Kredite

Wie viel Haus kann ich finanzieren?

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 6. September 2026 · Eigene Modellrechnungen, gegen feste Referenzwerte geprüft

„Wie viel Haus kann ich finanzieren?“ wird fast immer vom Kaufpreis her gefragt und lässt sich so nicht beantworten. Beantwortbar ist die Frage von der anderen Seite: von der Rate, die dauerhaft tragbar ist — und dann rückwärts.

Die Frage steht auf dem Kopf

„Reicht mein Einkommen für dieses Haus?" ist die übliche Formulierung, und sie führt regelmäßig zu einer Finanzierung, die rechnerisch aufgeht und praktisch nicht trägt. Der Grund ist, dass sie mit einem Objekt beginnt und danach sucht, wie es sich darstellen lässt — meist über einen niedrigeren Tilgungssatz, der die Rate senkt und die Laufzeit überproportional verlängert.

Die tragfähige Reihenfolge ist umgekehrt. Sie beginnt bei der Rate, die auch in einem schlechten Jahr bezahlbar ist, rechnet daraus die Darlehenssumme und erst daraus den Kaufpreis. Was dabei herauskommt, ist eine Obergrenze — keine Zielgröße. Sie darf unterschritten werden.

Diese Rechnung hat drei Eingaben: die tragbare Monatsrate, den Sollzins und den anfänglichen Tilgungssatz. Die letzte ist eine Entscheidung, keine Marktgröße: Sie legt fest, wann die Finanzierung beendet sein soll. Was der Tilgungssatz an Zinsen bewegt, steht unter Zinsbindung und Tilgungssatz.

Von der Rate zum Kaufpreis

Die Umrechnung ist einfacher, als sie wirkt, weil die Annuität bei Angabe eines anfänglichen Tilgungssatzes genau die Summe aus Sollzins und Tilgungssatz beträgt. Bei 3,6 Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung sind das 5,6 Prozent der Darlehenssumme im Jahr.

Daraus folgt Schritt eins: Darlehen = Jahresrate ÷ 5,6 Prozent. Und Schritt zwei: Darlehen plus Eigenkapital ergibt die Gesamtkosten; davon gehen die Kaufnebenkosten ab, bevor der Kaufpreis übrig bleibt.

Eigene Berechnung, Kontrolle der Raten mit dem Baukreditrechner: 3,6 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfängliche Tilgung, 10,07 Prozent Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler).

Die letzte Zeile zeigt eine Eigenheit, die überrascht: Bei 2.500 Euro Rate liegt der mögliche Kaufpreis unter der Darlehenssumme. Das ist kein Fehler, sondern die Wirkung der Nebenkosten — ab einer bestimmten Größe verbraucht der Nebenkostenblock mehr, als das Eigenkapital beisteuert. Wer diese Rechnung überschlägt, indem er Eigenkapital einfach zum Darlehen addiert, überschätzt seinen Spielraum um einen fünfstelligen Betrag.

Der Zinssatz verschiebt alles

Weil der Sollzins direkt in die Annuität eingeht, verändert er die mögliche Summe bei unveränderter Rate erheblich. Dieselben 1.500 Euro im Monat, zwei Prozent anfängliche Tilgung, verschiedene Zinsniveaus:

Eigene Berechnung, Rate konstant 1.500 Euro, 2 Prozent anfängliche Tilgung, 10,07 Prozent Kaufnebenkosten.

Zwischen 2,5 und 5,5 Prozent liegen 145.362 Euro Kaufpreis — bei identischem Einkommen. Das ist der Grund, warum die Frage „soll ich auf niedrigere Preise warten?" fast immer die falsche ist: Das Zinsniveau bewegt die Kaufkraft in derselben Zeit meist stärker als der Preis. Welche Richtung es nimmt, sagt diese Seite nicht — woraus der Satz entsteht, steht unter Bauzinsen.

Was eine bestimmte Summe kostet

Die Rechnung lässt sich auch in die andere Richtung führen — nämlich dann, wenn die Darlehenssumme feststeht und die Frage lautet, was sie monatlich bedeutet. Auch hier gilt: Die Jahresrate ist der Darlehensbetrag mal der Summe aus Sollzins und anfänglichem Tilgungssatz.

Eigene Berechnung, Kontrolle mit dem Baukreditrechner: 3,6 Prozent Sollzins, 2 beziehungsweise 3 Prozent anfängliche Tilgung.

Die Sprünge zwischen den Zeilen sind gleichmäßig, weil die Rate linear mit der Darlehenssumme wächst: Je 50.000 Euro sind es bei zwei Prozent Tilgung 233 Euro und bei drei Prozent 275 Euro im Monat. Diese Zahl ist im Gespräch mit Verkäufern und Maklern nützlicher als jede Obergrenze, weil sie eine Preisdifferenz sofort in eine Monatsbelastung übersetzt.

Die zweite Spalte ist die verlockendere, die dritte die ehrlichere. Bei zwei Prozent Tilgung ist ein Darlehen über 300.000 Euro in dieser Rechnung erst nach 36 Jahren getilgt; bei drei Prozent nach 30. Wer mit 40 kauft, trifft mit dieser einen Spalte die Entscheidung, ob er mit 70 oder mit 76 schuldenfrei ist.

Was die Bank anders rechnet

Die eigene Rechnung und die der Bank kommen selten auf dieselbe Zahl, und das hat systematische Gründe. Die Bank ist nach § 505a BGB verpflichtet, die Kreditwürdigkeit zu prüfen und den Vertrag nur zu schließen, wenn die Erfüllung wahrscheinlich ist. Wie sie das tut, regelt § 505b Abs. 2 BGB: eingehend, anhand von Einkommen, Ausgaben und den wirtschaftlichen Umständen — und ausdrücklich nicht hauptsächlich anhand des Immobilienwerts.

In der Umsetzung führt das zu vier Abweichungen:

• Pauschalen statt Kontoauszügen. Für den Lebensunterhalt wird ein Betrag je Person angesetzt. Wer sparsam lebt, wird dadurch schlechter gerechnet, als er ist; wer aufwendiger lebt, besser.
• Abschläge auf variable Einkommen. Boni, Überstunden und Provisionen werden gekürzt oder gar nicht angesetzt. Bei Selbstständigen zählt oft ein Mehrjahresdurchschnitt.
• Eine Instandhaltungspauschale. Sie wird der Belastung zugeschlagen, auch wenn sie im eigenen Haushaltsplan fehlt.
• Bestehende Verpflichtungen mit Pauschalsätzen. Ein Dispositionsrahmen wird häufig mit einem Prozentsatz seiner Höhe angesetzt, selbst wenn er nie genutzt wird. Nicht genutzte Rahmen vor dem Antrag zu kündigen ist deshalb ein wirksamer und unbekannter Hebel.

Die Konsequenz ist nicht, die eigene Rechnung der Bank anzupassen. Sie ist, beide zu kennen: Die Bank prüft, ob der Kredit vergeben werden darf; die eigene Rechnung prüft, ob er getragen werden kann. Das sind zwei verschiedene Fragen, und nur die zweite betrifft das eigene Leben.

Die Belastungsquote

Die Zahl, mit der die Bank am Ende arbeitet, hat einen Namen: die Belastungsquote. Sie ist die Kreditrate geteilt durch das Haushaltsnettoeinkommen, in Prozent. Bei 4.500 Euro netto und 1.800 Euro Rate sind das 40 Prozent.

Vierzig Prozent ist die Marke, an der es eng wird — oberhalb davon lehnen Banken regelmäßig ab. Wichtig ist, woher diese Zahl kommt und woher nicht: Sie steht in keinem Gesetz. § 505a BGB verlangt eine Kreditwürdigkeitsprüfung, nennt aber keinen Prozentsatz; die 40 sind Bankpraxis, hausintern festgelegt und zwischen Instituten verschieden. Wer sie als Vorschrift zitiert bekommt, bekommt eine Faustregel als Gesetz verkauft.

Was die Quote am Budget bewirkt, lässt sich beziffern. Dieselben 4.500 Euro netto, 3,6 Prozent Sollzins, zwei Prozent Tilgung, 85.000 Euro einsetzbares Eigenkapital:

Fünf Prozentpunkte Quote sind rund 45.000 Euro Kaufpreis. Das ist der Grund, warum um diese Zahl verhandelt wird — und zugleich der Grund, vorsichtig zu sein: Der Unterschied zwischen 35 und 45 Prozent ist nicht ein besseres Haus, sondern ein Puffer, der verschwindet.

Warum die Quote allein nichts sagt

Sie ist ein Verhältnis, und Verhältnisse verstecken Beträge. Drei Haushalte, alle bei genau 40 Prozent:

• 2.500 Euro netto, 1.000 Euro Rate — 1.500 Euro bleiben für alles andere.
• 4.500 Euro netto, 1.800 Euro Rate — 2.700 Euro bleiben.
• 8.000 Euro netto, 3.200 Euro Rate — 4.800 Euro bleiben.

Dieselbe Quote, dreimal eine andere Lage. Beim ersten Haushalt entscheidet eine kaputte Heizung über die nächsten zwei Jahre, beim dritten über ein Wochenende. Banken fangen das über Pauschalen für den Lebensunterhalt teilweise auf — für die eigene Rechnung gilt: Erst schauen, was übrig bleibt, dann auf die Quote schauen. Der absolute Betrag ist die ehrlichere Zahl.

Und zu der Rate kommt noch etwas hinzu, das im nächsten Abschnitt steht — der häufigste Fehler bei genau dieser Rechnung.

Die Warmmieten-Falle

Die verbreitetste Faustformel lautet, die Rate dürfe so hoch sein wie die bisherige Warmmiete. Sie ist falsch, und zwar in eine Richtung.

Die Warmmiete enthält Betriebskosten — Heizung, Wasser, Müll, Grundsteuer, Versicherung. Diese Kosten verschwinden beim Kauf nicht; sie fallen weiterhin an, nur direkt statt über den Vermieter. Die Kreditrate tritt also zu ihnen hinzu, nicht an ihre Stelle. Vergleichbar ist die Rate allenfalls mit der Kaltmiete, und auch das nur ungefähr.

Hinzu kommen Posten, die es als Mieter nicht gab:

• Instandhaltung. Dach, Heizung, Fenster, Fassade — beim Mieter Sache des Vermieters, beim Eigentümer die eigene.
• Hausgeld bei Eigentumswohnungen, dessen nicht umlagefähiger Teil zusätzlich zu den Betriebskosten anfällt.
• Gebäudeversicherung und Grundsteuer, die vorher in der Nebenkostenabrechnung standen und nun direkt zu zahlen sind.

Wer die Rate mit der Warmmiete gleichsetzt, verrechnet sich deshalb regelmäßig um einen dreistelligen Monatsbetrag — und merkt es erst, wenn die erste größere Reparatur ansteht.

Zwei Puffer, die fehlen

Bevor aus der theoretisch tragbaren Rate eine tatsächlich tragbare wird, gehören zwei Beträge abgezogen. Beide werden regelmäßig vergessen, weil sie in keinem Angebot stehen.

Der laufende Instandhaltungspuffer. Er wird monatlich zurückgelegt und nicht ausgegeben, bis er gebraucht wird. Ob man ihn nach Wohnfläche, nach Gebäudealter oder nach einem Prozentsatz der Bausumme bemisst, ist zweitrangig — entscheidend ist, dass er in der Rechnung auftaucht und nicht in der Hoffnung.

Die Rücklage für Einkommensausfälle. Sie ist kein monatlicher Betrag, sondern ein Bestand: mehrere Monatsraten plus Lebenshaltung, verfügbar und nicht in der Immobilie gebunden. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist sie besonders wichtig, weil dort ein Verkauf jahrelang keine Lösung ist — siehe Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Wer beide berücksichtigt, landet bei einer niedrigeren Obergrenze. Das ist kein Rückschritt, sondern das Ergebnis: Eine Finanzierung, die nur bei ungestörtem Verlauf funktioniert, ist keine Finanzierung, sondern eine Wette auf zehn ereignislose Jahre.

Beide Puffer haben denselben Zweck und wirken an verschiedenen Stellen: Der laufende verhindert, dass eine planbare Ausgabe zur ungeplanten wird; die Rücklage verhindert, dass eine vorübergehende Störung den Vertrag berührt. Wer nur einen von beiden bildet, hat die häufigere Situation abgedeckt und die teurere nicht.

Die Obergrenze in fünf Schritten

1. Verfügbares Einkommen ermitteln — netto, ohne Boni und Überstunden, über zwölf Monate gemittelt.
2. Lebenshaltung abziehen, gemessen an den tatsächlichen Ausgaben der letzten zwölf Monate, nicht am Wunschbudget.
3. Instandhaltungspuffer abziehen und die Rücklage einplanen. Was danach übrig bleibt, ist die tragbare Rate.
4. Darlehen berechnen: Jahresrate geteilt durch Sollzins plus anfänglichen Tilgungssatz.
5. Kaufpreis berechnen: Darlehen plus Eigenkapital, geteilt durch eins plus Nebenkostensatz — der Nebenkostensatz richtet sich nach Bundesland und Maklerbeteiligung.

Die so gefundene Zahl ist eine Obergrenze für den Kaufpreis, nicht für die Suche. Und sie ist ein Ergebnis mit Verfallsdatum: Ändert sich der Sollzins um einen Prozentpunkt, ändert sie sich um rund 12 Prozent. Es lohnt sich deshalb, sie zu Beginn der Suche und noch einmal vor dem ersten Angebot zu rechnen — mit den Werten, die dann gelten.

Rechtsquellen

• § 505a BGB Kreditwürdigkeitsprüfung: Abschluss nur, wenn die Erfüllung der Verpflichtungen wahrscheinlich ist Bundesministerium der Justiz
• § 505b Abs. 2 BGB Eingehende Prüfung anhand von Einkommen, Ausgaben und wirtschaftlichen Umständen — nicht hauptsächlich anhand des Immobilienwerts Bundesministerium der Justiz

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 12.08.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab. Die Normen verpflichten den Darlehensgeber zur Prüfung. Sie legen keine Obergrenze für Rate oder Kaufpreis fest.