Immobilien
Kaufnebenkosten
Von Philipp Busch Aktualisiert am
Es ist der einzige Posten der ganzen Rechnung, der komplett und sofort verloren ist. Trotzdem tauchen die Kaufnebenkosten in keiner Renditeangabe eines Exposés auf — und verändert das Ergebnis mehr als die meisten Stellschrauben danach.
Woraus sie bestehen
Drei Blöcke, von denen zwei unvermeidbar sind. Der Referenzfall dieser Serie rechnet mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro:
| Posten | Satz | Betrag | Vermeidbar? |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,50 % | 16.250 € | Nein, aber je Land verschieden |
| Notar und Grundbuch | 2,00 % | 5.000 € | Nein, gesetzlich geregelt |
| Maklerprovision | 3,57 % | 8.925 € | Ja, bei Direktkauf |
| Summe | 12,07 % | 30.175 € | — |
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und wird von den Bundesländern festgesetzt. Zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Satz liegen mehrere Prozentpunkte des Kaufpreises — bei 250.000 Euro also leicht ein fünfstelliger Betrag, allein abhängig davon, wo das Objekt steht. Die konkreten Sätze ändern sich und sind vor dem Kauf am geltenden Landesrecht zu prüfen.
Warum sie anders wirken als jede andere Ausgabe
Sanierungskosten erhöhen den Wert oder mindern die Steuer. Zinsen kaufen Kapitalnutzung. Kaufnebenkosten kaufen nichts: Sie erhöhen weder den Verkehrswert noch den Mietertrag. Wer am Tag nach der Beurkundung zum identischen Preis verkaufen würde, hätte 30.175 Euro verloren.
Daraus folgt die eigentliche Konsequenz: Sie sind eine Mindesthürde für die Wertentwicklung. Bei rund zwölf Prozent Nebenkosten und 1,5 Prozent angenommener jährlicher Wertsteigerung dauert es etwa acht Jahre, bis der Wertzuwachs sie eingeholt hat. Erst danach steht rechnerisch ein Plus auf der Substanzseite.
Der Effekt auf die Rendite
Renditen beziehen sich auf die Gesamtinvestition, nicht auf den Kaufpreis. Die Nebenkosten wirken deshalb über den Nenner — dauerhaft und in jedem einzelnen Jahr der Haltedauer.
| Bezugsgröße | Betrag | Bruttomietrendite |
|---|---|---|
| Nur Kaufpreis | 250.000 € | 3,60 % |
| Gesamtinvestition | 280.175 € | 3,21 % |
Die Differenz von 0,39 Prozentpunkten klingt klein, ist aber gemessen an der Nettomietrendite von 2,48 Prozent erheblich. Wie sich beide Größen zueinander verhalten, steht unter Brutto- und Nettomietrendite.
Ein Rechenbeispiel zur Größenordnung: Entfällt die Maklerprovision, sinken die Nebenkosten auf 21.250 Euro. Der monatliche Fehlbetrag nach Steuern verbessert sich von 291 auf 264 Euro — ohne dass sich am Objekt, an der Miete oder am Zins irgendetwas geändert hätte.
Was das Bundesland ausmacht
Die Grunderwerbsteuer ist der einzige große Posten, der sich zwischen zwei identischen Objekten allein durch den Standort unterscheidet. Zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Ländersatz liegen mehrere Prozentpunkte.
Was das bedeutet, zeigt der Referenzfall: Bei 3,5 statt 6,5 Prozent sinken die Nebenkosten um 7.500 Euro, die Darlehenssumme entsprechend, und der monatliche Fehlbetrag nach Steuern verbessert sich von 291 auf 268 Euro. Das sind rund 276 Euro im Jahr — dauerhaft, für dieselbe Wohnung mit derselben Miete.
Für die Objektauswahl folgt daraus nichts Dramatisches, weil sich die Länder nicht aussuchen lassen wie ein Anbieter. Für den Vergleich zweier Objekte in verschiedenen Bundesländern folgt daraus aber, dass die Bruttorenditen nicht direkt vergleichbar sind. Der Vergleich muss auf Ebene der Gesamtinvestition geführt werden — genau das leistet der Immobilien-Vergleich.
Die Finanzierungsfalle
Banken finanzieren im Regelfall den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Das Eigenkapital wird also zuerst für den verlorenen Teil verbraucht. Im Referenzfall bleiben von 60.000 Euro nach Abzug der Nebenkosten nur 29.825 Euro für den Kaufpreis übrig — das Darlehen liegt mit 220.175 Euro entsprechend hoch.
Wer die Nebenkosten mitfinanziert, verschiebt das Problem nicht, sondern vergrößert es: Die Schuld übersteigt dann den Beleihungswert des Objekts, was Banken mit Zinsaufschlägen quittieren und bei einem Verkauf innerhalb der ersten Jahre zu einer Unterdeckung führt. Was das für die Anschlussfinanzierung bedeutet, steht unter Die Anschlussfinanzierung.
Was noch dazukommen kann
Die drei Hauptposten sind nicht alles. Je nach Objekt und Finanzierung fallen weitere Beträge an, die in Überschlagsrechnungen selten auftauchen:
- Grundschuldbestellung: Die Eintragung ins Grundbuch kostet zusätzlich zu den Kaufkosten und fällt bei jeder Finanzierung an.
