Immobilien · Gewerbe

Indexmiete und Staffelmiete

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 11. August 2026 · Eigene Mietverlaufsrechnung, gegen feste Referenzwerte geprüft

In der Wohnungskalkulation steigt die Miete um einen festen Prozentsatz pro Jahr. Bei einer Indexmiete steigt sie gar nicht — bis eine Klausel greift, und dann auf einmal.

Warum es im Gewerbe eine Klausel braucht

Wohnraummieten lassen sich innerhalb gesetzlicher Grenzen an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen — ein Verfahren mit Fristen und Kappungsgrenzen. Im Gewerbe gibt es das nicht. Was nicht im Vertrag steht, passiert auch nicht.

Bei einem Vertrag über zehn oder fünfzehn Jahre ist das ein erhebliches Risiko für den Vermieter: Ohne Anpassungsklausel bliebe die Miete über die gesamte Laufzeit nominal konstant und real fallend. Deshalb enthalten längere Gewerbemietverträge fast immer eine Wertsicherungsklausel.

Was das Gesetz zulässt

Eine Anpassungsklausel ist keine freie Vereinbarung, sondern eine Ausnahme von einem Verbot. Das Preisklauselgesetz untersagt es grundsätzlich, den Betrag einer Geldschuld automatisch an eine andere Größe zu binden. Zulässig wird eine Wertsicherung erst über eine der Ausnahmen — bei Gewerbemietverträgen regelmäßig über die Langfristigkeit: Verzichtet der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf sein ordentliches Kündigungsrecht, greift die Ausnahme für langfristige Verträge.

Damit hängt die Klausel an der Vertragslaufzeit, und das hat eine Folge, die in Kalkulationen selten auftaucht: Wird ein Vertrag mit einer Wertsicherungsklausel vorzeitig verkürzt oder auf eine kürzere Laufzeit verlängert, kann die Grundlage der Klausel entfallen. Wer ein Objekt mit indexierten Verträgen kauft, prüft deshalb nicht nur die Klausel, sondern auch die Bindungsdauer, auf der sie beruht.

Bei Wohnraum gilt ein eigenes, engeres Regime. Beide Varianten sind ausdrücklich geregelt und schließen einander aus:

Der praktisch wichtigste Unterschied steht in der vorletzten Zeile. Die Staffel wirkt von selbst, die Indexmiete nicht: Sie verlangt eine Erklärung in Textform, in der die eingetretene Indexveränderung und die neue Miete als Geldbetrag stehen. Erst mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang ist die höhere Miete geschuldet. Wer die Erklärung vergisst, bekommt kein Geld — die Klausel allein zahlt nichts aus.

Wie eine Indexklausel rechnet

Drei Größen bestimmen das Ergebnis. Die Bezugsgröße ist in aller Regel der Verbraucherpreisindex. Die Schwelle legt fest, ab welcher aufgelaufenen Änderung überhaupt angepasst wird — zehn Prozentpunkte sind ein verbreiteter Wert. Der Kopplungsgrad bestimmt, welcher Anteil der Änderung weitergegeben wird.

Aus der Schwelle folgt der Effekt, der Kalkulationen durcheinanderbringt: Die Miete steigt nicht jedes Jahr ein bisschen, sondern jahrelang gar nicht und dann auf einmal deutlich.

Eigene Berechnung mit dem Immobilienrechner: Schwelle 10 Prozentpunkte, Kopplungsgrad 100 Prozent, angenommene Indexänderung 3 Prozent pro Jahr.

Vier Jahre lang passiert nichts. Wer in dieser Zeit mit einer gleichmäßigen Mietsteigerung von 1,5 Prozent gerechnet hat, liegt kumuliert daneben — in beide Richtungen, denn nach dem Sprung liegt die Miete über der geglätteten Annahme.

Der Kopplungsgrad und die reale Miete

Eine Klausel mit 100 Prozent Kopplung gibt die volle Indexänderung weiter und erhält damit die Kaufkraft der Miete. Bei 60 Prozent bleibt dauerhaft ein Rest, den der Vermieter trägt: Die Miete steigt nominal, real sinkt sie.

Über eine Vertragslaufzeit von fünfzehn Jahren ist das kein Detail. Es ist derselbe Mechanismus, der bei Zinsanlagen zwischen Nominal- und Realzins unterscheidet und dort unter Realzins statt Nominalzins beschrieben ist — nur mit umgekehrten Rollen.

Für die Bewertung heißt das: Zwei Objekte mit identischer Miete und identischer Laufzeit sind unterschiedlich viel wert, wenn ihre Klauseln unterschiedlich koppeln. Diese Information steht nicht im Exposé, sondern im Mietvertrag.

Staffelmiete: planbar, aber blind

Die Alternative ist die Staffelmiete: Beträge und Termine stehen im Vertrag. Für die Kalkulation ist das die angenehmste Variante, weil jeder künftige Cashflow bekannt ist.

Ihr Nachteil ist die Blindheit gegenüber der tatsächlichen Entwicklung. Eine Staffel von zwei Prozent jährlich war in einer Phase niedriger Teuerung großzügig und in einer Phase hoher Teuerung ein Verlustgeschäft. Wer eine Staffel vereinbart, tauscht Inflationsschutz gegen Planbarkeit — eine bewusste Entscheidung, keine Nebensache.

Der Fehlerfall

Die teuersten Fehler bei Indexklauseln sind keine Rechenfehler, sondern unterlassene Handlungen und falsch gelesene Größen. Vier kommen immer wieder vor.

Die Anpassung wird nicht geltend gemacht. Bei Wohnraum ist das ausdrücklich geregelt: Ohne Erklärung in Textform bleibt es bei der alten Miete. Auch Gewerbeverträge verlangen fast immer eine Mitteilung. Läuft eine Anpassung ein Jahr lang unbemerkt, fehlt nicht nur dieses Jahr — die Miete bleibt dauerhaft auf dem niedrigeren Niveau, weil jede weitere Steigerung darauf aufsetzt. Bei 15.000 € Monatsmiete und einem verpassten Sprung von 12,6 Prozent sind das rund 22.600 € im Jahr, und zwar in jedem folgenden Jahr erneut.

Prozentpunkte werden mit Prozent verwechselt. Eine Schwelle von „10 Punkten" meint zehn Punkte des Index, nicht zehn Prozent der Miete. Wer das verwechselt, rechnet mit einem völlig anderen Anpassungsrhythmus.

Das Basisjahr des Index wird übersehen. Das Statistische Bundesamt stellt den Verbraucherpreisindex regelmäßig auf ein neues Basisjahr um. Der Indexstand aus dem Vertrag und der aktuelle Stand beziehen sich dann auf verschiedene Reihen und sind nicht direkt vergleichbar. Verglichen wird die prozentuale Veränderung innerhalb einer Reihe, nicht die Differenz zweier Zahlen aus unterschiedlichen Reihen.

Die Klausel wird auf die Gesamtmiete angewendet. Wertgesichert ist in aller Regel die Nettokaltmiete. Wer den Index auf die Bruttomiete rechnet, indexiert die Betriebskostenvorauszahlung mit — die ohnehin über die Abrechnung angepasst wird.

Sonderfälle

Der Index fällt. Eine symmetrische Klausel wirkt in beide Richtungen: Sinkt der Index unter die Schwelle, sinkt die Miete. Viele Gewerbeverträge enthalten deshalb eine Klausel, die Senkungen ausschließt. Für den Vermieter ist das angenehm, für den Käufer ein Prüfpunkt — eine asymmetrische Klausel ist mehr wert als eine symmetrische, und im Exposé steht dazu nichts.

Umsatzmiete statt Index. Im Handel wird die Miete teilweise an den Umsatz des Mieters gekoppelt, oft als Grundmiete plus Umsatzanteil oberhalb einer Schwelle. Das ist keine Wertsicherung, sondern eine Beteiligung am Geschäftsrisiko: Der Cashflow schwankt dann mit dem Einzelhandelsgeschäft, nicht mit der Teuerung.

Staffel und Index zugleich. Bei Wohnraum schließen sich beide aus. Im Gewerbe kommen Mischformen vor — etwa feste Stufen in den ersten Jahren und danach eine Indexklausel. Für die Kalkulation heißt das: zwei verschiedene Verläufe hintereinander, nicht einer.

Die Anpassung fällt in das Verkaufsjahr. Der Käufer bewertet die Miete, die zum Stichtag fließt. Eine fällige, aber noch nicht erklärte Anpassung ist damit ein Betrag, den der Verkäufer verschenkt — kapitalisiert mit dem Faktor, den Kapitalisierungszins und Exit-Yield beschreibt, ist der Sprung von 1.883 € pro Monat bei einem Faktor von 18 rund 406.700 € Kaufpreis.

Was das für die Kalkulation bedeutet

• Die Klausel gehört gelesen, bevor gerechnet wird. Schwelle und Kopplungsgrad ändern den Ertragsverlauf stärker als ein halber Prozentpunkt beim Zinssatz.
• Sprünge sind kein Rechenfehler. Wer einen glatten Mietverlauf sieht, rechnet vermutlich mit einer Annahme, die der Vertrag nicht hergibt.
• Die Indexannahme ist eine Annahme. Sie steht nicht fest, sie wird gesetzt — und sollte deshalb in einer Spanne geprüft werden, nicht als Punktwert.
• Beim Verkauf zählt die dann gültige Miete. Wer kurz vor einer fälligen Anpassung verkauft, verschenkt den Sprung an den Käufer — siehe Kapitalisierungszins und Exit-Yield.