Kredite

Kreditzinsen und Steuer

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 22. August 2026

Kapitalerträge erfasst die Steuer vollständig. An Kreditzinsen beteiligt sie sich nur unter einer Bedingung — und die hat nichts mit dem Kredit zu tun, sondern mit dem, was mit dem geliehenen Geld geschieht.

Die Grenze verläuft beim Verwendungszweck

Ob Zinsen steuerlich zählen, entscheidet sich nicht am Kreditvertrag, sondern am wirtschaftlichen Zusammenhang. Sie sind abziehbar, wenn sie mit einer Einkunftsart zusammenhängen — also wenn das geliehene Geld dazu dient, steuerpflichtige Einnahmen zu erzielen.

Damit ergibt sich eine einfache Zweiteilung, an der sich alles Weitere ausrichtet:

Die letzte Zeile überrascht viele. Sie ist die Folge des Abgeltungsteuersystems: Für Einkünfte aus Kapitalvermögen ist der Abzug tatsächlicher Werbungskosten ausgeschlossen; stattdessen gibt es den Sparerpauschbetrag. Wer ein Depot beleiht, zahlt die Zinsen deshalb aus versteuertem Einkommen — ein Punkt, der die Rechnung unter Wertpapierkredit zusätzlich verschlechtert.

Warum die Tilgung nie zählt

Eine Annuität besteht aus zwei Teilen, die steuerlich nichts miteinander zu tun haben. Der Zins ist der Preis für die Überlassung des Kapitals und damit Aufwand. Die Tilgung mindert eine Verbindlichkeit — sie erhöht das Vermögen des Schuldners und ist deshalb kein Aufwand, sondern eine Vermögensumschichtung.

Diese Unterscheidung hat eine unangenehme praktische Folge für Vermieter: Der steuerlich abziehbare Teil der Rate sinkt über die Laufzeit, weil der Zinsanteil sinkt. Die Rate bleibt gleich, die Steuerentlastung schrumpft, der Cashflow nach Steuern verschlechtert sich Jahr für Jahr. Genau dieser Effekt ist unter Cashflow nach Steuern durchgerechnet.

Wie stark die Entlastung über die Jahre abnimmt

Dass der abziehbare Teil der Rate sinkt, ist schnell gesagt. Wie viel das ausmacht, zeigt eine Rechnung: 300.000 Euro Darlehen, 4 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung, also 1.500 Euro Rate im Monat. Der persönliche Steuersatz liegt bei 42 %.

Eigene Berechnung mit dem Kreditrechner, Zinsanteil je Kalenderjahr bei gleichbleibender Annuität. Steuerentlastung als Zinsanteil mal Steuersatz, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Über zehn Jahre schrumpft die Entlastung um rund 1.100 Euro jährlich, während die Rate unverändert 18.000 Euro im Jahr kostet. Der Cashflow nach Steuern verschlechtert sich also Jahr für Jahr, ohne dass sich Miete, Kosten oder Zinssatz geändert hätten. Wer mit einer konstanten Steuerersparnis kalkuliert, rechnet die Anfangsjahre in die Zukunft fort — das ist der häufigste Optimismusfehler in Vermietungsrechnungen.

Zwei Nebenwirkungen gehören dazu. Eine hohe Anfangstilgung beschleunigt diesen Effekt, weil der Zinsanteil schneller sinkt — steuerlich teurer, wirtschaftlich trotzdem meist richtig. Und eine Sondertilgung wirkt doppelt: Sie senkt die Restschuld und zugleich den künftigen Abzug. Beides spricht nicht gegen Tilgung, es zeigt nur, dass die Steuer keine Zielgröße ist, sondern eine Folge.

Drei Fälle, die regelmäßig übersehen werden

Neben dem laufenden Zins gibt es Posten, die denselben Regeln folgen und trotzdem selten in der Rechnung auftauchen:

• Bereitstellungszinsen. Sie fallen an, solange das Darlehen abrufbereit steht, aber noch nicht abgerufen ist — typisch beim Bauvorhaben. Sie sind Aufwand für die Kapitalüberlassung und teilen damit das Schicksal des Zinses: bei Vermietung abziehbar, bei Selbstnutzung nicht.
• Vorfälligkeitsentschädigung. Sie ist wirtschaftlich ein Ersatz für entgangene Zinsen. Ob sie sich steuerlich auswirkt, hängt davon ab, wofür abgelöst wird — bleibt die Einkunftsquelle bestehen, ist die Zuordnung eine andere als beim Verkauf des Objekts.
• Zinsen nach dem Verkauf. Bleibt nach der Veräußerung einer vermieteten Immobilie eine Restschuld, weil der Erlös nicht reichte, endet der wirtschaftliche Zusammenhang nicht automatisch mit dem Verkaufstag. Der Fall ist vom Einzelfall abhängig und gehört in fachliche Hände — ihn ungeprüft abzuschreiben, verschenkt Abzug.

Allen drei Fällen ist gemeinsam, dass sie nicht am Kreditvertrag hängen, sondern an der Frage, welcher Einkunftsart das geliehene Geld dient. Wer diese Zuordnung sauber dokumentiert, hat die Diskussion mit dem Finanzamt im Regelfall schon gewonnen.

Gemischte Verwendung und die Beweisfrage

Wird ein Darlehen teils privat und teils zur Einkünfteerzielung verwendet, sind die Zinsen anteilig abziehbar. Der Anteil richtet sich nach der tatsächlichen Verwendung — und die muss nachvollziehbar sein.

Praktisch heißt das: getrennte Darlehen für getrennte Zwecke, getrennte Konten und Zahlungswege, die sich zuordnen lassen. Wer ein einziges Darlehen aufnimmt und daraus sowohl die Wohnungsrenovierung als auch das Auto bezahlt, hat später ein Nachweisproblem, das sich rückwirkend kaum lösen lässt.

Was das für die Entscheidung bedeutet

Die steuerliche Asymmetrie ist der Grund, warum sich Kredit und Anlage nicht direkt vergleichen lassen. Bei privater Verwendung wirkt der Kreditzins in voller Höhe, während ein Anlageertrag versteuert wird. Die Schwelle, ab der Anlegen den Kredit schlägt, liegt deshalb über dem Sollzins — die Rechnung dazu steht unter Tilgen oder anlegen.

Bei einer vermieteten Immobilie kehrt sich das teilweise um: Dort mindert der Zins die Steuerlast, der effektive Zinsaufwand liegt also unter dem Nominalzins. Das ist einer der Gründe, warum in dieser Anlageform mit Fremdkapital gerechnet wird — und zugleich der Grund, warum eine hohe Steuerersparnis nie das Argument für eine Investition sein sollte: Sie setzt voraus, dass überhaupt Aufwand entsteht. Was ein Steuervorteil im Verhältnis zur Gesamtrechnung wert ist, zeigt der Immobilienrechner.

Rechtsquellen

• § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG Schuldzinsen sind Werbungskosten, soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen Bundesministerium der Justiz
• § 20 Abs. 9 EStG Sparer-Pauschbetrag; Abzug der tatsächlichen Werbungskosten bei Kapitaleinkünften ausgeschlossen Bundesministerium der Justiz

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 22.08.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab. Allgemeine Information, keine Steuerberatung. Der wirtschaftliche Zusammenhang ist eine Frage des Einzelfalls.