Immobilien · Gewerbe

Mieterausbau und Vermietungskosten

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 11. August 2026 · Eigene Berechnung, gegen feste Referenzwerte geprüft

Eine Neuvermietung kostet nicht nur die ausgefallene Miete. Mieterausbau, Provision und mietfreie Zeit summieren sich auf einen Betrag, der in vielen Kalkulationen überhaupt nicht vorkommt.

Die drei Posten

Beim Wohnungswechsel streicht man die Wände und übergibt die Wohnung. Im Gewerbe ist der Wechsel ein kleines Bauprojekt:

Bei 400 Quadratmetern Bürofläche und 5.000 Euro Monatsmiete sind allein Ausbau und Provision 116.159 €. Dazu kommen die ausgefallenen Mieten der Leerstandsmonate. In Summe vertieft das den Cashflow des Jahres von rund −8.900 € auf −105.936 € — eine Differenz von gut 97.000 € gegenüber demselben Jahr ohne Mieterwechsel, nachgerechnet unter Restlaufzeit und Nachvermietung.

Was die Größenordnung treibt

„Rund 116.000 €" ist keine Naturkonstante, sondern das Ergebnis von drei Eingaben. Welche davon am stärksten wirkt, lässt sich einzeln durchrechnen — jeweils im Nachvermietungsjahr des Referenzfalls, alles andere unverändert.

Eigene Berechnung mit dem Immobilienrechner, Sektor Büro: 400 m², 5.000 € Monatsmiete, Vertragsende nach fünf Jahren, neun Monate bis zur Neuvermietung, drei Monatsmieten Provision, neue Miete 95 Prozent der alten, Grenzsteuersatz 42 Prozent.

Zwischen der ersten und der letzten Zeile liegen 92.800 € Cashflow in einem einzigen Jahr — mehr als eine volle Jahresnettomiete. Der Ausbau ist damit die härteste der drei Stellschrauben, und zugleich die einzige, über die tatsächlich verhandelt wird.

Die Leerstandsdauer wirkt gleichmäßiger: Jeder Monat ohne Mieter kostet im Referenzfall rund 3.100 € nach Steuern. Drei Monate statt neun heben den Cashflow von −105.936 € auf −87.360 €, zwölf Monate drücken ihn auf −115.224 €. Und die dritte Größe wirkt anders als die beiden ersten: Eine niedrigere Anschlussmiete kostet nicht einmalig, sondern dauerhaft. Bei 85 statt 95 Prozent der alten Miete liegt der Cashflow des Folgejahres um rund 3.700 € niedriger — in jedem weiteren Jahr erneut.

Warum der Vermieter den Ausbau zahlt

Rechtlich könnte er es ablehnen. Praktisch ist der Ausbaukostenzuschuss eine Währung im Mietvertrag: Der Mieter bekommt die Fläche nach seinen Vorstellungen, der Vermieter bekommt dafür eine längere Bindung oder eine höhere Miete.

Genau das macht den Posten für die Bewertung interessant. Ein Objekt mit hohem WAULT, dessen lange Laufzeit durch einen großzügigen Ausbau erkauft wurde, ist nicht dasselbe wie eines mit derselben Laufzeit ohne Zugeständnis. Die Vertragsmiete sieht in beiden Fällen gleich aus.

Die mietfreie Zeit und ihr Effekt auf die Bewertung

Eine mietfreie Zeit ist das zweite Zugeständnis dieser Art. Sie hat einen Vorteil für beide Seiten: Der Mieter spart Geld in der Anlaufphase, der Vermieter behält eine hohe Vertragsmiete in den Büchern.

Für den Käufer eines solchen Objekts ist das eine Falle. Wer den Wert aus der Vertragsmiete ableitet — Miete geteilt durch Kapitalisierungszins, wie unter Kapitalisierungszins und Exit-Yield beschrieben —, bewertet einen Ertrag, der in den ersten Jahren gar nicht fließt. Die ehrliche Bezugsgröße ist die effektive Miete über die Vertragslaufzeit, nicht die nominale.

Steuerlich: Erhaltung oder Herstellung

Ausbaukosten sind entweder sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand, der über die Abschreibung wirkt. Die Unterscheidung folgt derselben Logik wie beim anschaffungsnahen Herstellungsaufwand: Instandsetzung des Vorhandenen ist Erhaltung, Standardhebung oder wesentliche Veränderung ist Herstellung.

Der Unterschied ist erheblich. Sofort abziehbar wirken 116.000 Euro im Jahr des Anfalls in voller Höhe gegen das zu versteuernde Einkommen — bei einem hohen Grenzsteuersatz federt die Erstattung einen großen Teil des Liquiditätseinbruchs ab. Als Herstellungsaufwand verteilt sich derselbe Betrag über Jahrzehnte, während der Cashflow-Einbruch trotzdem sofort kommt.

Der Immobilienrechner behandelt Mieterausbau vereinfachend als sofort wirksamen Aufwand. Bei größeren Beträgen gehört die Einordnung in steuerliche Beratung — sie entscheidet über einen fünfstelligen Betrag.

Der Fehlerfall

Die Posten selbst sind unstrittig. Falsch gerechnet wird an vier Stellen, und alle vier führen in dieselbe Richtung: Das Objekt sieht besser aus, als es ist.

Der Mieterwechsel kommt in der Rechnung gar nicht vor. Eine Kalkulation über zwanzig Jahre mit einem einzigen Mietvertrag unterstellt, dass derselbe Mieter zwanzig Jahre bleibt. Bei einer typischen Bürolaufzeit von fünf Jahren sind es eher drei Wechsel. Wer jeden mit rund 97.000 € Cashflow-Differenz ansetzt, kommt auf einen Betrag, der jede Renditebetrachtung dominiert.

Die Rücklage ist geglättet. Eine Instandhaltungsrücklage von 10 € je m² und Jahr ergibt bei 400 m² 4.000 € jährlich. Über fünf Jahre sind das 20.000 € — gegen 116.159 €, die auf einmal fällig werden. Die Rücklage ist für laufende Instandhaltung gedacht, nicht für den Wechsel; beides gehört getrennt geplant.

Die mietfreie Zeit fehlt in der Ertragsgröße. Sie erscheint in keinem Mietvertrag als Abschlag, sondern als Nebenabrede. Wer die Vertragsmiete in die Bewertung übernimmt, rechnet mit einem Ertrag, der in den ersten Monaten nicht existiert.

Die Anschlussmiete wird mit der alten gleichgesetzt. Im Referenzfall liegt sie bei 95 Prozent — eine Annahme, keine Zusage. Sie wirkt nicht einmalig, sondern auf alle Folgejahre und damit auch auf den Verkaufspreis, weil der Käufer die dann laufende Miete kapitalisiert.

Sonderfälle

Der Mieter baut selbst, mit Zuschuss. Statt den Ausbau zu beauftragen, zahlt der Vermieter einen Baukostenzuschuss. Für die Liquidität ist das dasselbe, für die Steuer nicht unbedingt, und für das Risiko schon gar nicht: Wer den Ausbau nicht steuert, bekommt eine Fläche, deren Standard er nicht kennt — und die beim nächsten Wechsel möglicherweise komplett zurückgebaut werden muss.

Rückbauverpflichtung am Vertragsende. Viele Gewerbemietverträge verpflichten den Mieter, seinen Ausbau zurückzubauen. Klingt gut, ist aber zweischneidig: Ein Rückbau kostet Zeit, in der die Fläche nicht vermietbar ist, und der zurückgebaute Rohzustand ist selten das, was der nächste Mieter will. In der Praxis wird die Verpflichtung häufig gegen eine Abstandszahlung abgelöst.

Mehrere Mieter in einem Objekt. Bei drei Mietverträgen mit versetzten Laufzeiten fällt nie das ganze Objekt aus, dafür regelmäßig ein Teil. Der Cashflow wird gleichmäßiger, die Summe der Einmalkosten über zwanzig Jahre eher höher — jeder Wechsel bringt seine eigene Provision und seinen eigenen Ausbau mit.

Ausbau kurz nach dem Kauf. Fällt der Mieterausbau in die ersten drei Jahre nach der Anschaffung, ist die 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu beachten: Zusammen mit anderen Instandsetzungen kann der Aufwand dann zu Herstellungskosten werden und wandert in die Abschreibung. Im Referenzfall mit 840.000 € Gebäudeanteil liegt die Grenze bei 126.000 €. Die 100.000 € reine Ausbaukosten des Beispiels liegen darunter — die Provision zählt nicht mit, weil sie kein Instandsetzungsaufwand ist —, eine zusätzliche Modernisierung im selben Zeitraum würde die Grenze aber reißen.

Was daraus für die Kalkulation folgt

• Einmalkosten gehören in die Rechnung, nicht in die Fußnote. Wer sie weglässt, rechnet einen Mieterwechsel, den es in zwanzig Jahren mindestens zweimal gibt, mit null Euro an.
• Die Rücklage muss den Einmalbetrag tragen, nicht den Durchschnitt. Eine über die Jahre geglättete Instandhaltungsrücklage hilft im Nachvermietungsjahr wenig.
• Ausbaukosten sind verhandelbar — gegen Laufzeit. Ein Zuschuss, der die Bindung um fünf Jahre verlängert, ist eine Investition in den WAULT.
• Die effektive Miete zählt. Vertragsmiete abzüglich Zugeständnissen, verteilt über die Laufzeit — das ist die Zahl, mit der gerechnet werden sollte.