Assetklasse
Immobilien
Von Philipp Busch Aktualisiert am Renditen und Kosten gegen feste Referenzwerte geprüft, Marktzahlen mit Quelle
Immobilien sind die einzige Anlageklasse hier, die üblicherweise auf Kredit gekauft wird. Das erhöht die Eigenkapitalrendite — und multipliziert jeden Fehler in der Kalkulation mit demselben Faktor.
Ertrag
Mieteinnahmen und Wertentwicklung
Kosten
Kaufnebenkosten, Bewirtschaftung, Zins
Risiko
Leerstand, Klumpen, Zinsänderung
Liquidität
Gering, Verkauf dauert Monate
Was kommt rein?
Die Miete ist ein monatlicher, vertraglich zugesagter Zahlungsstrom — auf dem Papier der verlässlichste dieser Seite. Dazu kommt die mögliche Wertentwicklung des Objekts, die sich aber erst beim Verkauf realisiert.
Die entscheidende Unterscheidung ist die zwischen Brutto- und Nettomietrendite. Inserate und Exposés arbeiten fast durchweg mit der Bruttovariante, weil sie höher aussieht:
| Größe | Rechnung | Was fehlt |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis | Sämtliche Kosten |
| Nettomietrendite | (Jahreskaltmiete − Bewirtschaftung) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) | Realistischer Ansatz |
Abzuziehen sind nicht umlagefähige Betriebskosten, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und ein kalkulatorischer Leerstand. Wer diese Posten mit null ansetzt, rechnet nicht konservativ, sondern falsch — sie fallen sicher an, nur nicht gleichmäßig.
Was geht ab?
Der auffälligste Block sind die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland unterschiedlich), Notar, Grundbucheintrag und gegebenenfalls Makler. Sie erhöhen nicht den Wert der Immobilie und sind unmittelbar nach dem Kauf verloren. Bei einem Verkauf kurz nach dem Erwerb ist dieser Betrag der häufigste Grund für ein Minusgeschäft.
Laufend kommen Instandhaltung, Verwaltung und der Kreditzins hinzu. Die Instandhaltung ist dabei der Posten, der in Kalkulationen am häufigsten zu niedrig angesetzt wird — Dach, Heizung und Fenster fallen nicht jährlich an, aber sie fallen an.
Was kann schiefgehen?
Die Hebelwirkung des Kredits wirkt in beide Richtungen. Steigt der Wert, steigt die Eigenkapitalrendite überproportional; fällt er, gilt dasselbe nach unten — bis zu einem Eigenkapital von null, während die Schuld vollständig bestehen bleibt.
- Klumpenrisiko: Eine einzelne Wohnung ist das Gegenteil von Streuung. Standort, Gebäude und Mieter hängen an einer einzigen Entscheidung.
- Mietausfall und Leerstand: Der Kredit läuft weiter, auch wenn keine Miete kommt.
- Zinsänderungsrisiko: Nach Ende der Zinsbindung kann die Anschlussfinanzierung teurer ausfallen und eine tragfähige Kalkulation kippen.
- Regulierung: Mietrecht, energetische Anforderungen und kommunale Vorgaben können die Ertragslage nachträglich verändern.
Wie schnell wieder raus?
Der schwächste Punkt dieser Anlageklasse. Ein Verkauf dauert von der Entscheidung bis zum Geldeingang typischerweise Monate — Vermarktung, Finanzierungszusage des Käufers, Notartermin und Kaufpreisfälligkeit addieren sich. Teilverkäufe sind praktisch ausgeschlossen: Du kannst nicht ein Drittel einer Wohnung veräußern, um kurzfristigen Bedarf zu decken.
Erschwerend kommt hinzu, dass sich der Verkaufszeitpunkt oft nicht frei wählen lässt — und ein Verkauf unter Zeitdruck regelmäßig einen Abschlag kostet.
Was der Fiskus nimmt
Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert — nicht mit der Abgeltungsteuer. Dafür sind Werbungskosten abziehbar: Kreditzinsen, Verwaltung, Instandhaltung und die Abschreibung auf das Gebäude.
Beim Verkauf greift die Spekulationsfrist nach § 23 EStG: Innerhalb von zehn Jahren ist der Gewinn steuerpflichtig, danach steuerfrei. Diese Frist prägt die Haltedauer vieler Investoren stärker als jede Marktüberlegung.
Besteuerung im Ländervergleich
Immobilien fallen im Vergleich aus dem Rahmen, weil sie in keinem der drei Länder unter die Besteuerung von Kapitalerträgen fallen. Die Miete ist überall laufendes Einkommen zum persönlichen Tarif — der Abzug an der Quelle, der Wertpapiererträge in Deutschland und Österreich so bequem macht, existiert hier nicht.
Der wichtigste Unterschied liegt beim Verkauf. Deutschland knüpft an eine Spekulationsfrist an, nach deren Ablauf der Gewinn steuerfrei ist. Für Grundstücke gelten in Österreich und der Schweiz eigenständige Regeln, die nicht der Systematik für Kapitalerträge folgen — in der Schweiz zudem kantonal geregelt.
| Merkmal | Deutschland | Österreich | Schweiz |
|---|---|---|---|
| Miete und Verkaufsgewinn | Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, versteuert mit dem persönlichen Einkommensteuersatz; Werbungskosten und Gebäudeabschreibung sind abziehbar. Beim Verkauf gilt die Spekulationsfrist nach § 23 EStG von zehn Jahren. | Mieteinnahmen sind laufendes Einkommen und werden veranlagt — die Kapitalertragsteuer mit Abgeltungswirkung greift hier nicht. Für den Gewinn aus dem Verkauf von Grundstücken gilt ein eigener Satz von 30 % (Immobilienertragsteuer, § 30a Abs. 1 EStG 1988) — anders als in Deutschland unabhängig von einer Haltefrist. | Mieterträge sind steuerbares Einkommen, die Liegenschaft zählt zum steuerbaren Vermögen. Die Steuerfreiheit privater Kapitalgewinne betrifft bewegliches Vermögen und erfasst Grundstücke nicht; deren Behandlung ist kantonal geregelt: Tarife und Freibeträge sind je Kanton und Gemeinde verschieden und beim Wohnsitzkanton nachzuschlagen |
Nur für Deutschland sind konkrete Sätze und Freibeträge hinterlegt und zentral gepflegt. Für Österreich und die Schweiz beschreibt die Tabelle allein die Systematik — Prozentsätze, Freibeträge und Schwellenwerte sind dort am jeweiligen nationalen Recht zu prüfen.
Die drei Systeme im Detail: Deutschland, Österreich, Schweiz.
Der Referenzfall dieser Serie
Damit die Zahlen in den Artikeln zusammenpassen, rechnet die gesamte Serie mit demselben Objekt: einer Wohnung mit 70 Quadratmetern, 250.000 Euro Kaufpreis, 750 Euro Kaltmiete, 60.000 Euro Eigenkapital, 3,8 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfänglicher Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung. Alle Werte stammen aus derselben Rechnung, die auch der Rechner ausführt.
| Kennzahl | Wert | Was sie beantwortet |
|---|---|---|
| Kaufnebenkosten | 30.175 € | Was sofort verloren ist |
| Bruttomietrendite | 3,60 % | Miete zum Kaufpreis |
| Nettomietrendite | 2,48 % | Was das Objekt wirklich abwirft |
| Kapitaldienstdeckung | 0,55 | Welchen Teil der Rate die Miete trägt |
| Cashflow nach Steuern | −291 € im Monat | Was tatsächlich vom Konto abgeht |
| Eigenkapitalanteil nach 20 Jahren | 227.395 € | Was am Ende an Substanz steht |
Die letzten beiden Zeilen zusammen sind die eigentliche Aussage dieser Anlageklasse: Sie kostet monatlich Geld und baut trotzdem Vermögen auf. Wer nur auf den Cashflow schaut, hält sie für ein Zuschussgeschäft; wer nur auf die Substanz schaut, unterschätzt, wie viel Liquidität sie über Jahre bindet.
Wo die größten Hebel liegen
Nicht jede Stellschraube wiegt gleich schwer. Nach Wirkung geordnet:
| Hebel | Wirkung im Referenzfall |
|---|---|
| Anschlusszins nach der Bindung | Bei 7 % und gleichbleibender Rate sinkt die Tilgung auf 1.137 € im Jahr — 41.511 € mehr Restschuld nach 20 Jahren |
| Eigenkapitalquote | 40.000 € mehr Eigenkapital verbessern den Cashflow um 141 € im Monat |
| Gebäudeanteil am Kaufpreis | 75 statt 60 % bringen 841 € mehr Abschreibung pro Jahr |
| Kaufnebenkosten | Ohne Maklerprovision 27 € besserer Cashflow pro Monat, dauerhaft |
Bruttomietrendite gegen Nettomietrendite, Finanzierung mit Anschlusszins, AfA und Sanierung — centgenau im Immobilienrechner. Mehrere Objekte lassen sich anschließend im Vergleich nebeneinander stellen.
Kreditfinanzierte Immobilien bergen das Risiko, dass die Verbindlichkeiten den Wert der Immobilie übersteigen. Mietausfall, Instandhaltungsstau und eine teurere Anschlussfinanzierung können die Kalkulation entwerten. Dieser Text ist allgemeine Information und keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung.
Alle Artikel zu Immobilien
21 Beiträge
Für jede Immobilie
Grundlagen
- Core bis Opportunistic: die vier Risikoklassen Lage, Zustand und Vermietungsstand ergeben eine Einstufung — und die widerspricht der Renditeerwartung öfter, als einem lieb ist.
- Brutto- und Nettomietrendite Zwischen der beworbenen Bruttorendite und dem, was tatsächlich übrig bleibt, liegt regelmäßig ein Drittel.
Bewertung
- Kapitalisierungszins und Exit-Yield Der Wert einer Ertragsimmobilie folgt aus Reinertrag und Zinssatz — nicht aus einem angenommenen Wachstumssatz.
- Die drei Bewertungsverfahren Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren sind keine Auswahl nach Geschmack — und das Ertragswertverfahren rechnet anders, als jeder Ueberschlag es tut.
- Kaufpreisfaktor Nicht der ortsübliche Faktor entscheidet, sondern der eigene Zins und das eigene Eigenkapital — die Spanne dazwischen ist größer als die zwischen den Städten.
Finanzierung
- Zins, Tilgung, Annuität Warum ein höherer Tilgungssatz den Cashflow verschlechtert und trotzdem die bessere Entscheidung sein kann.
- Die Anschlussfinanzierung Nach zehn Jahren steht die Restschuld zur Neuverhandlung. Was dann passiert, hängt an einer einzigen Entscheidung.
Kosten
- Kaufnebenkosten richtig einrechnen Grunderwerbsteuer, Notar und Makler summieren sich auf einen zweistelligen Prozentsatz — und sind sofort verloren.
- Instandhaltung und Verwaltung Die Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, entscheiden über die Nettorendite.
Praxis
- Der Cashflow nach Steuern Was am Monatsende wirklich auf dem Konto passiert — inklusive der Steuererstattung, die kein Ertrag ist.
Risiko
- Mietausfall und Kapitaldienst Der Kapitaldienstdeckungsgrad zeigt, wie viel Miete fehlen darf, bevor die Finanzierung aus eigener Tasche läuft.
Steuern
- AfA bei Immobilien und der Gebäudeanteil Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht der Grund. Wie die Aufteilung den Steuereffekt verschiebt.
- Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand: die 15-Prozent-Grenze Wer in den ersten drei Jahren zu viel saniert, verliert den Sofortabzug — und schreibt jahrzehntelang ab.
- Spekulationsfrist: die Zehnjahresfrist Zehn Jahre trennen den steuerfreien Verkauf vom vollen persönlichen Steuersatz auf den Gewinn.
- Steuern sparen: legale Gestaltungen Kaufpreisaufteilung, Darlehenszuordnung, Angehörigenvermietung und Timing — und wo die Grenze zum Missbrauch verläuft.
Gewerbeimmobilien
Grundlagen
- Gewerbeimmobilien: was anders rechnet Umlagefähigkeit, Vertragslaufzeit, Umsatzsteuer: Vier Unterschiede, die aus derselben Rechnung ein anderes Ergebnis machen.
Kosten
- Mieterausbau: was eine Neuvermietung kostet Ausbau, Provision und mietfreie Zeit fallen auf einmal an — meist genau dann, wenn keine Miete fließt.
Praxis
- Indexmiete, Staffelmiete, Wertsicherung Im Gewerbe steigt die Miete nicht einfach — sie hängt an einer Klausel mit Schwelle und Kopplungsgrad.
Risiko
- Restlaufzeit, WAULT und das Nachvermietungsrisiko Nicht die Höhe des Mietausfalls entscheidet, sondern sein Zeitpunkt — und der steht im Mietvertrag.
Steuern
- Die Umsatzsteueroption bei Gewerbemiete Vorsteuer zurück, dafür zehn Jahre gebunden: Was § 9 UStG bringt und was der Berichtigungszeitraum kostet.
Betreiberimmobilien
Risiko
- Pflegeheim, Hotel, Kita: das Betreiberrisiko Ein Vertrag, eine Pacht, ein Risiko. Warum auch Studenten- und Micro-Apartments hierher gehören.
Rechtsquellen
- § 20 EStG Einkünfte aus Kapitalvermögen; Absatz 9 regelt den Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro je Person Bundesministerium der Justiz
- § 32d EStG Gesonderter Steuertarif für Einkünfte aus Kapitalvermögen Bundesministerium der Justiz
- § 20 InvStG Teilfreistellung Bundesministerium der Justiz
- § 18 InvStG Vorabpauschale Bundesministerium der Justiz
- § 23 EStG Private Veräußerungsgeschäfte Bundesministerium der Justiz
- § 1 UStG Steuerbare Umsätze Bundesministerium der Justiz
- § 12 UStG Steuersätze Bundesministerium der Justiz
- § 1 GrEStG Erwerbsvorgänge Bundesministerium der Justiz
Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 04.09.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ignoriert sämtliche Kosten und ist deshalb vor allem eine Verkaufszahl.
Die Nettomietrendite berücksichtigt die Kaufnebenkosten im Nenner und zieht im Zähler die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und kalkulatorischen Leerstand ab. Sie liegt regelmäßig deutlich unter der Bruttorendite und ist die einzige Zahl, mit der sich rechnen lässt.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Sie setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklerprovision zusammen. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und unterscheidet sich je nach Bundesland erheblich.
In Summe kommt ein deutlicher einstelliger bis niedriger zweistelliger Prozentsatz des Kaufpreises zusammen. Dieses Geld ist sofort verloren — es fließt nicht in den Wert der Immobilie und muss über die Haltedauer erst wieder erwirtschaftet werden.
Was ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, ist der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig — und zwar mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, nicht mit der Abgeltungsteuer.
Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei. Für selbst genutzte Immobilien gelten eigene, kürzere Regelungen.
Sind REITs eine Alternative zur eigenen Immobilie?
REITs sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, die den Großteil ihrer Gewinne ausschütten müssen. Sie liefern damit einen immobilienbasierten Zahlungsstrom ohne Verwaltungsaufwand, Kreditaufnahme und Klumpenrisiko.
Der Unterschied liegt im Verhalten: REITs werden an der Börse gehandelt und schwanken kurzfristig wie Aktien, während eine Direktimmobilie mangels laufender Bewertung ruhiger wirkt — ohne dass sie es wirtschaftlich wäre.
Was ist der Unterschied zwischen Crowdinvesting und Direktinvestment?
Beim Crowdinvesting beteiligst du dich mit kleinen Beträgen an Immobilienprojekten, meist über Nachrangdarlehen. Du wirst nicht Eigentümer, sondern Gläubiger — und stehst im Insolvenzfall hinter den Banken.
Das Risikoprofil ähnelt damit eher P2P-Krediten als einer Immobilie: kein Sachwert, keine Grundbuchsicherung, dafür ein befristeter Zinsanspruch mit Ausfallrisiko.
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P2P-Kredite
Direkte Kreditvergabe über Plattformen: monatlicher Rückfluss, aber Ausfallrisiko und Plattformrisiko gehören zwingend in dieselbe Rechnung.
Zins- und Tilgungszahlungen
Unternehmerische Beteiligungen
Photovoltaik, Infrastruktur und Private Equity — lange Bindung, unternehmerisches Risiko, oft komplexe Steuerstruktur.
Ausschüttungen aus dem Betrieb
ETFs & Fonds
Breit gestreute Indexfonds als Basis: Kostenquoten, Ausschüttungsarten und die Besteuerung inklusive Teilfreistellung und Vorabpauschale.
Ausschüttung oder Thesaurierung