Immobilien

Steuern sparen mit Immobilien

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 11. August 2026

Die wirksamen Ansätze sind unspektakulär: Es geht um Zuordnung und um Zeitpunkte, nicht um Schlupflöcher. Wer diese Gestaltungen kennt, entscheidet vor dem Notartermin anders — danach ist das meiste davon nicht mehr zu haben.

Der Maßstab vorweg

Steuern sparen ist kein Ertrag. Der Steuereffekt einer vermieteten Immobilie entsteht aus einem Verlust — im Referenzfall dieser Serie aus minus 5.532 Euro steuerlichem Ergebnis, das bei 42 Prozent Grenzsteuersatz 2.323 Euro Entlastung bringt. Der Verlust ist also mehr als doppelt so groß wie die Erstattung.

Daraus folgt der Maßstab für alles Weitere: Gestaltung verbessert ein Investment, das ohnehin trägt. Ein Objekt, das nur mit Steuervorteil funktioniert, ist kein Steuerfall, sondern ein Fehlkauf. Die Grundrechnung dazu steht unter Der Cashflow nach Steuern.

Die Kaufpreisaufteilung — der größte Hebel

Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Wie der Kaufpreis auf Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt wird, entscheidet deshalb über die Abschreibung — jedes Jahr, über Jahrzehnte.

Im Referenzfall bedeuten 75 statt 60 Prozent Gebäudeanteil eine um 841 Euro höhere jährliche Abschreibung und rund 350 Euro mehr Entlastung pro Jahr. Eine im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung wird anerkannt, wenn sie wirtschaftlich nachvollziehbar ist und die Werte nicht offensichtlich verschoben sind. Sie sollte sich an Bodenrichtwert und Gebäudesachwert orientieren und belegbar sein — Details unter AfA und Gebäudeanteil.

Wichtig ist der Zeitpunkt: Im Kaufvertrag lässt sich die Aufteilung begründen, danach nur noch verteidigen.

Fremdkapital dorthin, wo es abziehbar ist

Zinsen sind nur bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar — nicht bei der selbst genutzten Wohnung. Wer beides finanziert, sollte Eigenkapital und Darlehen entsprechend zuordnen.

Die Regel lautet: Eigenkapital in das selbst genutzte Objekt, Fremdkapital in das vermietete. Bei einem Zweifamilienhaus mit einer vermieteten und einer selbst bewohnten Einheit lässt sich das über getrennte Darlehen und eine saubere Zuordnung der Zahlungsflüsse abbilden — getrennte Konten, getrennte Verträge, nachvollziehbare Verwendung.

Diese Zuordnung ist anerkannt, aber formalistisch: Wer alles über ein Konto laufen lässt und die Zuordnung erst in der Steuererklärung behauptet, verliert sie. Die Wirkung ist erheblich, weil Zinsen im Referenzfall mit 8.289 Euro der größte Aufwandsposten sind.

Erhaltungsaufwand: Höhe und Zeitpunkt

Zwei Regeln greifen ineinander, und beide belohnen Planung.

• Unter der 15-Prozent-Grenze bleiben: Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten saniert, verliert den Sofortabzug für den gesamten Betrag. Im Referenzfall liegt die Grenze bei 31.520 Euro. Größere Maßnahmen lassen sich aufteilen oder über den Dreijahreszeitraum hinaus verschieben — Details unter Die 15-Prozent-Grenze.
• Verteilen statt sofort abziehen: Größerer Erhaltungsaufwand an Wohngebäuden kann auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Sinnvoll, wenn ein einzelnes Jahr den Abzug nicht „verträgt" — etwa weil das übrige Einkommen niedrig ist oder ein Verlust ohnehin nicht vollständig wirkt.
• Maßnahmen bündeln oder strecken: Bei schwankendem Einkommen lohnt es, größere Maßnahmen in ein Jahr mit hohem Grenzsteuersatz zu legen. Der Abzug ist dort mehr wert.

Vermietung an Angehörige

Die Vermietung an Kinder, Eltern oder Geschwister zu einer reduzierten Miete ist zulässig und steuerlich anerkannt — unter Bedingungen. Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, gilt die Vermietung als vollentgeltlich, und die Werbungskosten sind in voller Höhe abziehbar (§ 21 Abs. 2 EStG).

Das ist die Konstellation, in der ein reduzierter Mietpreis nichts kostet: Ein Drittel weniger Miete bei vollem Werbungskostenabzug kann nach Steuern günstiger sein als die volle Miete an einen Fremden — und der Wohnraum bleibt in der Familie. Unterhalb der Grenze wird der Abzug gekürzt beziehungsweise es ist eine Totalüberschussprognose erforderlich; die genaue Quote und ihre Anwendung sind am geltenden Stand zu prüfen.

Zwingend ist der Fremdvergleich: schriftlicher Mietvertrag, marktübliche Konditionen, tatsächliche Zahlung per Überweisung, Nebenkostenabrechnung. Wird die Miete nicht wirklich gezahlt oder direkt zurückgeschenkt, hält die Gestaltung keiner Prüfung stand.

Grunderwerbsteuer: was nicht dazugehört

Die Grunderwerbsteuer ist mit 16.250 Euro im Referenzfall der größte Nebenkostenposten. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung für das Grundstück — mitverkauftes bewegliches Inventar gehört nicht dazu.

Wird eine Einbauküche, eine Markise oder eine Sauna mitverkauft, kann der Wert im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden und mindert die Bemessungsgrundlage. Voraussetzung: Der Ansatz entspricht dem tatsächlichen Zeitwert und ist belegbar. Überhöhte Werte werden gestrichen und ziehen Rückfragen nach sich, im Zweifel zum gesamten Vertrag.

Ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit sind bestimmte Übertragungen zwischen Ehegatten sowie zwischen Eltern und Kindern. Für Übertragungen innerhalb der Familie ist das ein wesentlicher Unterschied zum Kauf am Markt und gehört in jede Nachfolgeüberlegung.

Der Verkauf: die Zehnjahresfrist

Die größte einzelne Ersparnis liegt am Ende. Nach mehr als zehn Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn im Privatvermögen steuerfrei — und damit auch die stille Reserve, die durch die Abschreibung entstanden ist.

Wer innerhalb der Frist verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Satz, erhöht um die in Anspruch genommene Abschreibung. Das dreht die vorher gehobenen Vorteile teilweise wieder zurück. Für selbstgenutzte Objekte gibt es eine eigene Ausnahme, die auch nach vorheriger Vermietung greifen kann. Beides steht unter Die Zehnjahresfrist beim Verkauf.

Kleinere Posten, die regelmäßig vergessen werden

• Fahrten zum Objekt im Zusammenhang mit der Vermietung, etwa zu Besichtigungen, Übergaben oder Eigentümerversammlungen.
• Kosten der Mietersuche einschließlich Inseraten und Maklerprovision für die Vermietung — anders als die Maklerprovision beim Kauf, die zu den Anschaffungskosten zählt.
• Beratungs- und Verwaltungskosten, Kontoführung, Beiträge zu Eigentümervereinigungen, Rechtsverfolgungskosten gegen Mieter.
• Damnum oder Disagio bei der Finanzierung, das unter bestimmten Voraussetzungen sofort abziehbar ist.

Einzeln sind das kleine Beträge, zusammen eine dreistellige Summe pro Jahr — bei einem Objekt, dessen Cashflow ohnehin knapp ist, kein vernachlässigbarer Posten.

Wo die Grenze verläuft

Alle genannten Gestaltungen haben eines gemeinsam: Sie beruhen auf wirtschaftlich sinnvollen Sachverhalten, die tatsächlich so gelebt werden. Genau das ist die Grenze, die § 42 AO zieht — eine Gestaltung ist missbräuchlich, wenn sie allein der Steuerersparnis dient und ohne diesen Vorteil unsinnig wäre.

Praktisch bedeutet das drei Dinge: Verträge müssen dem entsprechen, was unter Fremden üblich ist. Sie müssen eingehalten werden, mit nachvollziehbaren Zahlungsflüssen. Und die Werte, die eingesetzt werden — Gebäudeanteil, Inventarwert, ortsübliche Miete — müssen belegbar sein.

Wer sich daran hält, nutzt geltendes Recht. Wer daran vorbei konstruiert, riskiert die Aberkennung im Nachhinein, mit Nachzahlung und Zinsen — und das oft erst Jahre später bei einer Betriebsprüfung.