Rechner
Immobilienrechner
Eine vermietete Immobilie durchrechnen, wie es die Kalkulation verlangt: mit Kaufnebenkosten, Finanzierung samt Anschlusszins, Sanierung, allen Bewirtschaftungskosten — und dem Steuereffekt, der über Gewinn oder Verlust entscheidet.
Was auffällt
Aus deinen Eingaben abgeleitet
Verlauf
Die Tabelle zeigt, wie sich Zinsanteil, Steuereffekt und Vermögensaufbau über die Jahre verschieben. Der Zinsanteil sinkt, damit sinkt auch die absetzbare Größe — der Cashflow nach Steuern verschlechtert sich also selbst dann, wenn sich sonst nichts ändert.
| Jahr | Miete | Zinsen | Tilgung | Steuereffekt | Cashflow n. St. | Restschuld |
|---|
Die Stellen, an denen es teuer wird
| Punkt | Warum er zählt |
|---|---|
| Kaufpreisaufteilung | Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Jeder Prozentpunkt mehr erhöht die AfA über die gesamte Haltedauer — die Aufteilung muss aber sachgerecht und belegbar sein. |
| 15-Prozent-Grenze | Sanierungen über 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten in den ersten drei Jahren sind nicht sofort abziehbar, sondern nur über die AfA. |
| Tilgung | Mindert den Cashflow, aber nicht die Steuer. Nur Zinsen sind Werbungskosten. |
| Kaufnebenkosten | Erhöhen nicht den Wert der Immobilie. Bei einem frühen Verkauf sind sie der häufigste Grund für ein Minusgeschäft. |
| Anschlussfinanzierung | Die Kalkulation entscheidet sich am Ende der Zinsbindung, nicht am Anfang. |
| Instandhaltung | Fällt unregelmäßig, aber sicher an. Ohne Rücklage sieht der Cashflow besser aus, als er ist. |
Mehrere Varianten durchrechnen, jeweils merken und im Vergleich nebeneinander stellen — dort lassen sich Cashflow, Rendite und Kapitaldienstdeckung direkt gegenüberstellen.
Wie dieser Rechner rechnet
| Baustein | Wie gerechnet wird |
|---|---|
| Simulation | Monatlich über die gesamte Haltedauer statt einer Überschlagsformel — nur so lassen sich Zinsbindung, Anschlussfinanzierung, Sondertilgung und der jährliche Steuereffekt sauber abbilden |
| Abschreibung | Nur auf den Gebäudeanteil. Grund und Boden ist nicht abschreibbar; die Kaufpreisaufteilung entscheidet damit über die Steuerlast der gesamten Haltedauer |
| Werbungskosten | Nur die Zinsen, nicht die Tilgung. Wer die Annuität absetzt, rechnet sich reich |
| 15-%-Grenze | Übersteigen Instandsetzungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, sind sie nicht sofort abziehbar, sondern über die Nutzungsdauer abzuschreiben |
| Verkauf | Erlös aus dem Reinertrag des Verkaufsjahrs und dem gesetzten Exit-Yield, sonst aus dem Wertsteigerungssatz. Daraus interner Zinsfuß, Equity Multiple und die Zerlegung in Cashflow, Mietwachstum, Yield-Effekt und Tilgung |
| Risikoklasse | Als Ausgabe aus Lage, Zustand, Vermietungsgrad, Restlaufzeit und Sanierungsquote — keine Eingabe |
| Rundung | Gerechnet wird ungerundet, gerundet erst bei der Anzeige |
Der Rechner bildet die Rechnung ab, nicht den Markt: Mietniveaus, Kaufpreisfaktoren und Liegenschaftszinssätze sind Eingaben, keine hinterlegten Annahmen. Für Deutschland gibt es dazu keine frei zitierbare, bundesweit einheitliche Reihe — die belastbare Quelle ist der örtliche Gutachterausschuss.
Modellrechnung mit konstanten Annahmen. Mietausfall, Instandhaltungsstau, Leerstand und eine teurere Anschlussfinanzierung können das Ergebnis erheblich verschlechtern; bei kreditfinanzierten Objekten ist ein Verlust über das eingesetzte Eigenkapital hinaus möglich. Die steuerliche Behandlung hängt von deinen persönlichen Verhältnissen ab. Dies ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Häufige Fragen
Warum ist nur ein Teil des Kaufpreises abschreibbar?
Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und sind deshalb von der AfA ausgenommen — das gilt unabhängig davon, wie sich der Bodenwert entwickelt.
Die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück entscheidet damit über die Steuerlast der gesamten Haltedauer. Sie sollte sachgerecht ermittelt und belegbar sein; das Finanzamt prüft sie.
Kann ich die Tilgung steuerlich absetzen?
Nein. Werbungskosten sind nur die Zinsen. Die Tilgung ist wirtschaftlich eine Vermögensumschichtung — aus Schulden wird Eigentum — und mindert das zu versteuernde Einkommen nicht.
Daraus folgt ein Zielkonflikt: Eine hohe Tilgung baut schneller Vermögen auf, senkt aber den absetzbaren Anteil der Rate und damit die Steuerentlastung. Der Rechner zeigt beide Effekte getrennt.
Was ist die 15-Prozent-Grenze bei Sanierungen?
Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand.
Die Folge ist erheblich: Statt sofort abziehbar zu sein, wandern die Kosten in die Abschreibung und wirken sich nur über Jahrzehnte aus. Wer knapp darüber liegt, prüft, ob sich einzelne Maßnahmen ins vierte Jahr verschieben lassen.
Was sagt der Kapitaldienstdeckungsgrad aus?
Er setzt die Nettomieteinnahmen ins Verhältnis zur Annuität. Ein Wert unter 1 bedeutet, dass die Mieten die Rate nicht decken und die Differenz dauerhaft aus anderem Einkommen kommen muss.
Banken nutzen diese Kennzahl zur Bonitätsprüfung. Für die eigene Kalkulation ist sie ehrlicher als die Bruttomietrendite, weil sie Bewirtschaftung und Finanzierung einbezieht.
Warum ist der Cashflow nach der Zinsbindung oft schlechter?
Nach Ablauf der Zinsbindung wird die Restschuld zu den dann geltenden Konditionen neu finanziert. Liegt der Zins höher als zuvor, steigt die Rate — bei unveränderter Miete sinkt der Cashflow entsprechend.
Der Rechner weist die Restschuld zum Ende der Zinsbindung und die neue Rate gesondert aus. Genau dort entscheidet sich, ob eine Kalkulation trägt, nicht in den ersten Jahren.
Wann ist der Verkaufsgewinn einer Immobilie steuerfrei?
Bei vermieteten Objekten ist der Veräußerungsgewinn nach Ablauf der zehnjährigen Frist des § 23 EStG steuerfrei. Innerhalb der Frist wird er mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet.
Für selbst genutzte Immobilien gelten eigene, kürzere Regelungen. Die Frist prägt die Haltedauer vieler Investoren stärker als jede Marktüberlegung.
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