Immobilien

Zins, Tilgung, Annuität

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 31. Juli 2026

Die Rate ist eine Zahl, aber zwei Vorgänge: Der eine ist Aufwand, der andere Vermögensaufbau. Wer bei der Finanzierung Zins und Tilgung nicht trennt, hält eine Immobilie entweder für ein Zuschussgeschäft oder für einen Selbstläufer.

Wie die Rate entsteht

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die Zinsbindung konstant. Sie ergibt sich aus dem Sollzins plus dem anfänglichen Tilgungssatz. Im Referenzfall dieser Serie — 250.000 Euro Kaufpreis, 60.000 Euro Eigenkapital — beträgt das Darlehen 220.175 Euro, weil die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden müssen.

Im ersten Jahr entfallen davon 8.289 Euro auf Zinsen und 4.481 Euro auf Tilgung. Das Verhältnis dreht sich langsam: Weil die Zinsen nur auf die Restschuld anfallen und diese sinkt, wird bei gleicher Rate jedes Jahr etwas mehr getilgt. Genau dieser Effekt beschleunigt sich mit der Zeit.

Warum die Rate zwei verschiedene Dinge enthält

Der Zinsanteil ist echter Aufwand: Er ist weg und mindert als Werbungskosten das steuerliche Ergebnis. Der Tilgungsanteil verlässt zwar das Konto, verringert aber die Schuld um denselben Betrag — er ist Vermögensumschichtung, keine Ausgabe.

Steuerlich ist das der wichtigste Unterschied der ganzen Rechnung: Tilgung ist keine Werbungskosten. Wer die Rate als Kosten verbucht, hält ein Objekt für unwirtschaftlich, das gerade Vermögen aufbaut. Umgekehrt gilt: Wer die Tilgung als Ertrag verbucht, übersieht, dass sie Liquidität bindet, die anderswo fehlt. Wie beide Seiten zusammenkommen, steht unter Der Cashflow nach Steuern.

Der Tilgungssatz als Stellschraube

Die anfängliche Tilgung entscheidet über zwei Größen gleichzeitig: die monatliche Belastung heute und die Restschuld bei der Anschlussfinanzierung.

Ein Prozentpunkt mehr Tilgung kostet 184 Euro im Monat und senkt die Restschuld nach zehn Jahren um 26.734 Euro. Das ist keine Rendite, sondern eine Verschiebung: Aus laufender Liquidität wird gebundenes Eigenkapital. Der Vorteil zeigt sich erst bei der Anschlussfinanzierung, wenn die kleinere Restschuld zu einem dann unbekannten Zins verhandelt wird.

Eigenkapital und der Hebel

Mehr Eigenkapital senkt die Rate unmittelbar. Mit 100.000 statt 60.000 Euro fällt die Annuität von 1.064 auf 871 Euro, der monatliche Fehlbetrag nach Steuern von 291 auf 150 Euro, und der Kapitaldienstdeckungsgrad steigt von 0,55 auf 0,67.

Was sich dadurch nicht ändert, ist die Rendite des Objekts selbst. Die Nettomietrendite bleibt bei 2,48 Prozent — sie hängt am Objekt, nicht an der Finanzierung. Verändert wird nur die Stärke des Hebels. Und weil der Sollzins von 3,8 Prozent über der Objektrendite liegt, wirkt dieser Hebel hier nach unten: Weniger Fremdkapital verbessert das Ergebnis. Die Systematik steht unter Brutto- und Nettomietrendite.

Warum die Bank auf die Beleihung schaut

Für die Konditionen ist weniger die absolute Darlehenshöhe entscheidend als das Verhältnis zum Beleihungswert des Objekts. Der Beleihungswert liegt dabei regelmäßig unter dem Kaufpreis, weil er ein dauerhaft erzielbarer Wert sein soll und keine Momentaufnahme.

Daraus ergibt sich der Sprung in den Zinsangeboten: Bis zu einer bestimmten Beleihungsquote gelten die günstigsten Sätze, darüber steigen die Aufschläge stufenweise. Wer knapp über einer Schwelle liegt, zahlt für den gesamten Betrag mehr — nicht nur für den übersteigenden Teil.

Praktisch heißt das: Die letzten Tausend Euro Eigenkapital können überproportional wirken, wenn sie eine Schwelle unterschreiten helfen. Im Referenzfall wird das Darlehen zusätzlich dadurch belastet, dass die Kaufnebenkosten das Eigenkapital aufzehren — 30.175 Euro der 60.000 Euro fließen dorthin, siehe Kaufnebenkosten.

Was am Ende der Laufzeit steht

Ein Annuitätendarlehen mit zwei Prozent Anfangstilgung und 3,8 Prozent Zins läuft rund 30 Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung. Der Betrachtungszeitraum von zwanzig Jahren im Referenzfall endet also mitten in der Rückzahlung: 109.319 Euro Restschuld stehen einem Immobilienwert von 336.714 Euro gegenüber.

Diese Differenz — 227.395 Euro — ist der aufgebaute Eigenkapitalanteil. Sie stammt aus drei Quellen: dem eingesetzten Eigenkapital, der Tilgung aus laufenden Zahlungen und der angenommenen Wertsteigerung. Nur die ersten beiden sind sicher; die dritte ist eine Annahme, die ebenso gut niedriger ausfallen kann.

Sondertilgung und Zinsbindung

Zwei weitere Größen gehören in jede Finanzierungsentscheidung. Das Sondertilgungsrecht erlaubt es, jährlich einen Betrag außer der Reihe zu tilgen — meist ohne Zusatzkosten und ohne Pflicht, es zu nutzen. Es kostet in der Regel nichts und schafft Handlungsspielraum.

Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Sollzins gilt. Längere Bindungen kosten meist Aufschlag, verschieben aber das Zinsrisiko nach hinten oder eliminieren es. Bei zehn Jahren Bindung und 20 Jahren Betrachtungszeitraum steht im Referenzfall die Hälfte der Laufzeit unter einem heute unbekannten Zins — das ist die größte offene Größe der gesamten Rechnung.

Rechtsquellen

• § 21 EStG Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Bundesministerium der Justiz

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 04.09.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab.