Kredite
Die Bausteine einer Baufinanzierung
Von Philipp Busch Aktualisiert am
Ein Angebot nennt Sollzins, Rate und Zinsbindung. Drei Bausteine der Baufinanzierung, die über das Gelingen entscheiden, stehen nicht darin — und der größte von ihnen liegt zehn Jahre in der Zukunft.
Warum es mehrere Bausteine sind
Die Bank finanziert den Teil, den sie beleihen kann. Förderprogramme steuern zinsgünstige Tranchen bei, oft mit tilgungsfreien Anlaufjahren und manchmal mit einem Tilgungszuschuss, der die Schuld mindert, ohne bezahlt zu werden. Wer Zinssicherheit über die Zinsbindung hinaus will, ergänzt eine Bauspar-Kombination.
Jeder dieser Bausteine hat eigene Konditionen. Deshalb ist die Monatsbelastung einer Baufinanzierung keine Konstante: Sie springt, wenn tilgungsfreie Jahre enden, wenn ein Bausparvertrag zugeteilt wird und spätestens am Ende der ersten Zinsbindung. Genau diese Sprünge macht der Baukreditrechner sichtbar — deshalb setzt er die Finanzierung aus Bausteinen zusammen statt aus einer Summe.
Bereitstellungszinsen: bezahlen, ohne zu tilgen
Bei einem Neubau wird nach Baufortschritt ausgezahlt. Das Geld, das noch nicht abgerufen ist, liegt bereit — und kostet nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen, üblicherweise um drei Prozent im Jahr auf den offenen Teil.
| Bereitstellungsfreie Zeit | Bei 12 Monaten Bauzeit | Wirkung |
|---|---|---|
| 6 Monate | rund 1.100 € | Zinsen auf den Rest ab Monat 7 |
| 9 Monate | rund 220 € | Nur die letzten Monate zählen |
| 12 Monate | 0 € | Die Bauzeit ist vollständig abgedeckt |
Eigene Berechnung mit dem Baukreditrechner: 352.500 Euro Darlehen, linearer Abruf, 3 Prozent Bereitstellungszins.
Die Spreizung erklärt, warum sich das Verhandeln lohnt: Drei zusätzliche freie Monate sind hier rund 880 Euro wert. Banken lassen sich eine längere Frist mitunter mit einem Zinsaufschlag bezahlen — dann ist zu rechnen, welche der beiden Größen schwerer wiegt.
Nachfinanzierung: der teuerste Baustein
Baukosten überschreiten das Budget mit einiger Regelmäßigkeit. Die Finanzierungslücke fällt mitten in der Bauphase auf, wenn der Rohbau steht und Abbruch keine Option ist. Genau in dieser Lage wird verhandelt.
Die Folge: Der Nachschlag wird nachrangig besichert und ist entsprechend teurer. Bei 450.000 Euro Baukosten sind zehn Prozent Überschreitung 45.000 Euro. Zu 6,5 statt 3,6 Prozent finanziert, kostet dieser Betrag über dreißig Jahre rund 38.700 Euro zusätzliche Zinsen und hebt die Monatsrate um rund 356 Euro.
Vorbeugen lässt sich nur vor Vertragsschluss — mit einem Puffer im Finanzierungsplan statt im Kopf. Ein nicht benötigter Puffer kostet Bereitstellungszinsen, ein fehlender kostet ein Vielfaches davon.
Die Bauspar-Kombination und ihre eine Schwäche
Ein tilgungsfreies Vorausdarlehen finanziert den Kauf, parallel wird ein Bausparvertrag bespart. Bei Zuteilung löst das Guthaben einen Teil des Vorausdarlehens ab, der Rest läuft als Bauspardarlehen weiter — zu einem Zinssatz, der bei Abschluss feststand. Das ist der Zweck der Konstruktion: Zinssicherheit über die Zinsbindung hinaus.
Ihre Schwäche ist die Optik. Die Monatsbelastung aus Zins und Sparrate sieht aus wie eine Rate, tilgt aber nicht:
| 150.000 € über 12 Jahre | Monatsbelastung | Restschuld nach 12 Jahren |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen 4,2 % / 2 % | 775 € | 103.295 € |
| Kombivertrag, Zuteilung nach 12 J. | 1.025 € | 78.360 € |
Eigene Berechnung mit dem Baukreditrechner: Vorausdarlehen 4,2 Prozent, Sparrate 500 Euro, Abschlussgebühr 1,6 Prozent, Bauspardarlehen 2,5 Prozent.
Der Kombivertrag kostet hier monatlich 250 Euro mehr und steht nach zwölf Jahren besser da — weil die höhere Belastung zu einem Teil Sparleistung ist. Elf Jahre lang zeigt der Kontoauszug aber unverändert 150.000 Euro Schuld. Wer in dieser Zeit verkaufen muss, hat ein Problem, das ein Annuitätendarlehen nicht hätte.
Die ehrliche Vergleichszahl ist deshalb Restschuld minus Guthaben. Der Rechner weist beides getrennt aus, damit die Konstruktion nicht besser aussieht, als sie ist — und nicht schlechter.
Die Zahl, die am längsten wirkt
Bei zwei Prozent anfänglicher Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung sind nach Ablauf noch rund drei Viertel der ursprünglichen Summe offen. Diese Restschuld wird zu Konditionen weiterfinanziert, die heute niemand kennt.
Damit ist die Anschlussfinanzierung das eigentliche Risiko einer Baufinanzierung — größer als jeder Zehntelprozentpunkt beim Anfangszins. Zwei Dinge senken es: ein höherer anfänglicher Tilgungssatz und eine längere Zinsbindung. Beides kostet zunächst Geld und ist die Versicherungsprämie gegen ein Szenario, das man nicht steuern kann. Wie die Restschuld im eigenen Fall aussieht und was sie bei verändertem Zinsniveau bedeutet, steht im Artikel zur Anschlussfinanzierung.
Bausteine zusammensetzen, Bereitstellungszinsen und Nachfinanzierung zuschalten: zum Baukreditrechner. Für eine vermietete Immobilie mit Miete, Abschreibung und Steuer rechnet der Immobilienrechner; die Grundlagen zum Thema stehen unter Kredite.
Allgemeine Information, keine Finanzierungsberatung. Alle Zinssätze sind Annahmen für die Modellrechnung; diese Seite hinterlegt bewusst keine Förderkonditionen, weil Programmbedingungen sich ändern und eine veraltete Zahl schlimmer wäre als keine.
Quelle: KfW · Stand 04.09.2026 · Konditionen und Bedingungen der Förderprogramme beim Programmgeber selbst
Rechtsquellen
- § 491 BGB Verbraucherdarlehensvertrag; Absatz 3 nennt den Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag als eigenen Typ Bundesministerium der Justiz
- § 1 BauSparkG Begriffsbestimmungen: Bauspareinlage, Bauspardarlehen und Bausparer; das Bauspargeschäft darf nur eine Bausparkasse betreiben Bundesministerium der Justiz
Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 06.09.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab. Bereitstellungszinsen und die Höhe einer Nachfinanzierung regelt kein Gesetz — sie stehen im Vertrag. Verbindlich ist, dass er sie ausweisen muss.
Häufige Fragen
Woraus besteht eine Baufinanzierung?
Fast nie aus einem Darlehen. Üblich ist eine Mischung aus Bankdarlehen, Förderdarlehen und gelegentlich einer Bauspar-Kombination — jeweils mit eigenem Zinssatz, eigener Zinsbindung und eigenem Tilgungsprofil.
Das hat Folgen für die Belastung: Sie ist nicht konstant, sondern springt — etwa wenn die tilgungsfreien Jahre eines Förderdarlehens enden oder ein Bausparvertrag zugeteilt wird.
Was kosten Bereitstellungszinsen?
Sie fallen auf den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens an, sobald die bereitstellungszinsfreie Zeit abgelaufen ist. Bei 352.500 Euro Darlehen, zwölf Monaten Bauzeit, sechs freien Monaten und drei Prozent sind das rund 1.100 Euro.
Getilgt wird in dieser Zeit nichts. Eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit ist verhandelbar und meist der wirksamere Hebel als ein Zehntelprozent beim Sollzins.
Kostet ein Sondertilgungsrecht einen Zinsaufschlag?
Ein begrenztes jährliches Sondertilgungsrecht ist bei den meisten Anbietern ohne Aufschlag im Darlehen enthalten. Wer darüber hinaus Flexibilität will — höhere Beträge, freie Tilgungssatzwechsel —, bezahlt sie über den Sollzins, und zwar auf die gesamte Darlehenssumme über die gesamte Zinsbindung.
Die Rechnung ist deshalb einfacher, als sie wirkt: Ein Aufschlag von einem Zehntelprozentpunkt auf 350.000 Euro kostet 350 Euro im Jahr, unabhängig davon, ob die Option je genutzt wird. Wer sicher weiß, dass er sondertilgen wird, kauft sich damit die Möglichkeit dazu; wer es nur für den Fall der Fälle mitnimmt, zahlt eine Versicherungsprämie für ein Ereignis, das er selbst herbeiführen müsste. Das kostenfreie Standardrecht mitzunehmen und auf den Rest zu verzichten, ist der häufigere richtige Weg.
Lohnt sich eine Bauspar-Kombination?
Sie sichert einen Zinssatz für die Zeit nach der Zuteilung — das ist ihr eigentlicher Zweck und in Hochzinsphasen ein echter Wert. Der Preis dafür ist, dass das Vorausdarlehen bis zur Zuteilung tilgungsfrei läuft.
Verglichen werden sollte deshalb nie die Monatsrate, sondern die Restschuld nach zehn oder zwölf Jahren — und zwar Restschuld minus Bausparguthaben, weil das Guthaben später tilgt.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie. Banken staffeln den Zinssatz nach dieser Größe; übliche Schwellen liegen bei 60 und bei 80 Prozent.
Deshalb wirkt zusätzliches Eigenkapital an der Schwelle doppelt: Es senkt die Darlehenssumme und zugleich den Zinssatz auf den verbleibenden Betrag.
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