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 06.09.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab. Die Normen, an denen die Rechnungen und der Bau dieser Seite hängen. Die sechzehn Landesgesetze stehen darunter.

Die sechzehn Landesgesetze

• Baden-Württemberg: 5,0 % § 1 GrEStFestG BW, Gesetz vom 26. Oktober 2011 — gilt seit 05.11.2011 Vorschriftenportal Baden-Württemberg
• Bayern: 3,5 % § 11 Abs. 1 GrEStG (Bundessatz) — gilt seit 01.01.1997 Bundesministerium der Justiz
• Berlin: 6,0 % § 3 RealSt2007-2011HebSFudG BE, Gesetz vom 20. Dezember 2006 in der Fassung vom 14. November 2013 — gilt seit 01.01.2014 Vorschriftenportal Berlin
• Brandenburg: 6,5 % Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 29. November 2010 — gilt seit 01.07.2015 Vorschriftenportal Brandenburg
• Bremen: 5,5 % Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 16. November 2010, neu gefasst durch Gesetz vom 22. Januar 2025 — gilt seit 01.07.2025 Vorschriftenportal Bremen
• Hamburg: 5,5 % § 1 GrEStFestG HA, Gesetz vom 16. Dezember 2008 in der Fassung vom 8. März 2022 — gilt seit 01.01.2023 Vorschriftenportal Hamburg
• Hessen: 6,0 % § 1 GrEStFestG HE, Gesetz vom 26. November 2012 in der Fassung vom 16. Juli 2014 — gilt seit 01.08.2014 Vorschriftenportal Hessen
• Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 % § 1 GrEStSG MV, Gesetz vom 22. Juni 2012 in der Fassung vom 24. Juni 2019 — gilt seit 29.06.2019 Vorschriftenportal Mecklenburg-Vorpommern
• Niedersachsen: 5,0 % Abschnitt 1 Abs. 2 GrEStFG NI, Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen — gilt seit 01.01.2014 Vorschriftenportal Niedersachsen
• Nordrhein-Westfalen: 6,5 % § 1 des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 25. Juli 2011 — gilt seit 01.01.2015 Vorschriftenportal Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz: 5,0 % § 1 GrEStSatzG RP, Landesgesetz vom 31. Januar 2012 — gilt seit 01.03.2012 Vorschriftenportal Rheinland-Pfalz
• Saarland: 6,5 % § 1 GrEStFestG SL 2010, Gesetz Nr. 1736 vom 8. Dezember 2010 in der Fassung vom 3. Dezember 2014 — gilt seit 01.01.2015 Vorschriftenportal Saarland
• Sachsen: 5,5 % Sächsisches Grunderwerbsteuersatzgesetz vom 20. Dezember 2022 — gilt seit 01.01.2023 Vorschriftenportal Sachsen
• Sachsen-Anhalt: 5,0 % GrEStFestG ST, Gesetz vom 17. Februar 2010, geändert durch Artikel 8 des Gesetzes vom 17. Februar 2012 — gilt seit 01.03.2012 Vorschriftenportal Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein: 6,5 % § 1 GrEStSatzG, Gesetz vom 17. Dezember 2010 in der Fassung vom 13. Dezember 2013 — gilt seit 01.01.2014 Vorschriftenportal Schleswig-Holstein
• Thüringen: 5,0 % § 1 GrEStSatzG TH, Thüringer Gesetz vom 29. März 2011 in der Fassung vom 22. September 2023 — gilt seit 01.01.2024 Vorschriftenportal Thüringen

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 06.09.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab. Je Land das Gesetz, aus dem der Satz in der Tabelle stammt — am Wortlaut nachgelesen, nicht aus einer Übersicht übernommen. Mehrere Landesportale rendern erst im Browser; wer die Adresse mit einem einfachen Abruf öffnet, bekommt eine leere Hülle und nicht den Text.