Immobilien

Der Cashflow nach Steuern

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 31. Juli 2026

Die Mietrendite beschreibt das Objekt. Der Cashflow beschreibt, was auf deinem Konto passiert. Zwischen beiden liegen Zins, Tilgung und ein Steuereffekt, der regelmäßig für einen Ertrag gehalten wird.

Das erste Jahr in Zahlen

Referenzfall dieser Serie: Wohnung für 250.000 Euro, 70 Quadratmeter, 750 Euro Kaltmiete, 60.000 Euro Eigenkapital, 3,8 Prozent Sollzins, 2 Prozent Tilgung, Grenzsteuersatz 42 Prozent.

Die Wohnung kostet also 291 Euro im Monat. Das ist der Betrag, der tatsächlich vom Girokonto abgeht — und die Zahl, die in Verkaufsgesprächen am seltensten fällt.

Zwei Rechnungen, die nicht dasselbe messen

Der Cashflow und das steuerliche Ergebnis unterscheiden sich an genau zwei Positionen. Diese beiden Abweichungen erklären die gesamte Differenz.

Daraus ergibt sich ein steuerliches Ergebnis von minus 5.532 Euro, obwohl der Cashflow bei minus 5.810 Euro liegt. Der Verlust mindert das zu versteuernde Einkommen; bei 42 Prozent Grenzsteuersatz entlastet er um 2.323 Euro. Zufälligerweise liegen beide Zahlen im ersten Jahr nah beieinander, weil Tilgung und Abschreibung ähnlich groß sind — das ändert sich mit der Zeit, weil die Tilgung wächst und die Abschreibung konstant bleibt.

Warum die Erstattung kein Ertrag ist

Der Steuereffekt entsteht, weil ein Verlust mit anderen Einkünften verrechnet wird. Er setzt also voraus, dass es diese anderen Einkünfte gibt und dass der persönliche Steuersatz hoch ist. Fällt eines von beidem weg, verschwindet der Effekt — die Kosten bleiben.

Drei Situationen, in denen genau das passiert: Teilzeit oder Elternzeit, ein Wechsel in die Selbstständigkeit mit schwankendem Einkommen, und der Ruhestand. Wer über zwanzig oder dreißig Jahre kalkuliert, sollte mindestens einmal ohne Steuereffekt rechnen. Im Referenzfall wären das 484 statt 291 Euro im Monat.

Umgekehrt gilt: Ein hoher Steuereffekt bedeutet einen hohen Verlust. Er ist ein Symptom, kein Ziel. Wer Objekte nach der Höhe der Erstattung auswählt, optimiert auf Verluste.

Was über zwanzig Jahre passiert

Der Cashflow bleibt im Referenzfall über den gesamten Betrachtungszeitraum negativ. Kumuliert fließen rund 62.700 Euro ab — zusätzlich zu den 60.000 Euro Eigenkapital am Anfang.

Auf der anderen Seite steht die Substanz: Bei 1,5 Prozent angenommener Wertsteigerung liegt der Immobilienwert nach zwanzig Jahren bei 336.714 Euro, die Restschuld bei 109.319 Euro. Der Eigenkapitalanteil beträgt damit 227.395 Euro.

Diese Gegenüberstellung ist die ehrliche Form der Frage „rechnet sich das?": rund 123.000 Euro eingesetzt, rund 227.000 Euro Substanz — bei einer Wertsteigerungsannahme, die selbst unsicher ist, und ohne Berücksichtigung von Steuern beim Verkauf. Was dabei nach zehn Jahren steuerfrei bleibt, steht unter Die Zehnjahresfrist beim Verkauf.

Wie sich der Cashflow über die Jahre entwickelt

Die Zahl des ersten Jahres ist die schlechteste der gesamten Laufzeit — vorausgesetzt, der Zins bleibt. Drei Bewegungen wirken zugunsten des Cashflows, eine dagegen.

Der letzte Punkt wird regelmäßig übersehen: Je besser das Objekt läuft, desto kleiner die Steuererstattung. Das steuerliche Ergebnis dreht irgendwann ins Positive, und aus der Entlastung wird eine Zahlung. Ein Objekt, das nach fünfzehn Jahren im Cashflow schwarze Zahlen schreibt, zahlt dann auch Steuern auf den Überschuss.

Warum der Zeitpunkt der Zahlungen zählt

Die Modellrechnung verteilt alles gleichmäßig auf zwölf Monate. In der Realität kommen Miete und Rate monatlich, die Steuererstattung aber jährlich — und erst nach Abgabe der Erklärung, also mit deutlicher Verzögerung.

Praktisch bedeutet das: Der monatliche Fehlbetrag beträgt zunächst volle 484 Euro, und die 2.323 Euro Entlastung kommen im Folgejahr in einer Summe. Wer mit 291 Euro plant, hat unterjährig eine Lücke. Eine Anpassung der Lohnsteuer über einen Freibetrag kann das glätten — sie verteilt die Entlastung auf die Monate, in denen sie anfällt.

Die Stellschrauben am Cashflow

• Eigenkapital: 100.000 statt 60.000 Euro verbessern den Cashflow von −291 auf −150 Euro — ohne die Objektrendite zu ändern.
• Tilgungssatz: Drei statt zwei Prozent verschlechtern ihn auf −475 Euro, bauen dafür schneller Vermögen auf. Details unter Zins, Tilgung, Annuität.
• Gebäudeanteil: Ein höherer Anteil erhöht die Abschreibung und damit den Steuereffekt — siehe AfA und Gebäudeanteil.
• Bewirtschaftung: Der einzige Posten, der laufend beeinflussbar ist, aber auch der kleinste. Details unter Instandhaltung und Verwaltung.

Rechtsquellen

• § 21 EStG Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Bundesministerium der Justiz
• § 2 BetrKV Aufstellung der Betriebskosten Bundesministerium der Justiz

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 04.09.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab.