Immobilien · Gewerbe

Restlaufzeit, WAULT und Nachvermietung

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 11. August 2026 · Eigene Berechnung, gegen feste Referenzwerte geprüft

Die Restlaufzeit der Mietverträge — als WAULT die Kennzahl der Gewerbebewertung — sagt, wie lange der Ertrag vertraglich gesichert ist. Alles danach ist Annahme, und die Nachvermietung ist teuer.

Was der WAULT misst

WAULT steht für weighted average unexpired lease term — die durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge, gewichtet nach der Miete, die auf sie entfällt. Ein Objekt mit einem Mieter über zehn Jahre und einem über zwei hat je nach Mietanteil einen WAULT irgendwo dazwischen.

Die Kennzahl beantwortet eine einzige Frage, aber die entscheidende: Wie lange ist der Ertrag vertraglich gesichert? Alles jenseits dieses Horizonts ist eine Annahme über einen Markt, den heute niemand kennt. Deshalb wird ein Objekt mit langem WAULT teurer gehandelt als ein baugleiches mit kurzem — der Käufer bezahlt Sicherheit, nicht Substanz.

Bei einem einzelnen Mietvertrag, dem Normalfall für Privatanleger, ist der WAULT schlicht dessen Restlaufzeit. Genau so führt ihn der Immobilienrechner.

Wie der WAULT gerechnet wird

Gewichtet wird nach Miete, nicht nach Fläche — das ist der Punkt, an dem die Kennzahl oft falsch gebildet wird. Drei Mieter in einem Objekt:

5,8 Jahre klingen komfortabel. Die Zahl verdeckt aber, dass in den nächsten drei Jahren zwei von drei Verträgen auslaufen und 40 Prozent der Miete zur Disposition stehen. Der einfache Durchschnitt der Laufzeiten läge bei 4,0 Jahren, der ungewichtete Median bei 3,0 — jede dieser Zahlen erzählt eine andere Geschichte über dasselbe Objekt.

Deshalb ersetzt der WAULT die Vertragsliste nicht. Er ist eine Vergleichsgröße zwischen Objekten, keine Risikoanalyse. Die Frage, die zählt, lautet nicht „Wie hoch ist der WAULT?", sondern „Wie viel Miete läuft in welchem Jahr aus?" — und die beantwortet nur eine Auflistung nach Vertragsende.

Für Privatanleger mit einer einzelnen Einheit ist der WAULT die Restlaufzeit dieses einen Vertrags. Die Kennzahl wird dann trivial und das Risiko maximal: Es gibt keine Streuung, die einen Ausfall abfedert.

Was ein Mieterwechsel tatsächlich kostet

Ein Büro mit 400 Quadratmetern, 5.000 Euro Monatsmiete, Vertragsende nach fünf Jahren. Danach: neun Monate bis zur Neuvermietung, 250 Euro Ausbaukosten je Quadratmeter, drei Monatsmieten Provision, und die neue Miete liegt bei 95 Prozent der alten.

Eigene Berechnung mit dem Immobilienrechner, Sektor Büro. Die dritte Zeile ist derselbe Fall ohne Vertragsende.

Der Unterschied zwischen der zweiten und dritten Zeile beträgt rund 97.000 Euro — in einem einzigen Jahr. Das ist mehr als die Nettomiete eines ganzen Jahres, und es fällt an, während Zins und Tilgung unverändert weiterlaufen.

Drei Posten wirken dabei zusammen. Die mietfreie Zeit kostet neun von zwölf Monatsmieten. Der Mieterausbau richtet die Fläche nach den Anforderungen des neuen Mieters her — der Posten, den Privatanleger am häufigsten übersehen. Die Provision kommt obendrauf. Alle drei sind unter Mieterausbau und Vermietungskosten im Einzelnen beschrieben.

Der gefährliche Zufall: Vertragsende trifft Zinsbindung

Ein Mieterwechsel ist ein Liquiditätsproblem. Er wird zu einem existenziellen, wenn er mit dem Ende der Zinsbindung zusammenfällt.

Die Bank bewertet dann nämlich nicht das Objekt, das sie finanziert hat, sondern das, was gerade davon übrig ist: eine leere Fläche ohne gesicherten Ertrag. Anschlusskonditionen werden in dieser Lage nicht besser, und die Verhandlungsposition ist denkbar schlecht — ein Punkt, der dem Kapitel Anschlussfinanzierung eine zweite Dimension gibt.

Der Rechner weist ausdrücklich darauf hin, sobald die Restlaufzeit kürzer ist als die Zinsbindung. Wer beides steuern kann, legt sie bewusst auseinander.

Warum der Zeitpunkt schwerer wiegt als die Höhe

Die übliche Wohnungskalkulation arbeitet mit einem pauschalen Mietausfallsatz von zwei oder drei Prozent — eine Glättung, die über zwanzig Jahre gut funktioniert, weil sich kleine Ausfälle verteilen. Der Kapitaldienstdeckungsgrad unter Mietausfall und Kapitaldienst misst genau diese Dauerbelastbarkeit.

Im Gewerbe versagt diese Glättung. Der Ausfall ist nicht klein und verteilt, sondern vollständig und geballt: Bei einer einzelnen Einheit fehlt nicht ein Zehntel der Miete, sondern die ganze — und zwar über Monate. Was zählt, ist deshalb nicht der Durchschnitt, sondern ob die Rücklage die schlechteste einzelne Periode übersteht.

Praktisch heißt das: Die Frage ist nicht „Wie hoch setze ich den Mietausfall an?", sondern „Habe ich neun Monatsraten auf dem Konto, wenn der Vertrag ausläuft?"

Der Fehlerfall

Der WAULT wird nach Fläche gewichtet. Wer die Restlaufzeiten mit den Quadratmetern gewichtet statt mit der Miete, bekommt bei unterschiedlichen Mietniveaus eine andere Zahl — und systematisch die falsche, weil die teure Fläche das Ergebnis bestimmt, nicht die große.

Verlängerungsoptionen werden mitgezählt. Eine Option ist ein Recht des Mieters, keine Bindung. Sie gehört in die Beschreibung, aber nicht in die Restlaufzeit. Wer sie einrechnet, verlängert den WAULT rechnerisch um Jahre, die niemand zugesagt hat.

Das Vertragsende liegt nach dem Betrachtungshorizont. Eine Kalkulation über zehn Jahre bei einem Vertrag mit zwölf Jahren Restlaufzeit enthält keinen einzigen Mieterwechsel. Das ist rechnerisch korrekt und wirtschaftlich irreführend, weil der Käufer am Ende genau dieses Risiko mitkauft — und im Kaufpreis abzieht.

Der Kapitaldienst wird mitgekürzt. In der mietfreien Zeit fällt die Miete aus, nicht die Rate. Zins und Tilgung laufen im Referenzfall mit rund 6.200 € im Monat weiter, während 15.044 € statt 63.344 € Jahresmiete hereinkommen.

Sonderfälle

Der Mieter verlängert, aber zu schlechteren Konditionen. Der häufigste Ausgang ist weder Auszug noch unveränderte Verlängerung, sondern eine Nachverhandlung: mietfreie Monate, Ausbauzuschuss oder eine niedrigere Miete gegen längere Bindung. Der Cashflow-Einbruch fällt dann kleiner aus als bei einem Wechsel, verschwindet aber nicht.

Insolvenz statt Vertragsende. Ein Ausfall mitten in der Laufzeit trifft härter als ein geplantes Vertragsende, weil weder die Rücklage noch die Vermietungsbemühungen vorbereitet sind. Der WAULT sagt dazu nichts — er misst Laufzeiten, nicht Bonitäten.

Ein Objekt wird im Nachvermietungsjahr verkauft. Dann trifft der Verkäufer auf einen Käufer, der eine leere Fläche bewertet: ohne laufenden Ertrag, mit dem Ausbaurisiko vor sich. Der Abschlag übersteigt die Einmalkosten regelmäßig deutlich. Wer verkaufen will, verkauft besser mit Vertrag, nicht mit Leerstand.

Kurze Restlaufzeit als Chance. Umgekehrt kann ein Objekt mit auslaufendem Vertrag günstig zu kaufen sein — wenn die Fläche nachweislich gefragt ist und die Miete unter Markt liegt. Das ist dann aber eine Wette auf den Vermietungsmarkt, keine Bestandsanlage, und sie gehört mit dem Kapitalbedarf für Leerstand und Ausbau unterlegt.

Was das Risiko senkt

• Versetzte Laufzeiten. Mehrere Mieter mit gestaffelten Vertragsenden ersetzen einen Totalausfall durch mehrere kleine — das einzige echte Gegenmittel.
• Verlängerungsoptionen. Sie verlängern den WAULT nicht automatisch, verbessern aber die Wahrscheinlichkeit und sind bei der Bewertung ein Argument.
• Realistische Neuvermietungsmiete. Wer im Nachvermietungsjahr mit 100 Prozent der alten Miete rechnet, unterstellt einen Markt, der sich nicht bewegt hat.
• Rücklage statt Optimismus. Neun mietfreie Monate sind kein Katastrophenszenario, sondern bei Büroflächen ein üblicher Wert.

Rechtsquellen

• § 1 UStG Steuerbare Umsätze Bundesministerium der Justiz
• § 12 UStG Steuersätze Bundesministerium der Justiz

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 04.09.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab.