Kredite

Vermittler oder Hausbank

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 12. August 2026

Dieselbe Finanzierung, dieselbe Person, dasselbe Objekt — und über einen Vermittler ein anderer Zinssatz als bei der Hausbank. Der Grund liegt nicht darin, dass ein Weg besser wäre, sondern darin, wie Angebote überhaupt zustande kommen.

Drei Wege zum Darlehen

Eine Baufinanzierung entsteht über einen von drei Wegen, und sie unterscheiden sich weniger im Produkt als in der Zahl der Institute, die den Fall überhaupt zu sehen bekommen.

• Die Hausbank oder eine andere Filialbank. Ein Institut prüft, bewertet und macht ein Angebot. Der Vorteil liegt in der Nähe: ein Ansprechpartner, oft Kenntnis der Region und des Objekttyps, gelegentlich eine bestehende Geschäftsbeziehung, die in die Bewertung einfließt.
• Ein Vermittler oder eine Vermittlungsplattform. Der Fall wird an mehrere Institute weitergegeben, die ihn nach ihren eigenen Maßstäben bepreisen. Der Vermittler bündelt Unterlagen, kennt die Annahmerichtlinien der angebundenen Banken und wählt vor.
• Eine Direktbank ohne Filialnetz. Niedrigere Vertriebskosten, dafür standardisierte Prozesse — was bei einem gewöhnlichen Fall ein Vorteil und bei einem ungewöhnlichen ein Nachteil ist.

Wer gewerbsmäßig Immobiliar-Verbraucherdarlehen vermittelt oder dazu berät, braucht dafür nach § 34i GewO eine Erlaubnis der zuständigen Behörde. Das ist kein Qualitätssiegel, aber eine Mindestbedingung, die sich überprüfen lässt — die Eintragung steht im Vermittlerregister.

Wie der Vermittler bezahlt wird

Die Frage, die den ganzen Vergleich trägt, lautet: Wer bezahlt den Vermittler? In der üblichen Konstruktion zahlt der Darlehensnehmer kein gesondertes Honorar. Die Bank vergütet den Vermittler aus ihrer eigenen Marge — sie spart im Gegenzug Vertriebskosten, die sie bei einem Filialkunden selbst hätte.

Daraus folgt zweierlei, und beides wird häufig falsch verstanden. Erstens ist die Provision nicht ein Aufschlag auf den Zins, den man ohne Vermittler nicht hätte: Sie ersetzt Kosten, die sonst an anderer Stelle anfielen. Zweitens ist sie deshalb auch kein Beleg dafür, dass der Vermittlerweg teurer sein muss — die Frage ist empirisch und wird für jeden Fall neu beantwortet.

Was daraus allerdings sehr wohl folgt, ist ein Interessenkonflikt in der Sortierung: Ein Vermittler hat kein Interesse an einem Abschluss bei einem Institut, das ihn nicht vergütet. Die Frage, welche Banken angebunden sind und ob es darunter welche ohne Vergütung gibt, ist deshalb die aufschlussreichere als die nach der Provisionshöhe.

Verlangt ein Vermittler ausnahmsweise eine Vergütung direkt vom Kunden, greift § 655c BGB: Sie ist erst zu zahlen, wenn das Darlehen infolge seiner Tätigkeit ausgezahlt wurde und der Widerruf nicht mehr möglich ist. Eine Vorabzahlung für „Bearbeitung" oder „Prüfung" ist damit nicht vereinbar.

Was ein Vergleich zeigt — und was nicht

Ein Vergleichsrechner zeigt eine Zahl. Verbindlich ist sie nicht, und zwar aus einem sachlichen Grund: Der Zinssatz einer Baufinanzierung hängt am Beleihungsauslauf, und der hängt am Objektwert, den die Bank erst nach Prüfung feststellt. Vorher ist jede Angabe eine Schätzung auf Basis der eingegebenen Zahlen.

Drei Dinge fehlen in einer Portalanzeige regelmäßig:

• Der eigene Beleihungsauslauf. Zwei Institute können denselben Kaufvertrag zu 79 und zu 82 Prozent rechnen und damit in verschiedene Staffelstufen fallen. Warum das den Zins so stark bewegt, steht unter Bauzinsen.
• Die Vertragsbedingungen. Ein Satz ohne Sondertilgungsrecht, mit kürzerer bereitstellungszinsfreier Zeit oder mit strengeren Auszahlungsvoraussetzungen ist niedriger — ohne dass die Finanzierung besser wäre.
• Die Annahmefähigkeit. Ob das Institut den Fall überhaupt annimmt, entscheidet sich an Richtlinien, die im Rechner nicht abgefragt werden: Beschäftigungsform, Objektart, Region, Alter des Gebäudes.

