Immobilien

Die Anschlussfinanzierung

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 11. August 2026

Die meisten Immobilienkalkulationen enden mit dem ersten Jahr. Das eigentliche Risiko liegt aber im elften: Bei der Anschlussfinanzierung wird über einen Betrag neu verhandelt, der immer noch drei Viertel des ursprünglichen Darlehens ausmacht — zu einem Zins, den heute niemand kennt.

Was nach zehn Jahren offen ist

Im Referenzfall dieser Serie — 220.175 Euro Darlehen, 3,8 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfängliche Tilgung — sind nach zehn Jahren noch 166.706 Euro offen. Getilgt wurden also 53.469 Euro oder rund ein Viertel.

Das ist kein Versäumnis, sondern die Mechanik des Annuitätendarlehens: In den frühen Jahren geht der größte Teil der Rate in die Zinsen. Im ersten Jahr sind es 8.289 Euro Zinsen gegenüber 4.481 Euro Tilgung. Die Beschleunigung setzt erst später ein — und genau dann läuft die Zinsbindung aus.

Die Entscheidung, die niemand bewusst trifft

Steigt der Zins, gibt es zwei Wege. Beide sind üblich, und die Bank fragt selten nach, welchen man will.

Der Unterschied wirkt buchhalterisch und ist es nicht. Er entscheidet darüber, ob nach zwanzig Jahren 109.000 oder 151.000 Euro Schulden stehen.

Der Fall: Anschlusszins 5 Prozent

Ein moderater Anstieg von 3,8 auf 5 Prozent. Beide Varianten im Vergleich, gerechnet über zwanzig Jahre Gesamtlaufzeit:

Bemerkenswert ist hier die Richtung: Die Variante „Tilgung gleich" senkt die Rate um 92 Euro. Der Grund ist, dass der Tilgungssatz auf die inzwischen kleinere Restschuld angewendet wird — zwei Prozent von 166.706 Euro sind weniger als zwei Prozent von 220.175 Euro. Die Rate sinkt also, obwohl der Zins gestiegen ist. Wer nur auf die Monatsbelastung schaut, hält das für eine Verbesserung und tilgt in Wahrheit langsamer.

Der Fall: Anschlusszins 7 Prozent

Bei einem stärkeren Anstieg kippt das Bild, und die Variante „Rate gleich" zeigt ihre Kehrseite:

Bei gleichbleibender Rate fließen im elften Jahr 11.633 Euro in Zinsen und nur noch 1.137 Euro in die Tilgung. Das Darlehen kommt praktisch zum Stillstand: Nach weiteren zehn Jahren stehen immer noch 150.830 Euro offen — 41.511 Euro mehr als bei der anderen Variante.

Und das ist der unangenehme Teil: Diese Variante fühlt sich besser an. Die Rate bleibt, der Kontoauszug sieht aus wie immer, der Cashflow verschlechtert sich sogar weniger als bei steigender Rate. Sichtbar wird der Unterschied erst am Ende — dann aber als ein Betrag in der Größenordnung eines Kleinwagens pro Jahr Verzögerung.

Was sich heute dagegen tun lässt

• Höher tilgen: Drei statt zwei Prozent anfängliche Tilgung senken die Restschuld nach zehn Jahren von 166.706 auf 139.972 Euro — und kosten heute 184 Euro im Monat. Die Abwägung steht unter Zins, Tilgung, Annuität.
• Länger binden: Fünfzehn oder zwanzig Jahre Zinsbindung kosten einen Aufschlag, verschieben das Risiko aber über den Zeitraum hinaus, in dem es weh tut.
• Sondertilgen: Ein jährliches Sondertilgungsrecht kostet meist nichts und wirkt genau dort, wo es zählt — an der Restschuld zum Ende der Bindung.
• Stresstest rechnen: Nicht mit dem erwarteten Zins rechnen, sondern mit zwei bis drei Prozentpunkten darüber. Wer das nicht trägt, sollte die Finanzierung anders aufstellen.

Das Zeitfenster vor dem Ablauf

Die Anschlussfinanzierung ist kein Termin, sondern ein Zeitraum. Drei Wege stehen offen, und sie beginnen unterschiedlich früh.

• Prolongation: Das Angebot der bisherigen Bank, üblicherweise wenige Monate vor Ablauf. Bequem, aber ohne Wettbewerb — und deshalb selten das beste Angebot.
• Umschuldung: Wechsel zu einem anderen Institut. Kostet Grundbuchgebühren für die Abtretung, die aber meist deutlich unter dem Zinsvorteil liegen.
• Forward-Darlehen: Sicherung des heutigen Zinses für einen Abschluss in bis zu mehreren Jahren. Der Aufschlag steigt mit der Vorlaufzeit — man kauft Planungssicherheit, keine Ersparnis.

Der praktische Fehler liegt im Abwarten. Wer sich erst im letzten Quartal kümmert, hat faktisch nur noch die Prolongation zur Wahl, weil ein Wechsel Vorlauf braucht. Der Ablauftermin gehört deshalb zwei bis drei Jahre vorher in den Kalender, nicht drei Monate.

Nach zehn Jahren besteht ein Kündigungsrecht

Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung können Darlehensnehmer ein Darlehen zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB).

Das ist die stille Absicherung langer Zinsbindungen: Eine Bindung über fünfzehn oder zwanzig Jahre schützt vor steigenden Zinsen, kostet aber nichts an Flexibilität, wenn die Zinsen fallen — nach zehn Jahren steht der Ausstieg offen. Wer diese Asymmetrie kennt, bewertet den Aufschlag für längere Bindungen anders.

Der Zusammenhang mit der Miete

Die Miete steigt in der Modellrechnung um 1,5 Prozent jährlich, der Zins dagegen springt zu einem Stichtag. Beide Größen laufen also nicht synchron. Im Referenzfall deckt die Nettomiete schon zu Beginn nur 55 Prozent des Kapitaldienstes — nach einem Zinssprung wird die Lücke größer, nicht kleiner. Was diese Kennzahl aussagt, steht unter Mietausfall und Kapitaldienst.