Immobilien

Kaufpreisfaktor

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 7. September 2026 · Eigene Modellrechnungen mit dem Immobilienrechner, gegen feste Referenzwerte geprüft

Der Kaufpreisfaktor ist die Zahl, mit der Angebote sortiert werden — und die am wenigsten darüber sagt, ob sich ein Kauf trägt. Was ihn trägt, steht nicht in der Städtetabelle, sondern in der eigenen Finanzierung.

Die Antwort in Kurzform

Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete — bei 250.000 € und 9.000 € Jahresmiete also 27,8. Er eignet sich zum Vorsortieren von Angeboten und nicht zur Entscheidung.

Wer wissen will, ob ein Faktor tragfähig ist, muss ihn gegen die eigene Finanzierung halten. Dieselbe Wohnung trägt sich bei viel Eigenkapital und niedrigem Zins noch bei Faktor 41,7 — und bei wenig Eigenkapital und hohem Zins schon bei 14,6 nicht mehr. Was ortsüblich ist, ändert daran nichts.

Was der Faktor ist

Er beantwortet eine einzige Frage: Wie viele Jahresmieten kostet dieses Objekt? Bei einem Faktor von 28 dauert es rechnerisch 28 Jahre, bis die Kaltmieten den Kaufpreis eingespielt haben — ohne Kosten, ohne Steuern, ohne Zinsen.

Rechnerisch ist er der Kehrwert der Bruttomietrendite. Ein Faktor von 25 entspricht vier Prozent, 20 entspricht fünf, 33 entspricht drei. Beide Zahlen enthalten dieselbe Information; was den Faktor verbreiteter macht, ist die Anschaulichkeit. „28 Jahresmieten" versteht man sofort, „3,6 Prozent" muss man einordnen.

Aus derselben Verwandtschaft folgt die erste Einschränkung: Er hat exakt dieselben Schwächen wie die Bruttorendite. Welche das sind und wie sich die Nettorendite davon unterscheidet, steht unter Brutto- und Nettomietrendite. Der wichtigste Punkt gehört aber hierher, weil er den Faktor besonders trifft: Die Kaufnebenkosten kommen darin nicht vor. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler machen je nach Bundesland sechs bis zwölf Prozent aus, sind im Moment der Zahlung verloren — und der Faktor tut so, als gäbe es sie nicht. Was sie anrichten, steht unter Kaufnebenkosten richtig einrechnen.

Warum die Städtetabelle nicht weiterhilft

Wer nach dem Kaufpreisfaktor sucht, findet zuverlässig eines: eine Tabelle mit Städten und den dort üblichen Faktoren. Sie ist die verbreitetste Antwort auf die Frage „welcher Faktor ist gut" — und sie beantwortet sie nicht.

Eine ortsübliche Zahl sagt, was andere zahlen. Sie sagt nichts darüber, ob es sich für dich rechnet. Zwei Käufer, dieselbe Wohnung, derselbe Faktor: Der eine bringt 200.000 € ein und hat einen monatlichen Überschuss, der andere bringt 50.000 € ein und legt jeden Monat Geld dazu. Die Kennzahl ist in beiden Fällen identisch.

Dazu kommt ein zweiter Punkt, der die Tabellen unabhängig von ihrer Aussagekraft schwächt: Sie veralten, ohne sich zu ändern. Ein Faktor, der bei drei Prozent Zins tragfähig war, ist es bei viereinhalb nicht mehr — aber in der Tabelle steht weiter dieselbe Zahl. Was sich bewegt hat, ist nicht der Markt, sondern die Finanzierung.

Deshalb steht auf dieser Seite keine. Nicht, weil die Zahlen uninteressant wären, sondern weil sie quartalsweise gepflegt werden müssten und eine ungepflegte Marktzahl schlechter ist als gar keine.

Der Faktor, der sich trägt

Die brauchbare Frage lautet nicht „welcher Faktor ist üblich", sondern „ab welchem Faktor legt ich jeden Monat Geld dazu". Die lässt sich beantworten. Gerechnet ist dieselbe Wohnung — 250.000 € Kaufpreis, 70 Quadratmeter, 2 Prozent Anfangstilgung — mit unterschiedlichem Eigenkapital und Zins. Gesucht ist der Faktor, bei dem der monatliche Cashflow vor Steuern von positiv nach negativ kippt:

Die Tabelle liest sich so: Wer 100.000 € einbringt und 3,6 Prozent zahlt, trägt einen Faktor bis 20,5. Darüber ist der Cashflow negativ — das kann eine bewusste Entscheidung sein, ist aber keine, die man versehentlich treffen sollte.

Zwei Dinge fallen daran auf, und beide sind wichtiger als jede Städtetabelle.

Erstens ist die Spanne enorm. Zwischen der ungünstigsten und der günstigsten Kombination liegen 27,2 Faktorpunkte — von 14,6 bis 41,7. Das ist mehr, als zwischen einer teuren und einer günstigen deutschen Stadt liegt. Die Frage „welcher Faktor ist gut" hat deshalb keine Antwort, die von der eigenen Lage unabhängig wäre.

Zweitens wiegt das Eigenkapital schwerer als der Zins. Anderthalb Prozentpunkte Zinsunterschied verschieben die Schwelle um wenige Faktorpunkte; eine Vervierfachung des Eigenkapitals verschiebt sie um mehr als das Doppelte. Wer über den Faktor verhandelt, verhandelt an der kleineren Stellschraube.

Was ein hoher Faktor verlangt

Der häufigste Einwand gegen die Tabelle oben lautet: Ein hoher Faktor sei kein Problem, wenn die Miete steigt. Das stimmt — und es lässt sich beziffern, statt es zu behaupten. Gefragt ist, um wie viel Prozent die Kaltmiete steigen müsste, damit der Cashflow bei gegebenem Faktor gerade kippt. Gerechnet mit den Vorgabewerten: 3,8 Prozent Zins, 60.000 € Eigenkapital.

Die Zahlen sind der Grund, warum das Argument seltener trägt, als es benutzt wird. Bei Faktor 28 müsste die Miete um 67 Prozent steigen — nicht irgendwann, sondern damit die Rechnung überhaupt aufgeht. Bei Faktor 35 wäre es mehr als eine Verdopplung.

Solche Sprünge gibt es, aber nur unter einer Bedingung: Die Ist-Miete muss deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Und selbst dann ist die Prozentzahl keine Angabe darüber, ob es geht, sondern darüber, wie lange es dauert.

Denn das Mietrecht setzt zwei Grenzen übereinander. Die erste ist die ortsübliche Vergleichsmiete: Über sie hinaus geht eine Erhöhung nach § 558 BGB nicht, egal wie günstig vermietet wurde. Die zweite ist die Kappungsgrenze in § 558 Abs. 3 BGB — höchstens 20 Prozent in drei Jahren, und in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15.

Die zweite Grenze trifft ausgerechnet dort, wo hohe Faktoren vorkommen: in angespannten Märkten. Aus den 67 Prozent bei Faktor 28 werden damit rechnerisch mehr als zehn Jahre in Fünfzehn-Prozent-Schritten — vorausgesetzt, die Vergleichsmiete gibt sie überhaupt her. Was das Mietrecht sonst noch hergibt und in welchem Takt, steht unter Indexmiete und Staffelmiete.

Die brauchbare Lesart der Tabelle ist deshalb eine andere: Sie sagt, wie viel Annahme in einem Faktor steckt. Wer bei Faktor 30 kauft, kauft nicht eine Wohnung — er kauft eine Wohnung plus die Erwartung, dass sich die Miete um 79 Prozent bewegt. Ob man diese Erwartung teilt, ist eine Entscheidung; dass man sie trifft, sollte einem bewusst sein.

Was der Faktor verschweigt

Vier Größen entscheiden über die Tragfähigkeit und kommen in der Zahl nicht vor.

Die Nebenkosten. Sie erhöhen den Einsatz, ohne die Miete zu erhöhen. Aus 25 werden durch zehn Prozent Nebenkosten faktisch 27,5 — nur dass niemand so rechnet.

Die nicht umlagefähigen Kosten. Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und der Teil der Betriebskosten, der beim Eigentümer bleibt, gehen von der Miete ab, bevor irgendetwas übrig ist. Die Größenordnung steht unter Instandhaltung und Verwaltung.

Das Mietausfallwagnis. Der Faktor rechnet mit zwölf gezahlten Monatsmieten im Jahr. Wie man den Abschlag dafür ansetzt und was er mit dem Kapitaldienst macht, steht unter Mietausfall und Kapitaldienst.

Der Zustand. Zwei Objekte mit identischem Faktor können sich um einen sechsstelligen Betrag unterscheiden, wenn eines davon eine Dachsanierung vor sich hat. Der Faktor sieht das Dach nicht.

Wie ein förmliches Verfahren mit diesen vier Größen umgeht — und warum es bei einem alten Gebäude zu einer deutlich niedrigeren Zahl kommt als jeder Überschlag —, steht unter Die drei Bewertungsverfahren.

Der Fehlerfall: der Faktor als Kaufargument

Der häufigste Fehler ist nicht, den Faktor falsch zu rechnen — er ist eine Division. Der Fehler ist, ihn als Argument zu benutzen.

Das Muster: Ein Angebot wird mit dem Hinweis beworben, der Faktor liege unter dem ortsüblichen. Das stimmt womöglich und sagt trotzdem nichts, weil beide Zahlen dieselbe Schwäche teilen. Ein niedriger Faktor entsteht durch eine hohe Miete im Verhältnis zum Preis — und eine hohe Miete kann drei Ursachen haben: ein gutes Objekt, eine überhöhte Bestandsmiete, oder eine Miete, die rechtlich nicht haltbar ist.

Die beiden letzten Fälle fallen erst beim Mieterwechsel auf, und dann fällt der Faktor auf den Wert, den er ohne die überhöhte Miete gehabt hätte. Wer den Faktor prüft, prüft deshalb immer zwei Zahlen: den Faktor selbst und das Verhältnis der Ist-Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der umgekehrte Fall ist seltener, aber lohnender: Ein hoher Faktor bei deutlich untervermietetem Bestand ist kein teurer Kauf, sondern ein Kauf mit eingebauter Mietsteigerung. Ob und wie schnell sie sich heben lässt, entscheidet das Mietrecht — dazu Indexmiete und Staffelmiete.

Sonderfälle

Gewerbe. Bei Gewerbeimmobilien ist der Faktor üblicher als die Rendite, und die Größenordnungen sind andere — dafür ist die Restlaufzeit der Mietverträge die wichtigere Zahl. Warum, steht unter WAULT und Nachvermietung.

Erbbaurecht. Wo der Grund nicht mitgekauft wird, ist der Faktor auf den ersten Blick niedrig und auf den zweiten irreführend: Der Erbbauzins ist eine laufende Zahlung, die die Miete mindert, und die Restlaufzeit begrenzt den Wert am Ende.

Teilvermietete Objekte. Steht eine von vier Einheiten leer, wird der Faktor regelmäßig auf die Potenzialmiete gerechnet statt auf die Ist-Miete. Beide Zahlen sind zulässig, aber sie sind nicht dieselbe — und in einem Exposé steht selten dabei, welche gemeint ist.

Rechtsquellen

• § 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; Absatz 3 begrenzt die Erhöhung auf 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 Prozent (Kappungsgrenze) Bundesministerium der Justiz

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 07.09.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab. Der Kaufpreisfaktor selbst ist keine geregelte Größe — geregelt ist, wie weit die Miete steigen darf, auf der er beruht.