Immobilien

Die vier Risikoklassen

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 22. August 2026

Core, Core Plus, Value-Add, Opportunistic: Die vier Risikoklassen sind institutionelles Vokabular — und die nützlichste Ordnung, die es für Immobilien gibt. Vorausgesetzt, man wählt sie nicht selbst aus.

Was die vier Klassen unterscheiden

Die Einteilung stammt aus der institutionellen Immobilienanlage und ordnet Objekte danach, woher ihr Ertrag kommt und wo er scheitern kann.

Wichtig ist die letzte Spalte. Bei Core kommt das Ergebnis aus der Miete — das Risiko liegt fast vollständig im Zinsniveau, weil der Preis solcher Objekte an den Kapitalisierungszins gekoppelt ist. Bei Value-Add kommt es aus der eigenen Arbeit: sanieren, neu vermieten, die Miete heben. Wer diese Arbeit nicht leisten kann oder will, kauft dort ein Risiko ohne den dazugehörigen Ertrag.

Warum die Einstufung eine Ausgabe sein muss

Ein Auswahlfeld „Risikoklasse" wäre die schwächste denkbare Umsetzung. Wer „Core" anklickt, bekommt seine eigene Annahme zurück — und rechnet danach mit einer Bestätigung, die er selbst erzeugt hat.

Im Immobilienrechner fällt die Klasse deshalb aus den Eingaben. Fünf Größen bestimmen sie, vier davon stehen ohnehin schon in der Rechnung:

• Lage — A, B oder C, als Selbsteinschätzung.
• Zustand — neuwertig, gepflegt, Instandhaltungsstau oder Kernsanierung.
• Vermietungsgrad — aus dem Leerstand, nicht aus dem Mietausfall. Der Unterschied ist unter Gewerbeimmobilien erklärt.
• Restlaufzeit der Mietverträge — siehe WAULT.
• Sanierungsquote — Sanierungskosten im Verhältnis zum Kaufpreis.

Die Kaskade prüft von unten nach oben: Erst die Ausschlusskriterien für Opportunistic, dann für Value-Add, und Core nur, wenn keine einzige Bedingung dagegen spricht. Alles dazwischen ist Core Plus — die größte Gruppe, und die ehrlichste Antwort für die meisten Objekte.

Die Schwellen, die der Rechner prüft

Damit die Einstufung nachvollziehbar bleibt, stehen die Grenzwerte hier offen. Geprüft wird von unten nach oben — die erste Klasse, deren Bedingungen zutreffen, gewinnt:

Die Werte stammen aus der Kaskade des Immobilienrechners selbst. Sie sind eine Konvention dieser Seite, keine Norm und kein Marktstandard — es gibt für Deutschland keine amtliche Definition der vier Klassen.

Zwei Schwellen verdienen eine Erklärung. Die 15 % Sanierungsquote sind kein Zufall: Sie fallen mit der steuerlichen Grenze für anschaffungsnahen Herstellungsaufwand zusammen. Wer mehr ausgibt, kann die Kosten nicht sofort abziehen, sondern muss sie abschreiben — der Fall ist unter anschaffungsnaher Herstellungsaufwand gerechnet. Ein Objekt, das diese Grenze reißt, ist also nicht nur baulich, sondern auch steuerlich ein anderer Fall.

Und die 40 % Vermietungsgrad trennen zwei Welten: Darüber trägt die laufende Miete zumindest einen Teil der Bewirtschaftung, darunter finanziert der Eigentümer das Objekt vollständig aus eigener Tasche, bis die Neuvermietung greift. Deshalb ist das die Grenze zur ertraglosen Klasse und nicht ein beliebiger niedriger Wert.

Was jede Klasse an Finanzierung verträgt

Die Klasse entscheidet nicht nur über die erwartete Rendite, sondern darüber, wie viel Fremdkapital ein Objekt überhaupt aushält. Der Grund ist der Kapitaldienst: Er ist fix, die Miete ist es nicht.

Eine Rechnung dazu. Kaufpreis 1.200.000 €, Reinertrag 60.000 € im Jahr, Darlehen zu 4 % Zins und 2 % Anfangstilgung — der Kapitaldienst beträgt damit 6 % der Darlehenssumme:

Eigene Berechnung. Deckung = Reinertrag geteilt durch Kapitaldienst; die Kennzahl heißt im Fachjargon Debt Service Coverage Ratio. Ohne Kaufnebenkosten, ohne Steuer, erstes Jahr.

Die letzte Zeile ist der Punkt, an dem monatlich Geld zugeschossen werden muss, ohne dass irgendetwas schiefgegangen ist. Und jetzt kommt die Klasse ins Spiel: Bei einem Core-Objekt mit zehn Jahren Restlaufzeit ist eine Deckung von 1,19 vertretbar, weil der Zähler für ein Jahrzehnt vertraglich feststeht. Bei einem Value-Add-Objekt mit 20 % Leerstand ist derselbe Wert eine Fiktion — der Reinertrag der Tabelle wird erst erreicht, wenn die Vermietung gelingt.

Praktische Regel, die sich daraus ableiten lässt: Je weiter rechts in der Klassenskala, desto mehr Eigenkapital und desto mehr Puffer. Bei Opportunistic ist der Kapitaldienst der ertraglosen Phase kein Puffer mehr, sondern ein eigener Kostenblock, der in die Kalkulation gehört — und den eine reine Renditerechnung nicht zeigt. Wie sich die Rate zusammensetzt und wie schnell die Tilgung wirkt, steht unter Zinsbindung und Tilgungssatz.

Der eigentliche Nutzen: der Widerspruch

Eine Klasse allein wäre ein Etikett. Der Rechner gibt deshalb zwei Zusätze aus: welche Bedingung die Einstufung ausgelöst hat, und was zu einer besseren fehlt. Der zweite Punkt ist der wertvollere — er sagt nicht „Ihr Objekt ist Core Plus", sondern „zu Core fehlt die Restlaufzeit, nicht die Lage".

Daraus folgt die schärfste Regel des Regelwerks: Wenn die Eingaben ein Core-Objekt ergeben und gleichzeitig ein niedriger Kaufpreisfaktor unterstellt wird, widersprechen sich beide Annahmen. Core-Objekte werden zu niedrigen Anfangsrenditen gehandelt — hohe Rendite und höchste Qualität gibt es am selben Markt nicht gleichzeitig. Wer beides in die Rechnung schreibt, hat entweder den Kaufpreis zu niedrig oder die Objektqualität zu hoch angesetzt.

Diese Warnung ist unbequem, und das ist Absicht. Sie greift genau dann, wenn eine Kalkulation zu gut aussieht.

Was die Einstufung nicht leisten kann

Drei Grenzen gehören sichtbar dazu, sonst täuscht die Klasse eine Genauigkeit vor, die sie nicht hat:

• Die Mieterbonität fehlt vollständig. Ein zu 100 Prozent vermietetes Objekt mit einem wirtschaftlich angeschlagenen Mieter ist kein Core-Objekt. Kein Feld dieses Rechners bemerkt das — bei Betreiberimmobilien ist es sogar die entscheidende Größe.
• Lage A/B/C ist eine Selbsteinschätzung. Eine amtliche Lagesystematik, die sich automatisch ziehen ließe, existiert nicht; Bodenrichtwerte sind weder bundesweit einheitlich abrufbar noch in A/B/C übersetzbar.
• Die Schwellen sind nutzungsartunabhängig. Sieben Jahre Restlaufzeit sind bei Logistik wenig und bei Büro viel. Zu differenzieren wäre nur mit belegten Marktdaten seriös — und die gibt es für Deutschland nicht frei zitierbar.

Deshalb steht unter der Ausgabe im Rechner ein Satz, der hier wiederholt gehört: Die Einstufung ordnet die eingegebenen Annahmen. Sie bewertet kein Objekt und empfiehlt keines.

Die Klasse ist kein Zustand, sondern ein Zeitpunkt

Die Einstufung gilt für den Tag der Eingabe. Sie verschiebt sich über die Haltedauer, und zwar in beide Richtungen — das ist der Teil, den eine einmalige Einordnung verschweigt.

Nach unten wandert ein Objekt fast von allein. Die Restlaufzeit der Mietverträge sinkt jedes Jahr um ein Jahr; ein Core-Objekt mit sieben Jahren WAULT ist nach fünf Jahren keines mehr, ohne dass sich irgendetwas am Haus geändert hätte. Dazu kommt der Zustand: „neuwertig“ hält keine zehn Jahre. Wer beim Verkauf denselben Kapitalisierungszins ansetzt wie beim Kauf, unterstellt implizit, dass diese Drift nicht stattgefunden hat.

Nach oben führt der umgekehrte Weg, und er ist die eigentliche Geschäftsidee der Value-Add-Klasse: sanieren, neu vermieten, längere Verträge abschließen — und das Objekt anschließend als Core Plus oder Core verkaufen. Der Ertrag entsteht dann nicht aus der Miete, sondern aus dem niedrigeren Yield, den ein Käufer für das aufgewertete Objekt akzeptiert. Genau dieser Effekt ist unter Kapitalisierungszins und Exit-Yield als Yield-Effekt beziffert.

Für die eigene Rechnung folgt daraus eine einfache Probe: Die Eingaben einmal mit den Werten des geplanten Verkaufsjahrs wiederholen — kürzere Restlaufzeit, gealterter Zustand, gegebenenfalls die erreichte Miete. Was dann als Klasse herauskommt, ist die Klasse, die verkauft wird. Sie bestimmt den Exit-Yield stärker als jede Marktprognose.

Was das praktisch ändert

Die Klasse verändert keine einzige Zahl der Kalkulation — sie ordnet sie ein. Ihr praktischer Wert liegt in der Erwartungshaltung: Ein Value-Add-Objekt ohne Sanierungsbudget und ohne Zeit für Umsetzung ist kein Schnäppchen, sondern eine unfertige Rechnung. Ein Core-Objekt mit einer erwarteten Eigenkapitalrendite im zweistelligen Bereich ist keine Entdeckung, sondern ein Rechenfehler.

Wer die Einstufung ernst nimmt, prüft anschließend die richtige Frage — bei Value-Add die Sanierungsrechnung, bei Core den Kapitalisierungszins, bei Opportunistic die Finanzierung der ertraglosen Phase.

Rechtsquellen

• § 1 UStG Steuerbare Umsätze Bundesministerium der Justiz
• § 12 UStG Steuersätze Bundesministerium der Justiz

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 04.09.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab.