Immobilien

AfA und Gebäudeanteil

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 11. August 2026

Die Abschreibung ist der einzige Aufwand in der Rechnung, dem kein Zahlungsabfluss gegenübersteht. Sie entscheidet damit maßgeblich über den Steuereffekt — und hängt am Gebäudeanteil, den viele Käufer dem Zufall überlassen.

Warum der Boden außen vor bleibt

Abgeschrieben wird, was sich abnutzt. Ein Gebäude tut das, Grund und Boden nicht. Deshalb wird der Kaufpreis steuerlich in zwei Teile zerlegt: Der Gebäudeanteil bildet die Bemessungsgrundlage der Abschreibung, der Bodenanteil bleibt unberücksichtigt.

Die Anschaffungsnebenkosten folgen dieser Aufteilung. Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten gehören zu den Anschaffungskosten und erhöhen die Abschreibungsbasis, soweit sie auf das Gebäude entfallen — im Referenzfall also zu 75 Prozent. Der Rest wirkt steuerlich nie, siehe Kaufnebenkosten.

Was die Aufteilung wert ist

Der Gebäudeanteil ist keine Formalie, sondern eine der wirksamsten Stellschrauben der gesamten Steuerrechnung. Er verändert nichts am Objekt, an der Miete oder am Zins — nur daran, wie viel Aufwand jedes Jahr geltend gemacht werden kann.

Fünfzehn Prozentpunkte Unterschied bedeuten rund 350 Euro im Jahr. Über zwanzig Jahre summiert sich das auf einen Betrag in der Größenordnung eines Jahresmietertrags — für eine Zahl, die im Kaufvertrag steht.

In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten fällt der Gebäudeanteil naturgemäß niedriger aus. Das ist der stille Nachteil teurer Grundstücke: Ein größerer Teil des Kaufpreises ist steuerlich totes Kapital.

Der Abschreibungssatz

Neben der Aufteilung entscheidet der Satz. Für vermietete Wohngebäude gilt ein linearer Regelsatz; für vor bestimmten Stichtagen fertiggestellte Gebäude sowie für Neubauten bestehen abweichende und teils befristete Regelungen. Welcher Satz greift, hängt an Baujahr, Nutzung und Fertigstellung und ist am geltenden Recht zu prüfen — hier steht bewusst keine Aufzählung, die im nächsten Jahr überholt sein kann.

Die Wirkung ist proportional: Drei statt zwei Prozent heben die Abschreibung im Referenzfall auf 6.304 Euro und verbessern den Cashflow nach Steuern von minus 291 auf minus 217 Euro. Wer ein Objekt prüft, sollte den anwendbaren Satz früh klären — er verändert das Ergebnis stärker als die meisten Verhandlungspunkte beim Kaufpreis.

Abschreibung ist keine Ersparnis, sondern eine Verschiebung

Der Aufwand mindert das steuerliche Ergebnis, ohne dass Geld fließt. Genau deshalb liegt das steuerliche Ergebnis im Referenzfall bei minus 5.532 Euro, während der tatsächliche Abfluss 5.810 Euro beträgt — die Rechnungen messen Verschiedenes, wie unter Der Cashflow nach Steuern aufgeschlüsselt.

Die Kehrseite zeigt sich beim Verkauf. Die in Anspruch genommene Abschreibung mindert den steuerlichen Buchwert und erhöht damit den Veräußerungsgewinn. Innerhalb der Zehnjahresfrist wird dieser Gewinn besteuert — die Stundung wird dann teilweise zurückgeholt. Nach Ablauf der Frist bleibt der Gewinn im Privatvermögen steuerfrei, und aus der Verschiebung wird ein endgültiger Vorteil. Details unter Die Zehnjahresfrist beim Verkauf.

Wie sich die Aufteilung begründen lässt

Die Finanzverwaltung akzeptiert eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung grundsätzlich, prüft sie aber auf Plausibilität. Die übliche Kontrolle läuft über eine Verhältnisrechnung: Bodenwert nach Bodenrichtwert und Fläche gegen Gebäudesachwert.

Daraus folgt die praktische Vorgehensweise. Der Bodenrichtwert ist öffentlich zugänglich und lässt sich mit der Grundstücksfläche multiplizieren; bei einer Eigentumswohnung wird der Miteigentumsanteil angesetzt. Der verbleibende Teil des Kaufpreises entfällt auf das Gebäude. Weicht die vertragliche Aufteilung stark von dieser Rechnung ab, braucht es eine Begründung — etwa einen erheblichen Sanierungsstau, der den Gebäudewert drückt, oder umgekehrt eine hochwertige Ausstattung.

Wer hier sauber arbeitet, sichert sich einen Vorteil, der jedes Jahr wirkt. Wer die Aufteilung dem Notarvordruck überlässt, bekommt sie geschätzt — meist zulasten des Gebäudeanteils, weil im Zweifel konservativ angesetzt wird.

Was die Abschreibung über die Jahre bewirkt

Die Wirkung ist konstant, ihr relatives Gewicht nicht. Im ersten Jahr stehen 4.203 Euro Abschreibung 8.289 Euro Zinsen gegenüber — die Zinsen dominieren das steuerliche Ergebnis. Mit sinkender Restschuld fallen die Zinsen, während die Abschreibung unverändert bleibt.

Irgendwann kippt das Verhältnis: Die Abschreibung wird zum größten Aufwandsposten und trägt den Steuereffekt allein. Genau in dieser Phase dreht das steuerliche Ergebnis typischerweise ins Positive, weil Miete und Tilgungsfortschritt zusammenwirken — aus der Steuererstattung wird dann eine Steuerzahlung. Wer über zwanzig Jahre kalkuliert, sollte diesen Wendepunkt kennen und nicht mit dem Effekt des ersten Jahres hochrechnen.

Abgrenzung zu Sanierungskosten

Nicht jede Ausgabe am Gebäude läuft über die Abschreibung. Erhaltungsaufwand ist sofort abziehbar oder auf mehrere Jahre verteilbar, während Herstellungsaufwand die Anschaffungskosten erhöht und damit über Jahrzehnte abgeschrieben wird.

Die Grenze zwischen beidem ist die praktisch wichtigste Steuerfrage der ersten Jahre nach dem Kauf — und sie hat eine harte Schwelle, siehe Die 15-Prozent-Grenze.