Immobilien

Die Zehnjahresfrist beim Verkauf

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 11. August 2026

Wer eine vermietete Immobilie länger als zehn Jahre hält, verkauft den Wertzuwachs im Privatvermögen steuerfrei. Es ist die einzige Stelle, an der das deutsche Steuerrecht Immobilien deutlich besser behandelt als Wertpapiere — und zugleich die Regel, die eine Immobilienentscheidung faktisch auf zehn Jahre festlegt.

Die Regel

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen ist ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei. Innerhalb der Frist wird er mit dem persönlichen Einkommensteuersatz erfasst.

Maßgeblich sind die Zeitpunkte der notariellen Beurkundung, nicht die Übergabe oder die Zahlung. Wer knapp an der Grenze steht, sollte den Notartermin danach ausrichten — es geht um denselben Verkauf mit oder ohne Steuer.

Der Gewinn ist größer als die Preisdifferenz

Ein häufiger Irrtum: Der steuerpflichtige Gewinn sei Verkaufspreis minus Kaufpreis. Tatsächlich mindern die über die Jahre geltend gemachten Abschreibungen den Buchwert — und erhöhen damit den Gewinn.

Im Referenzfall dieser Serie werden jährlich 4.203 Euro abgeschrieben. Nach neun Jahren sind das rund 37.800 Euro, die den steuerlichen Buchwert gesenkt haben. Bei einem Verkauf innerhalb der Frist erhöht dieser Betrag den steuerpflichtigen Gewinn zusätzlich zur reinen Wertsteigerung. Was vorher als Steuerersparnis wirkte, wird an dieser Stelle teilweise zurückgeholt — die Systematik steht unter AfA und Gebäudeanteil.

Nach Ablauf der zehn Jahre entfällt diese Nachholung vollständig. Aus der Steuerstundung durch Abschreibung wird dann ein endgültiger Vorteil. Das ist der eigentliche Grund, warum die Frist für vermietete Objekte so wichtig ist.

Was die Frist mit den Kaufnebenkosten zu tun hat

Beide wirken in dieselbe Richtung und verstärken sich. Die rund zwölf Prozent Kaufnebenkosten sind bei 1,5 Prozent angenommener Wertsteigerung erst nach etwa acht Jahren eingespielt. Wer vorher verkauft, verliert Substanz — und zahlt auf einen etwaigen Gewinn zusätzlich den vollen persönlichen Satz.

Praktisch heißt das: Eine vermietete Immobilie ist keine mittelfristige Anlage. Die Rechnung geht frühestens nach acht bis zehn Jahren auf, und die Steuerfreiheit setzt genau dort ein. Wer eine kürzere Haltedauer erwägt, sollte prüfen, ob eine liquidere Anlageform besser passt — der Vergleich der Klassen steht unter Neun Assetklassen nebeneinander.

Eigennutzung als Ausnahme

Für selbst bewohnte Immobilien gilt die Frist nicht in gleicher Weise. Der Gewinn bleibt steuerfrei, wenn das Objekt im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde — oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren.

Die zweite Variante ist die praktisch relevante: Sie erlaubt es, ein vermietetes Objekt vor dem Verkauf selbst zu beziehen. Die Ausgestaltung ist jedoch detailreich, und Mischnutzungen führen schnell zu Abgrenzungsfragen. Das gehört in fachliche Begleitung, nicht in eine Faustregel.

Was zum Veräußerungsgewinn zählt

Der steuerpflichtige Gewinn ist der Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- und Herstellungskosten, gemindert um die in Anspruch genommenen Abschreibungen, und abzüglich der Veräußerungskosten.

Letztere werden häufig übersehen: Maklerprovision beim Verkauf, Notarkosten für die Löschung von Grundpfandrechten, Kosten für Gutachten und Energieausweis mindern den Gewinn. Auch eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank kann dazugehören, wenn das Darlehen wegen des Verkaufs vorzeitig abgelöst wird.

Umgekehrt erhöhen die Kaufnebenkosten die Anschaffungskosten und mindern damit den Gewinn — dieselben rund 30.000 Euro, die anfangs verloren schienen, wirken hier zugunsten des Verkäufers. Details unter Kaufnebenkosten.

Der Verkauf innerhalb der Frist rechnet sich selten

Drei Effekte treffen zusammen, und alle drei wirken in dieselbe Richtung. Erstens sind die Kaufnebenkosten noch nicht durch Wertzuwachs eingeholt. Zweitens ist der Gewinn voll steuerpflichtig, und zwar zum persönlichen Satz statt zur Abgeltungsteuer. Drittens erhöht die zurückgeholte Abschreibung diesen Gewinn zusätzlich.

Hinzu kommt ein praktischer Punkt: Ein Verkauf innerhalb der Zinsbindung löst in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung aus. Sie ist zwar gewinnmindernd, aber trotzdem eine reale Zahlung. Wer einen kurzfristigen Ausstieg für möglich halten muss, sollte das vor der Finanzierung bedenken — etwa über kürzere Zinsbindung oder vereinbarte Sondertilgungsrechte.

Wo die Frist ganz entfällt

Wer regelmäßig kauft und verkauft, verlässt irgendwann das Privatvermögen. Die Finanzverwaltung nimmt dann gewerblichen Grundstückshandel an: Die Zehnjahresfrist greift nicht mehr, Gewinne unterliegen der Einkommensteuer und zusätzlich der Gewerbesteuer.

Als Anhaltspunkt dient die Drei-Objekt-Grenze — mehr als drei Objekte innerhalb von etwa fünf Jahren. Sie ist keine feste Regel, sondern Teil einer Gesamtbetrachtung, in die auch Absicht, Finanzierung und Branche einfließen. Für Anleger mit mehreren Objekten ist das die wichtigste Vorabklärung überhaupt.