Immobilien

Mietausfall und Kapitaldienst

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 31. Juli 2026

Zwei Kennzahlen beantworten die Frage, ob eine Finanzierung trägt: Wie viel der Rate deckt die Miete — und wie viel Mietausfall verträgt der Kapitaldienst, bevor es eng wird. Beide Zahlen stehen in keinem Exposé.

Der Kapitaldienstdeckungsgrad

Die Kennzahl setzt die Nettomiete ins Verhältnis zur Annuität. Sie beantwortet die einfachste aller Fragen: Trägt sich das Objekt selbst?

0,55 heißt: Die Miete trägt 55 Prozent der Rate. Die restlichen 45 Prozent kommen aus dem übrigen Einkommen — im Referenzfall 484 Euro im Monat vor Steuern, 291 Euro danach.

Das ist bei Wohnimmobilien in gefragten Lagen kein Ausreißer, sondern die Regel: Kaufpreise sind gegenüber Mieten so hoch, dass die Miete den Kapitaldienst nicht deckt. Ein Wert über 1,0 ist meist ein Hinweis auf niedrige Kaufpreise — und die haben in der Regel einen Grund, der Lage oder Zustand heißt.

Was der Wert steuert

Der Deckungsgrad hängt an drei Größen, und alle drei sind vor dem Kauf beeinflussbar:

Bemerkenswert: Selbst bei 1.200 Euro Kaltmiete — 60 Prozent mehr als im Referenzfall — bleibt der Deckungsgrad knapp unter 1,0. Das zeigt, wie stark die Tilgung in der Rate wiegt. Sie ist kein Aufwand, verlangt aber Liquidität, siehe Zins, Tilgung, Annuität.

Das Mietausfallwagnis

Der zweite Wert ist ein Abschlag auf die Einnahmenseite: ein kalkulatorischer Prozentsatz für Leerstand, Mietminderung und uneinbringliche Forderungen. Der Referenzfall rechnet mit zwei Prozent.

Sechs Prozentpunkte mehr Ausfall kosten 26 Euro im Monat. Das klingt beherrschbar — und ist es auch, solange es eine Quote bleibt. Genau das ist bei einer einzelnen Wohnung aber nicht der Fall.

Warum die Quote bei einer Wohnung irreführt

Zwei Prozent Mietausfall bedeuten bei zehn Wohnungen: Eine steht knapp zweieinhalb Monate leer. Bei einer Wohnung bedeuten sie: Sie ist entweder vermietet oder nicht. Der Erwartungswert stimmt, die Verteilung nicht.

Ein Mieterwechsel mit zwei Monaten Leerstand kostet 1.500 Euro Miete plus Renovierung — in einem Jahr, in dem der Cashflow ohnehin bei minus 3.487 Euro liegt. Die Belastung springt also, statt sich zu glätten. Deshalb gehört zu jeder Einzelwohnung eine Liquiditätsreserve, die mehrere Monate Vollbelastung trägt.

Bei einem Mehrfamilienhaus verteilt sich das Risiko über mehrere Parteien, dafür steigen Kapitalbedarf, Verwaltungsaufwand und die Abhängigkeit von einer einzigen Lage. Der Immobilienrechner bildet beide Objektarten ab.

Was Banken rechnen

Kreditinstitute prüfen dieselbe Frage, nur strenger. Sie setzen die Miete nicht in voller Höhe an, sondern mit einem Abschlag, und sie rechnen den Kapitaldienst häufig mit einem kalkulatorischen Zins deutlich über dem vereinbarten — genau um den Fall abzudecken, der bei der Anschlussfinanzierung eintreten kann.

Hinzu kommt die Haushaltsrechnung: Einnahmen abzüglich Lebenshaltung, bestehender Verpflichtungen und des Fehlbetrags aus der Immobilie. Genau hier wird der negative Cashflow zur harten Grenze — nicht als Renditefrage, sondern als Frage der Tragfähigkeit. Wer mehrere Objekte finanzieren will, stößt an dieser Stelle zuerst an eine Grenze, nicht beim Eigenkapital.

Für die eigene Prüfung heißt das: Der Deckungsgrad von 0,55 ist keine Randnotiz, sondern die Zahl, die auch die Bank sieht. Wer sie kennt, kann das Gespräch führen, statt es zu erleben.

Die Reserve, die dazugehört

Aus beiden Kennzahlen folgt eine dritte Größe, die in keiner Rechnung steht: die Liquiditätsreserve. Sie muss zwei Dinge gleichzeitig abdecken — den laufenden Fehlbetrag und die Ausreißer.

Als Anhaltspunkt für den Referenzfall: sechs Monate Vollbelastung ohne Mieteinnahmen entsprechen rund 6.400 Euro Rate zuzüglich der Bewirtschaftung. Dazu eine typische Instandhaltungsmaßnahme im vierstelligen Bereich. Wer diese Reserve nicht getrennt vorhält, finanziert den ersten größeren Zwischenfall über den Dispo — und macht aus einem Liquiditätsproblem ein Renditeproblem.

Diese Reserve gehört wirtschaftlich zum Investment: Sie ist gebundenes Kapital, das keine Rendite bringt, aber vorhanden sein muss. In der Eigenkapitalrendite taucht sie nicht auf — was diese Kennzahl systematisch zu günstig aussehen lässt.

Der zusammengesetzte Stresstest

Einzelne Belastungen sind meist tragbar. Gefährlich wird ihre Gleichzeitigkeit — und sie treten typischerweise gemeinsam auf, weil eine schwache Konjunktur Zinsen, Mieten und Arbeitsplatzsicherheit zugleich berührt.

• Zinsanstieg zur Anschlussfinanzierung: Bei sieben Prozent und gleichbleibender Rate kommt die Tilgung fast zum Stillstand, siehe Die Anschlussfinanzierung.
• Leerstand über mehrere Monate: Der volle Kapitaldienst läuft weiter, die Einnahmen fallen ganz weg.
• Wegfall des Steuereffekts: Bei geringerem Einkommen steigt der Fehlbetrag von 291 auf 484 Euro, siehe Der Cashflow nach Steuern.
• Größere Instandhaltung: Ein Betrag im vierstelligen Bereich, der genau dann fällig wird, wenn die Rücklage fehlt — siehe Instandhaltung und Verwaltung.

Wer diese vier Größen gemeinsam durchrechnet und das Ergebnis noch tragen kann, hat eine belastbare Kalkulation. Wer sie einzeln betrachtet, hat eine schöne.

Rechtsquellen

• § 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags Bundesministerium der Justiz
• § 21 EStG Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Bundesministerium der Justiz

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 04.09.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab.