Immobilien

Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 11. August 2026

Hinter dem sperrigen Begriff steckt eine Schwelle, die niemand bemerkt, bis sie überschritten ist — und die dann nicht anteilig wirkt, sondern auf den gesamten Betrag. Der anschaffungsnahe Herstellungsaufwand entscheidet, ob Sanierungskosten in drei Jahren oder in fünfzig wirken.

Die Regel

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung anfallen und 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer übersteigen, gelten als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie werden dann wie Anschaffungskosten behandelt.

Der Unterschied ist zeitlich, nicht betragsmäßig — und trotzdem gravierend:

Die Grenze im Referenzfall

Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht der Kaufpreis. Im Referenzfall dieser Serie entfallen 75 Prozent der Gesamtinvestition auf das Gebäude, also 210.131 Euro.

Bei 40.000 Euro Sanierung liegt die Überschreitung bei 8.480 Euro. Der Sofortabzug entfällt aber nicht für diese 8.480 Euro, sondern für die vollen 40.000 Euro. Es ist eine Grenze, kein Freibetrag — dieselbe Alles-oder-nichts-Logik wie bei anderen steuerlichen Freigrenzen.

Was die Überschreitung kostet

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent hätte der Sofortabzug von 40.000 Euro eine Entlastung von 16.800 Euro bedeutet — verteilt über wenige Jahre. Als Herstellungskosten erhöhen dieselben 40.000 Euro stattdessen die Abschreibungsbasis. Bei zwei Prozent sind das 800 Euro Abschreibung im Jahr und damit rund 336 Euro Entlastung.

Der Barwertunterschied ist erheblich, auch wenn nominal am Ende dieselbe Summe wirkt: Geld heute ist mehr wert als Geld in vierzig Jahren, und über die Haltedauer wird der hintere Teil oft gar nicht mehr erreicht — beim Verkauf nach zehn Jahren sind rund vier Fünftel des Abzugs noch nicht gehoben.

Im laufenden Ergebnis wirkt die Sanierung ohnehin: Der monatliche Cashflow nach Steuern fällt im Referenzfall von minus 291 auf minus 403 Euro, weil die 40.000 Euro mitfinanziert werden und die Rate auf 1.258 Euro steigt.

Die Verteilung nach § 82b EStDV

Bleibt der Aufwand unter der Grenze, ist er Erhaltungsaufwand — und dann besteht ein Wahlrecht: sofort abziehen oder gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das lohnt sich, wenn ein einzelnes Jahr den Abzug steuerlich nicht „verträgt", weil das übrige Einkommen niedrig ist.

Der Immobilienrechner bildet dieses Wahlrecht ab: Der Erhaltungsaufwand lässt sich über bis zu fünf Jahre strecken, und das steuerliche Ergebnis folgt der gewählten Verteilung.

Was in die Berechnung einfließt

Gezählt werden Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen der ersten drei Jahre, jeweils netto. Die Frist läuft ab der Anschaffung — maßgeblich ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht der Notartermin.

Nicht in die Prüfung einbezogen werden Aufwendungen für Erweiterungen: Ein Anbau oder eine zusätzliche Wohnfläche ist ohnehin Herstellungsaufwand und wird unabhängig von der Grenze aktiviert. Ebenfalls ausgenommen sind Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen — die laufende Wartung also, nicht die Sanierung.

Eine Besonderheit gilt für Maßnahmen, die den Standard eines Gebäudes deutlich heben. Werden mindestens drei der vier zentralen Bereiche — Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster — von einfachem auf gehobenen Standard gebracht, kann daraus auch unabhängig von der 15-Prozent-Grenze Herstellungsaufwand werden. Bei umfassenden Kernsanierungen ist das der Regelfall, nicht die Ausnahme.

Der Sonderfall: Sanierung als Kaufargument

Objekte mit Sanierungsstau werden oft mit dem Argument verkauft, die Instandsetzung sei ja absetzbar. Für die ersten drei Jahre stimmt das nur bis zur Grenze — und die ist bei genau solchen Objekten schnell erreicht, weil ein niedriger Kaufpreis auch eine niedrige Bemessungsgrundlage bedeutet.

Ein Beispiel für die Mechanik: Kostet das Objekt statt 250.000 nur 150.000 Euro, sinkt der Gebäudeanteil entsprechend, und mit ihm die Grenze. Wer dann 40.000 Euro saniert, überschreitet sie deutlicher als beim teureren Objekt. Der günstige Kauf verschärft also genau das Problem, das die Sanierung lösen soll.

Was sich daraus für die Praxis ergibt

• Vor dem Kauf rechnen: Bei sanierungsbedürftigen Objekten steht die Grenze schon vor dem Notartermin fest — sie hängt am Gebäudeanteil, nicht am Sanierungsumfang.
• Gebäudeanteil beachten: Ein niedriger Gebäudeanteil senkt nicht nur die Abschreibung, sondern auch diese Grenze. Beides hängt zusammen, siehe AfA und Gebäudeanteil.
• Dreijahreszeitraum nutzen: Maßnahmen, die aufschiebbar sind, nach hinten legen — nach Ablauf der drei Jahre gilt die Regel nicht mehr.
• Netto rechnen: Die Grenze bezieht sich auf Beträge ohne Umsatzsteuer. Bei der Planung mit Bruttoangeboten wird sie sonst falsch eingeschätzt.