Was ein Vergleich dagegen sehr gut zeigt, ist die Spannweite. Sie ist die eigentliche Information: Sie sagt, wie viel Verhandlungsraum es gibt, und sie ist regelmäßig größer, als Kunden erwarten.

Wann die Hausbank gewinnt

Die Annahme, ein Vermittler sei immer günstiger, hält der Praxis nicht stand. Es gibt Konstellationen, in denen das einzelne Institut das bessere Angebot macht, und sie haben ein gemeinsames Merkmal: Sie brauchen Beurteilung statt Standardisierung.

• Erklärungsbedürftige Einkommen. Selbstständige mit schwankenden Abschlüssen, Personen mit mehreren Einkunftsarten, kürzliche Berufswechsel. Wer die Unterlagen erklären kann, wird von einem Sachbearbeiter besser bewertet als von einer Vorprüfung.
• Ungewöhnliche Objekte. Denkmalschutz, Erbbaurecht, gemischte Nutzung, Bestandsgebäude mit Sanierungsstau, ländliche Lagen ohne Vergleichswerte. Eine Bank vor Ort kennt den Markt, ein Bewertungsmodell nicht.
• Bestehende Verbindungen. Ein langjähriges Konto, ein Depot oder ein bereits abgelöstes Darlehen fließen in die Beurteilung ein — nicht als Rabatt, aber als Information über das Zahlungsverhalten.
• Zeitkritische Fälle. Wenn eine Finanzierungsbestätigung kurzfristig gebraucht wird, wiegt ein direkter Ansprechpartner mehr als ein Zehntelprozentpunkt.

Der praktische Schluss daraus ist nicht, sich für einen Weg zu entscheiden, sondern beide zu gehen: ein Angebot der eigenen Bank, eines über einen Vermittler. Das kostet nichts außer Zeit und macht die Spannweite sichtbar, um die es geht.

Fünf Fragen, die den Unterschied zeigen

Ob ein Gegenüber Vermittler, Berater oder Bankmitarbeiter ist, lässt sich am Titel nicht ablesen — die Bezeichnungen sind nicht geschützt, anders als die Erlaubnis. Fünf Fragen klären die Lage in wenigen Minuten und sind keine Misstrauensbekundung, sondern das, was jede Fachkraft ohne Weiteres beantwortet.

1. Wer bezahlt Sie, und wofür? Provision der Bank, Kundenhonorar oder beides. Die Antwort entscheidet, welche Angebote überhaupt in die Auswahl kommen.
2. Welche Institute sind angebunden — und gibt es darunter welche ohne Vergütung? Die Zahl der Banken ist weniger aussagekräftig als die Frage, ob unvergütete darunter sind.
3. Sind alle Anfragen als Konditionsanfragen gekennzeichnet? Diese Bestätigung schriftlich zu haben, kostet nichts.
4. Welchen Objektwert setzt die anbietende Bank an? Er erklärt Zinsunterschiede zwischen Angeboten, die sonst willkürlich wirken.
5. Welche Punkte des Angebots sind verhandelbar? Bereitstellungszinsfreie Zeit und Sondertilgungsrecht sind es regelmäßig, der Sollzins seltener.

Wer auf die erste oder zweite Frage keine klare Antwort bekommt, hat damit bereits eine Information. Sie sagt nichts über die Qualität des Angebots, aber etwas darüber, wie viel des Marktes es abbildet.

Testsieger und Siegel

Vergleichstests von Verbraucherorganisationen und Fachzeitschriften sind nützlich und werden regelmäßig überinterpretiert. Was sie messen, ist die Kondition für einen Modellfall: eine feste Summe, ein fester Beleihungsauslauf, eine feste Zinsbindung, ein Standardobjekt.

Das ist methodisch richtig — anders ließen sich Anbieter nicht vergleichen — und für den Einzelfall genau deshalb begrenzt aussagekräftig. Wer bei 90 statt 60 Prozent Beleihung finanziert, bewegt sich in einer anderen Staffel, und dort kann die Rangfolge anders aussehen.