- Gutachten und Bewertung: Bei Bestandsobjekten gelegentlich verlangt, bei Sanierungsobjekten praktisch immer sinnvoll.
- Erstausstattung und Renovierung vor Vermietung: Zwischen Übergabe und erstem Mieter vergehen Wochen, in denen Kosten anfallen und keine Miete fließt.
- Doppelbelastung in der Übergangszeit: Wer bereits Zinsen zahlt, aber noch keine Miete erhält, trägt die Rate allein.
Diese Posten summieren sich leicht auf ein bis zwei Monatsraten. Sie gehören in die Liquiditätsplanung, auch wenn sie nicht in die Renditerechnung eingehen.
Steuerlich: nicht verloren, aber langsam
Bei vermieteten Objekten sind Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten Anschaffungsnebenkosten. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung, soweit sie auf das Gebäude entfallen — im Referenzfall also zu 75 Prozent. Der Rest entfällt rechnerisch auf Grund und Boden und wirkt steuerlich gar nicht, weil Grund und Boden nicht abgeschrieben wird.
Der Effekt ist real, aber gestreckt: Bei zwei Prozent Abschreibung dauert es fünfzig Jahre, bis er vollständig gehoben ist. Die Aufteilung und ihre Wirkung stehen unter AfA und Gebäudeanteil.
Grunderwerbsteuersatz, Notarquote und Maklerprovision sind im Immobilienrechner einzeln einstellbar — inklusive der Wirkung auf Darlehenshöhe, Rendite und Cashflow.
Die genannten Sätze sind Annahmen des Referenzfalls, keine Rechtsauskunft: Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache, Notarkosten richten sich nach dem Geschäftswert, Maklerprovisionen nach Vereinbarung und geltendem Recht. Dieser Text ist allgemeine Information und keine Anlage- oder Steuerberatung.
Rechtsquellen
- § 23 EStG Private Veräußerungsgeschäfte Bundesministerium der Justiz
- § 1 GrEStG Erwerbsvorgänge Bundesministerium der Justiz
Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 04.09.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Sie setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision zusammen. Im Referenzfall dieser Serie sind das 6,5 Prozent, 2 Prozent und 3,57 Prozent — zusammen rund 12 Prozent des Kaufpreises.
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und unterscheidet sich deutlich; die Maklerprovision entfällt bei Direktkauf. Die Spanne reicht damit von etwa 5 bis über 12 Prozent.
Warum sind Kaufnebenkosten sofort verloren?
Weil sie den Wert der Immobilie nicht erhöhen. Wer am Tag nach dem Kauf zum selben Preis verkauft, hat sie vollständig verloren — das Objekt ist so viel wert wie vorher, das Geld aber weg.
Deshalb müssen sie über die Haltedauer erst wieder erwirtschaftet werden. Bei kurzen Haltedauern ist das die größte Hürde der gesamten Rechnung.
Welche Nebenkosten sind sofort abziehbar?
Die, die nicht zum Erwerb gehören, sondern zur Finanzierung oder zur Vermietung. Kosten der Darlehensaufnahme — Bereitstellungszinsen, Schätzgebühr, die Eintragung der Grundschuld — sind bei einem vermieteten Objekt sofort als Werbungskosten abziehbar. Dasselbe gilt für Inserate und Fahrten zur Besichtigung, wenn die Vermietungsabsicht belegbar ist.
Die Trennlinie verläuft also zwischen Anschaffung und Finanzierung: Der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, gehört zur ersten Gruppe und wirkt nur über die Abschreibung; der Notar, der die Grundschuld bestellt, gehört zur zweiten und wirkt sofort. Beides steht häufig auf einer Rechnung — und wird deshalb regelmäßig zusammen in die Anschaffungskosten gebucht, obwohl der zweite Teil im ersten Jahr voll abziehbar wäre.
Lässt sich die Grunderwerbsteuer legal senken?
An zwei Stellen, und beide sind unspektakulär. Mitverkauftes bewegliches Inventar — Einbauküche, Markisen, Gartengerät — gehört nicht zur Bemessungsgrundlage und darf im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden, sofern der Ansatz dem Zeitwert entspricht und sich belegen lässt. Bei einer noch zu errichtenden Immobilie zählt unter Umständen nur der Grundstückskaufpreis, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag tatsächlich getrennte Geschäfte sind.
Beides sind Abgrenzungsfragen, keine Gestaltungen — und überhöhte Ansätze führen zuverlässig zu Rückfragen. Die größere Stellschraube liegt ohnehin woanders: Der Steuersatz unterscheidet sich zwischen den Bundesländern erheblich, und daran ändert kein Kaufvertrag etwas.
Wie stark drücken die Nebenkosten die Rendite?
Sie wirken über den Nenner: Die Rendite bezieht sich nicht mehr auf 250.000, sondern auf 280.175 Euro. Die Bruttomietrendite fällt dadurch von 3,60 auf 3,21 Prozent.
Das ist ein Verlust von 0,39 Prozentpunkten, der über die gesamte Haltedauer bestehen bleibt. Bei einer Nettomietrendite von 2,48 Prozent entspricht das rund einem Sechstel des Ertrags.
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