Rechner
Immobilie oder ETF
Die Wohnung kostet monatlich etwas, das Depot bekommt denselben Betrag als Sparrate: Nur so vergleichen beide Wege denselben Einsatz. Beide werden am Ende verkauft — die Immobilie mit Maklerprovision, Restschuld und Spekulationsfrist, das Depot mit Abgeltungsteuer. Was dabei herauskommt, hängt an einer einzigen Zahl: der Wertsteigerung, die niemand kennt. Der Rechner nennt sie nicht — er nennt die Schwelle, ab der sie reicht.
Der Fehler, den fast jeder Vergleich macht
Die übliche Gegenüberstellung lautet: 60.000 Euro Eigenkapital in einer Wohnung gegen 60.000 Euro im Depot. Nur beschreibt sie zwei verschiedene Einsätze. Bei den Vorgaben oben deckt die Miete den Kapitaldienst nicht — die Wohnung verlangt jeden Monat einen dreistelligen Betrag obendrauf, und über zwanzig Jahre summiert sich diese Zuzahlung auf mehr als das Eigenkapital. Wer sie nicht mitzählt, vergleicht eine Anlage von 60.000 Euro mit einer von 60.000 Euro plus zwanzig Jahren Einzahlung.
Dieser Rechner setzt beide Zahlungsströme gleich. Was die Immobilie monatlich kostet, zahlt der Depotweg als Sparrate ein; was sie abwirft, wandert im Immobilienweg in ein Nebendepot mit derselben Rendite. Aus der Tasche fließt in jedem Monat in beiden Wegen derselbe Betrag. Der Cashflow der Immobilie wird dabei genauso gerechnet wie im Immobilienrechner, das Depot genauso wie im Sparplanrechner.
Warum die Miete diese Entscheidung nicht trifft
Die Mieteinnahme ist in dieser Rechnung fast vollständig verbraucht, bevor etwas übrig bleibt: Zins, Tilgung, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage zehren sie auf. Was von der Immobilie am Ende bleibt, entsteht deshalb an zwei anderen Stellen — in der Tilgung, die aus Schulden Eigentum macht, und im Verkaufspreis.
Die Tilgung steht fest. Der Verkaufspreis nicht. Er ist die einzige Größe in dieser Rechnung, die niemand kennt, und er entscheidet sie. Deshalb gibt der Rechner keine Prognose aus, sondern eine Schwelle: die Wertsteigerung pro Jahr, ab der die Immobilie vorn liegt. Ob sie in der betreffenden Lage erreichbar ist, beantwortet kein Rechner — dafür gibt es den Kaufpreisfaktor und den Blick in den örtlichen Markt.
Die Zehnjahresfrist ist der größte Hebel
Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig — und er ist um die in Anspruch genommene AfA erhöht, weil sie die Anschaffungskosten gemindert hat. Ab dem elften Jahr entfällt diese Steuer vollständig. In der Tabelle oben ist das der größte einzelne Sprung des ganzen Verlaufs, und er hat mit der Immobilie nichts zu tun: Er steht im Kalender.
Das Depot kennt keine solche Frist. Sein Kursgewinn ist nach einem Jahr so steuerpflichtig wie nach dreißig — dafür mindert die Teilfreistellung ihn dauerhaft, und die Abgeltungsteuer bleibt bei einem Viertel, wo der Immobiliengewinn mit dem persönlichen Grenzsteuersatz belastet wird.
Wie dieser Rechner rechnet
| Baustein | Wie gerechnet wird |
|---|---|
| Gleicher Einsatz | Beide Wege beginnen mit dem Eigenkapital. Was die Immobilie monatlich zusätzlich verlangt, zahlt der Depotweg als Sparrate ein — Jahr für Jahr in der Höhe, die der Cashflow nach Steuern ergibt |
| Überschüsse | Wirft die Immobilie etwas ab, läuft der Betrag in ein Nebendepot mit derselben Rendite. Verbraucht wird er nicht, sonst fehlte er im Endvermögen |
| Immobilienseite | Gerechnet wie im Immobilienrechner: Kaufnebenkosten, Annuität mit Anschlusszins, Mietausfall, Bewirtschaftung mit eigener Kostensteigerung, AfA auf den Gebäudeanteil und der Steuereffekt zum Grenzsteuersatz |
| Depotseite | Gerechnet wie im Sparplanrechner: Monat für Monat, Vorabpauschale auf den Wert zu Jahresbeginn und gedeckelt durch die Wertsteigerung des Jahres, Teilfreistellung je Fondsart, Sparerpauschbetrag jährlich neu |
| Verkauf, beide Seiten | Immobilie: Verkaufspreis abzüglich Makler und Notar, abzüglich Restschuld, abzüglich Steuer nach § 23 EStG innerhalb der Frist. Depot: Abgeltungsteuer auf den Kursgewinn, gemindert um die Teilfreistellung und um bereits versteuerte Vorabpauschalen |
| Schwellen | Gesucht wird der Wert, bei dem beide Wege gleich enden — durch wiederholtes Rechnen mit demselben Kern, nicht über eine zweite Näherungsformel. Liegt er außerhalb der geprüften Spanne, steht dort nichts statt einer Randzahl |
| Rundung | Gerechnet wird ungerundet, gerundet erst bei der Anzeige |
Was der Rechner nicht abbildet: die selbst bewohnte Immobilie, den Aufwand der Verwaltung in Stunden, das Klumpenrisiko eines einzelnen Objekts gegenüber einem Index aus tausenden Titeln und die Frage, wie schnell sich die eine oder andere Position im Bedarfsfall zu Geld machen lässt. Das sind reale Unterschiede — nur keine, die sich in Euro ausdrücken lassen, ohne eine Zahl zu erfinden.
Wertsteigerung und ETF-Rendite sind Eingaben, keine Prognosen. Der Rechner sagt, was aus gesetzten Annahmen folgt — er sagt nicht, welche Annahme zutrifft. Allgemeine Information, keine Anlageberatung.
Häufige Fragen
Warum wird nicht einfach Eigenkapital gegen Eigenkapital gestellt?
Weil das zwei verschiedene Einsätze vergleicht. Eine vermietete Wohnung kostet bei üblichen Zinsen jeden Monat Geld: Die Miete deckt Zins und Tilgung nicht. Wer nur das Eigenkapital gegenüberstellt, lässt diese Zuzahlung unter den Tisch fallen — über zwanzig Jahre ist sie oft größer als das Eigenkapital selbst.
Dieser Rechner zahlt deshalb im Depotweg genau den Betrag ein, den die Immobilie monatlich verlangt. Aus der Tasche fließt in beiden Wegen dasselbe. Verglichen wird nur, was am Ende übrig bleibt.
Was passiert mit einem monatlichen Überschuss der Immobilie?
Er wandert in ein Nebendepot mit derselben Rendite, die für den Depotweg angesetzt ist. Wäre er verbraucht, fehlte er im Endvermögen — und der Immobilienweg sähe schlechter aus, als er ist.
Damit bleibt die Bedingung erhalten, auf der der ganze Vergleich steht: gleiche Zahlungen zu gleichen Zeitpunkten, ein einziger Unterschied am Ende.
Warum wird auch das Depot verkauft?
Weil die Immobilie verkauft wird. Beim Verkauf der Wohnung fallen Maklerprovision, Notarkosten, die Ablösung der Restschuld und innerhalb von zehn Jahren die Steuer nach § 23 EStG an. Ein Depotwert vor Abgeltungsteuer daneben wäre ein Bruttowert gegen einen Nettowert.
Der Rechner setzt deshalb auf beiden Seiten den Verkauf an: Abgeltungsteuer auf den Kursgewinn, gemindert um die Teilfreistellung und um bereits versteuerte Vorabpauschalen.
Gilt die Rechnung auch für die selbst bewohnte Wohnung?
Nein. Wer selbst einzieht, vereinnahmt keine Miete, sondern spart sie. Werbungskosten und AfA entfallen, dafür ist der Verkauf nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG steuerfrei, auch vor Ablauf der zehn Jahre.
Das ist eine andere Rechnung mit anderen Vorzeichen. Dieser Rechner behandelt ausschließlich die vermietete Kapitalanlage.
Ist die nötige Wertsteigerung eine Prognose?
Nein, sie ist eine Schwelle. Der Rechner sagt nicht, wie stark eine Immobilie steigen wird — er sagt, wie stark sie steigen müsste, damit beide Wege gleich enden. Ob dieser Wert erreichbar ist, entscheidet die Lage, und das ist keine Rechenfrage.
Dieselbe Schwelle gibt es in der anderen Richtung: die Rendite, die das Depot bringen müsste, um mit der angesetzten Wertsteigerung gleichzuziehen.
Werden meine Eingaben gespeichert?
Nein. Die Berechnung läuft vollständig im Browser. Es werden keine Eingaben an einen Server übertragen, gespeichert oder ausgewertet.