Aus demselben Grund veröffentlicht diese Seite keine Anbieterrangliste. Eine Reihenfolge, die für den Modellfall stimmt und für den Leser nicht, wäre eine Empfehlung ohne Grundlage. Was stattdessen hilft, ist die Kenntnis der Mechanik — und die Frage nach dem repräsentativen Beispiel: Nach § 17 PAngV muss es bei jeder Zinswerbung angegeben werden und einem Satz entsprechen, zu dem mindestens zwei Drittel der auf diese Werbung hin geschlossenen Verträge zustande kommen. Es ist die einzige veröffentlichte Zahl, die etwas über den üblichen statt den bestmöglichen Fall sagt.

Nützlich bleiben solche Tests trotzdem, nur anders als gedacht: Sie zeigen verlässlich, welche Institute im Markt überhaupt aktiv sind, wie groß die Spanne zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter im Modellfall ausfällt und welche Vertragsbedingungen die Tester für vergleichenswert halten. Diese drei Informationen sind übertragbar; die Rangfolge selbst ist es nicht.

Mehrere Angebote ohne Score-Schaden

Der häufigste Grund, warum nur ein Angebot eingeholt wird, ist die Sorge um den Score. Sie ist begründet — aber nur für die falsche Anfrageart.

Eine Kreditanfrage wird bei der Auskunftei gespeichert und ist für andere Institute sichtbar; mehrere davon in kurzer Zeit können den Score belasten. Eine Konditionsanfrage ist dagegen neutral: Sie wird zwar übermittelt, fließt aber nicht in die Bewertung ein und ist für Dritte nicht einsehbar. Der Unterschied steckt in der Kennzeichnung, die die anfragende Stelle setzt — Einzelheiten unter Schufa, Score und die Konditionsanfrage.

Wer Angebote einholt, sollte diese Kennzeichnung ausdrücklich verlangen und sich bestätigen lassen. Bei seriösen Anbietern ist sie in der Vorprüfung Standard; eine Kreditanfrage vor einem konkreten Antrag ist dagegen ein Grund nachzufragen.

Was tatsächlich zu vergleichen ist

Zwei Angebote sind nur dann vergleichbar, wenn sie dasselbe beschreiben. Acht Punkte entscheiden darüber, und der Zinssatz ist nur der erste:

1. Effektiver Jahreszins — die einzige gesetzlich vereinheitlichte Vergleichszahl; was darin steckt, steht unter Effektiver Jahreszins.
2. Zinsbindung und anfänglicher Tilgungssatz — ohne beide sind Rate und Restschuld keine Vergleichsgrößen.
3. Restschuld am Bindungsende — die Zahl, die den nächsten Vertrag bestimmt.
4. Sondertilgungsrecht — Höhe, Häufigkeit, und ob es Zinsaufschlag kostet.
5. Tilgungssatzwechsel — wie oft und in welchen Grenzen.
6. Bereitstellungszinsfreie Zeit — bei Neubau und Sanierung oft mehr wert als ein Zehntelprozentpunkt.
7. Angesetzter Objektwert und Beleihungsauslauf — er erklärt Zinsunterschiede, die sonst unerklärlich wirken.
8. Auszahlungsvoraussetzungen — welche Nachweise wann vorliegen müssen, und was bei Verzögerung passiert.

Wer diese acht Punkte nebeneinanderlegt, stellt regelmäßig fest, dass das billigste Angebot nicht das günstigste ist — und gelegentlich, dass zwei scheinbar verschiedene Angebote dieselbe Bank betreffen. Wie die einzelnen Bausteine wirken, steht unter Bausteine einer Baufinanzierung; was Tilgungssatz und Bindung an Geld bewegen, unter Zinsbindung und Tilgungssatz.

Rechtsquellen

• § 34i GewO Immobiliardarlehensvermittler: Wer gewerbsmäßig Immobiliar-Verbraucherdarlehen vermittelt oder dazu berät, bedarf der Erlaubnis Bundesministerium der Justiz
• § 655c BGB Vergütung des Darlehensvermittlers: nur, wenn das Darlehen infolge seiner Tätigkeit ausgezahlt wurde und der Widerruf nicht mehr möglich ist Bundesministerium der Justiz
• § 17 PAngV Werbung mit Zinssätzen: Pflichtangaben an einem repräsentativen Beispiel, effektiver Jahreszins hervorgehoben Bundesministerium der Justiz

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 12.08.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab. Die Normen regeln Erlaubnis, Vergütung und Werbung — nicht die Qualität der Beratung im Einzelfall.