Immobilien

Brutto- und Nettomietrendite

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 31. Juli 2026

In Exposés steht die Bruttomietrendite, weil sie die größere Zahl ist. Zwischen ihr und dem, was das Objekt tatsächlich abwirft, liegt im Normalfall ein Drittel — und der Unterschied ist vollständig berechenbar.

Der Referenzfall dieser Serie

Alle Artikel dieser Serie rechnen mit demselben Objekt, damit die Zahlen untereinander vergleichbar bleiben: eine Wohnung mit 70 Quadratmetern, Kaufpreis 250.000 Euro, Kaltmiete 750 Euro im Monat, 60.000 Euro Eigenkapital, 3,8 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfängliche Tilgung, zehn Jahre Zinsbindung.

Wo die 1,12 Prozentpunkte verloren gehen

Der Abstand zwischen 3,60 und 2,48 Prozent entsteht an zwei Stellen, und beide wirken multiplikativ.

Der Nenner wächst. Zum Kaufpreis kommen 30.175 Euro Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Die Gesamtinvestition liegt damit bei 280.175 Euro, rund zwölf Prozent über dem Kaufpreis. Allein das drückt die Rendite von 3,60 auf 3,21 Prozent. Warum diese Summe sofort verloren ist, steht unter Kaufnebenkosten richtig einrechnen.

Der Zähler schrumpft. Von 9.000 Euro Jahreskaltmiete gehen zunächst 2 Prozent Mietausfallwagnis ab, dann die nicht umlagefähigen Kosten: 60 Euro monatlich für Bewirtschaftung, 25 Euro Verwaltung und 12 Euro je Quadratmeter und Jahr Instandhaltungsrücklage. Zusammen 1.860 Euro im Jahr. Übrig bleiben rund 6.960 Euro — das sind 2,48 Prozent der Gesamtinvestition. Die einzelnen Posten stehen unter Instandhaltung und Verwaltung.

Was in keiner der drei Zahlen steckt

Alle drei Renditen sind Kennzahlen des Objekts, nicht des Investments. Sie enthalten weder Zins noch Tilgung, weder Steuer noch Wertänderung. Ein Objekt mit 2,48 Prozent Nettomietrendite kann nach Finanzierung monatlich Geld kosten — im Referenzfall sind es 291 Euro nach Steuern.

Genau deshalb ist die Mietrendite als alleiniges Kaufkriterium untauglich. Sie beantwortet die Frage „Was wirft das Objekt ab?", nicht die Frage „Was passiert auf meinem Konto?". Letztere beantwortet der Cashflow nach Steuern.

Die Eigenkapitalrendite und der Hebel

Mit 1,66 Prozent liegt die Eigenkapitalrendite unter der Nettomietrendite — obwohl Fremdkapital eingesetzt wird. Das ist kein Rechenfehler, sondern die Kernaussage des Falls: Der Hebel wirkt in beide Richtungen.

Solange der Sollzins über der Objektrendite liegt, verschlechtert jeder geliehene Euro das Ergebnis. Bei 3,8 Prozent Zins und 2,48 Prozent Nettomietrendite ist das hier der Fall. Läge der Zins bei zwei Prozent, drehte sich das Vorzeichen und die Eigenkapitalrendite stiege über die Objektrendite. Die Mechanik dahinter steht unter Zins, Tilgung, Annuität.

Was die Mietrendite über die Lage verrät

Renditen und Lagequalität verhalten sich systematisch gegenläufig. In gefragten Lagen sind die Kaufpreise hoch, die Mieten aber nicht im selben Verhältnis — die Bruttomietrendite fällt entsprechend niedrig aus. In schwächeren Lagen ist es umgekehrt.

Eine hohe Mietrendite ist deshalb kein Qualitätsmerkmal, sondern eine Frage danach, wofür sie entschädigt. Die üblichen Gründe sind Leerstandsrisiko, schwächere Mieterbonität, sinkende Nachfrage durch Abwanderung, höherer Instandhaltungsbedarf oder eine ungünstige Mieterstruktur. Wer eine Rendite deutlich über dem Marktüblichen sieht, sollte nach diesem Grund suchen, statt sich über die Zahl zu freuen.

Umgekehrt hat eine niedrige Rendite in guter Lage einen realen Gegenwert: Die Wahrscheinlichkeit dauerhafter Vermietbarkeit ist höher, und die Wertentwicklung trägt einen größeren Teil des Gesamtergebnisses. Genau dieser Teil taucht in keiner Mietrendite auf — im Referenzfall macht er über zwanzig Jahre bei 1,5 Prozent Annahme rund 87.000 Euro Wertzuwachs aus, während der laufende Ertrag negativ bleibt.

Die Kennzahl als Momentaufnahme

Alle drei Renditen gelten für das erste Jahr. Sie verändern sich danach, und zwar in unterschiedliche Richtungen: Die Miete steigt im Modell mit 1,5 Prozent jährlich, die Bewirtschaftungskosten ebenfalls, die Zinslast sinkt mit der Tilgung. Ob die Miete tatsächlich steigen darf, entscheidet allerdings der Vertrag — Index- und Staffelmiete sind die beiden Formen, die das im Voraus regeln.

Die Nettomietrendite bleibt dabei nahezu konstant, weil sie sich auf die ursprüngliche Investition bezieht. Was sich verbessert, ist der Cashflow — und zwar langsam. Wer eine Immobilie nach der Rendite des ersten Jahres beurteilt, unterschätzt daher lange Haltedauern und überschätzt kurze.

Wie sich Angebote sinnvoll vorsortieren lassen

• Faktor statt Prozent: Der Kaufpreisfaktor ist die gebräuchlichere Größe im Markt und lässt sich schneller im Kopf vergleichen. 27,78 heißt: fast 28 Jahre Kaltmiete für den Kaufpreis. Ab welchem Wert er sich trägt, hängt an der eigenen Finanzierung und nicht am ortsüblichen Niveau — das ist dort ausgerechnet.
• Nebenkosten sofort aufschlagen: Ein Angebot mit 3,6 Prozent Bruttorendite ist bei zwölf Prozent Nebenkosten faktisch ein Angebot mit 3,2 Prozent.
• Ein Fünftel für die Bewirtschaftung abziehen: Als grobe Vorabschätzung tragfähig, im Einzelfall durch die tatsächlichen Posten zu ersetzen.
• Erst dann rechnen: Was nach Finanzierung und Steuern übrig bleibt, entscheidet der Immobilienrechner; mehrere Objekte nebeneinander stellt der Immobilien-Vergleich.

Rechtsquellen

• § 1 GrEStG Erwerbsvorgänge Bundesministerium der Justiz

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 04.09.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab.