Kredite

Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 12. August 2026 · Eigene Modellrechnungen, gegen feste Referenzwerte geprüft

Nach zehn Jahren steht die Restschuld zur Neuverhandlung: Die Anschlussfinanzierung entscheidet über mehr als die Rate — sie entscheidet darüber, wie viele Jahre die Finanzierung überhaupt noch dauert. Ein Forward-Darlehen sichert den Zins vorher.

Was am Ende der Zinsbindung passiert

Der verbreitetste Irrtum an dieser Stelle ist, dass der Darlehensvertrag ausläuft. Das tut er nicht. Was ausläuft, ist die Vereinbarung über den Sollzins. Die Restschuld bleibt in voller Höhe bestehen und muss zu neuen Konditionen weiterfinanziert werden.

Wie groß diese Restschuld ist, entscheidet sich zehn Jahre vorher. Bei 400.000 Euro, 3,6 Prozent Sollzins und zwei Prozent anfänglicher Tilgung stehen am Bindungsende noch rund 304.000 Euro offen — gut drei Viertel der ursprünglichen Summe. Welche Rolle Tilgungssatz und Bindungsdauer dabei spielen, steht unter Zinsbindung und Tilgungssatz.

Praktisch läuft es so ab: Einige Monate vor Ablauf schickt die bisherige Bank ein Prolongationsangebot. Es ist ein Angebot wie jedes andere — nur dass es in einer Lage kommt, in der der Empfänger keine Kaufentscheidung mehr treffen muss und deshalb selten vergleicht. Genau darin liegt der wirtschaftliche Wert des Vergleichs an dieser Stelle: Es geht ausschließlich um den Preis, und die Summe, auf die er wirkt, ist sechsstellig.

Dieselbe Rate, ein anderer Zins

Die übliche Frage lautet, wie stark die Rate steigt. Die aufschlussreichere Rechnung ist die umgekehrte: Was passiert, wenn die Rate gleich bleibt und allein der Zinssatz sich ändert? Ausgangslage ist eine Restschuld von 302.349 Euro und eine bisherige Rate von 1.967 Euro.

Eigene Berechnung mit dem Baukreditrechner: Restschuld 302.349 Euro, Rate in allen Zeilen konstant 1.967 Euro, der Tilgungssatz ergibt sich jeweils als Rest aus Rate und Zins.

Die letzte Zeile ist der eigentliche Befund. Bei sieben Prozent deckt die unveränderte Rate nur noch knapp die Zinsen; die Tilgung kommt praktisch zum Erliegen, und das Darlehen läuft ohne Ende weiter. Eine Prognose ist das nicht, sondern eine Eigenschaft der Rechnung: Die Rate von 1.967 Euro entspricht bei 302.349 Euro Restschuld einem Satz von rund 7,8 Prozent Zins plus Tilgung. Steigt der Zins in diese Nähe, bleibt für die Tilgung nichts.

Daraus folgt eine Prüfung, die sich schon bei Vertragsschluss durchführen lässt und selten durchgeführt wird: Die Anschlussrate einmal mit einem deutlich höheren Zinssatz durchrechnen — nicht mit dem heutigen. Wenn das Ergebnis nicht tragbar ist, ist das ein Argument für mehr Tilgung oder eine längere Zinsbindung, und zwar jetzt, nicht in zehn Jahren.

Prolongation oder Umschuldung

Am Bindungsende stehen drei Wege offen, und sie unterscheiden sich in Aufwand und Preis.

• Prolongation. Die bisherige Bank setzt den Vertrag zu neuen Konditionen fort. Es gibt keine neue Bonitätsprüfung im engeren Sinne, keine Grundbuchänderung und keine Kosten für den Wechsel. Dafür gibt es auch keinen Wettbewerb.
• Umschuldung. Ein anderer Anbieter löst die Restschuld ab. Die Grundschuld wird abgetreten statt neu bestellt — das ist der günstigere Weg und verursacht üblicherweise Notar- und Grundbuchkosten im niedrigen dreistelligen Bereich. Manche Anbieter übernehmen sie.
• Volle Ablösung. Wer die Restschuld aus eigenen Mitteln begleichen kann, beendet die Finanzierung. Ob das gegenüber einer Anlage des Geldes vorteilhaft ist, beantwortet die Schwellenrechnung unter Tilgen oder anlegen.

Die Größenordnungen sprechen für sich: Ein Zehntelprozentpunkt auf 300.000 Euro sind rund 300 Euro im Jahr, über eine zehnjährige Anschlussbindung also ein niedriger vierstelliger Betrag. Wechselkosten im dreistelligen Bereich sind dagegen klein. Das ist kein Automatismus zugunsten des Wechsels — die Rechnung gehört im Einzelfall gemacht —, aber es erklärt, warum ein unverglichenes Prolongationsangebot die teuerste der drei Varianten sein kann.

Wichtig ist dabei, dass mehrere Angebote eingeholt werden können, ohne den Score zu belasten. Der Unterschied liegt in einem Wort im Formular und ist unter Konditionsanfrage statt Kreditanfrage beschrieben.

Das Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist ein Anschlussdarlehen, dessen Zinssatz heute vereinbart und dessen Auszahlung erst später erfolgt — üblich sind Vorlaufzeiten von zwölf bis 60 Monaten. Der wirtschaftliche Zweck ist simpel: Wer erwartet, dass die Zinsen bis zum Bindungsende steigen, sichert sich das heutige Niveau.

Die Bank verlangt dafür einen Aufschlag auf den Sollzins, der mit der Vorlaufzeit wächst. Willkür ist das nicht: Sie muss sich das Geld für den Zeitpunkt der Auszahlung beschaffen und trägt bis dahin ein Risiko. Der Aufschlag ist damit der Preis einer Absicherung — und er fällt an, unabhängig davon, wie sich die Zinsen tatsächlich entwickeln.

Genau hier liegt der Denkfehler, der Forward-Darlehen regelmäßig teuer macht: Sie werden häufig abgeschlossen, wenn steigende Zinsen bereits allgemein erwartet werden. Diese Erwartung steckt dann aber schon im Aufschlag. Ein Forward lohnt sich nicht, wenn die Zinsen steigen — er lohnt sich, wenn sie stärker steigen als der Aufschlag unterstellt.

Was der Vorlauf kostet

Dieselbe Anschlussfinanzierung über 302.349 Euro mit fünfzehn Jahren Zinsbindung und zwei Prozent anfänglicher Tilgung, bei verschiedenen Vorlaufzeiten:

Eigene Berechnung mit dem Baukreditrechner. Die Aufschläge je Vorlaufmonat sind Annahmen; sie unterscheiden sich je Anbieter und Marktphase erheblich.

Aus dieser Tabelle lässt sich die Frage beantworten, die vor der Entscheidung steht: Um wie viel müsste das Zinsniveau steigen, damit sich die Sicherung lohnt? Bei 36 Monaten Vorlauf sind es 20.936 Euro über fünfzehn Jahre — das entspricht in dieser Rechnung einem Zinsanstieg von rund 0,6 Prozentpunkten. Steigt der Marktzins um weniger, war der Forward ein Verlust; steigt er um mehr, ein Gewinn.

Formuliert als Schwelle statt als Empfehlung ist die Entscheidung damit nachrechenbar — dieselbe Form, die diese Seite auch bei Tilgen oder anlegen verwendet. Eine Aussage darüber, ob die Zinsen steigen werden, ist damit ausdrücklich nicht verbunden.

Die Abnahmepflicht

Der Punkt, an dem ein Forward-Darlehen sich von jeder anderen Absicherung unterscheidet: Es besteht eine Abnahmepflicht. Wer das Darlehen zum vereinbarten Zeitpunkt nicht abruft, schuldet eine Nichtabnahmeentschädigung — die Bank hat sich refinanziert und macht ihren Schaden geltend.

Das hat drei praktische Folgen, die vor Abschluss bedacht gehören:

• Fallende Zinsen kosten doppelt. Man zahlt den Aufschlag und bekommt das günstigere Marktniveau nicht.
• Ein Verkauf wird teuer. Wer die Immobilie vor dem Abrufzeitpunkt verkauft, braucht das Darlehen nicht mehr — schuldet aber die Entschädigung.
• Die Summe steht fest. Wer bis dahin sondertilgt und weniger Restschuld hat als vereinbart, kann in dieselbe Lage geraten.

Ein Forward ist damit ein Termingeschäft, keine Option. Wer eine Option möchte, findet sie an anderer Stelle — nämlich in der Verlängerung der ursprünglichen Zinsbindung, aus der man nach zehn Jahren aussteigen darf.

Das Gegenstück: Kündigung nach zehn Jahren

Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB darf der Darlehensnehmer in jedem Fall zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens kündigen, mit sechs Monaten Frist. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an — § 502 BGB greift nur, soweit kein solches Kündigungsrecht besteht.

Für die Anschlussfinanzierung folgt daraus ein oft übersehener Vergleich. Wer statt eines Forward-Darlehens von vornherein eine längere Zinsbindung wählt, kauft wirtschaftlich dasselbe — Zinssicherheit über den Zehnjahreszeitraum hinaus — aber in der besseren Form: Er kann nach zehn Jahren aussteigen, wenn die Zinsen gefallen sind, und bleiben, wenn sie gestiegen sind.

Der Preis dieser Variante ist der Aufschlag für die längere Bindung, der von Anfang an auf die volle Summe wirkt; beim Forward wirkt der Aufschlag erst ab Abruf, dafür ohne Ausstiegsmöglichkeit. Welche der beiden Konstruktionen im Einzelfall günstiger ist, hängt an beiden Aufschlägen und lässt sich nur am konkreten Angebotspaar rechnen. Dass es sich um dieselbe Frage in zwei Formen handelt, ist der Punkt, der bei getrennter Beratung regelmäßig untergeht.

Ein Detail zur Frist: Sie läuft ab dem vollständigen Empfang des Darlehens — bei Auszahlung nach Baufortschritt also ab der letzten Rate. Wird später eine neue Vereinbarung über Rückzahlungsdauer oder Sollzinssatz getroffen, tritt deren Zeitpunkt an die Stelle des Empfangs, und die zehn Jahre beginnen von vorn. Eine Prolongation setzt die Uhr also zurück.

Rechtsquellen

• § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang, Frist sechs Monate Bundesministerium der Justiz
• § 502 BGB Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung — nur, soweit kein Kündigungsrecht nach § 489 besteht Bundesministerium der Justiz

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 12.08.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab. Die Normen betreffen Kündigung und Vorfälligkeit. Die Abnahmepflicht beim Forward-Darlehen folgt aus dem Vertrag, nicht aus dem Gesetz.