Immobilien

Die drei Bewertungsverfahren

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 7. September 2026 · ImmoWertV und BauGB im Wortlaut, eigene Modellrechnung nach § 28 ImmoWertV gegen feste Referenzwerte geprüft

Die drei Bewertungsverfahren der Immobilienwertermittlung stehen in jedem Ratgeber nebeneinander, meist als gleichwertige Möglichkeiten. Sie sind keine. Und das Ertragswertverfahren rechnet anders, als fast jeder es überschlägt.

Die Antwort in Kurzform

Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren, und § 6 ImmoWertV nennt sie abschließend: das Vergleichswertverfahren (§§ 24 bis 26), das Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34) und das Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39). Anzuwenden ist eines oder mehrere davon; die Wahl ist zu begründen und hängt an der Art des Objekts und an den verfügbaren Daten.

Wer eine Renditeimmobilie bewerten will, landet beim Ertragswertverfahren — und dort bei einer Rechnung, die deutlich strenger ist als die verbreitete Division. Reinertrag geteilt durch Zinssatz ergäbe im Beispiel dieser Seite 1.500.000 €. § 28 ImmoWertV ergibt 1.331.145 €. Der Unterschied ist kein Rundungsfehler, sondern die Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Was der Verkehrswert ist

Alle drei Verfahren führen zu einer einzigen Größe, und die steht nicht in der ImmoWertV, sondern im Baugesetzbuch. § 194 BauGB definiert den Verkehrswert und setzt den Marktwert in Klammern dahinter: Beide Wörter meinen dasselbe. Bestimmt wird er durch den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre — ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

Dieser Halbsatz trägt mehr, als er aussieht. Er ist der Grund, warum ein tatsächlich gezahlter Kaufpreis und der Verkehrswert auseinanderfallen dürfen, ohne dass einer von beiden falsch ist. Wer unter Zeitdruck verkauft, wer an ein Familienmitglied verkauft, wer eine Nachbarparzelle kauft, weil sie nie wieder auf den Markt kommt: Das sind persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse. Der Preis ist real, der Verkehrswert ein anderer.

Vier Zahlen werden regelmäßig verwechselt, und die Unterschiede sind keine Feinheiten:

Der Angebotspreis ist eine Forderung. Er enthält Verhandlungsspielraum und die Erwartung des Verkäufers, sonst nichts.

Der Kaufpreis ist ein einzelnes Ergebnis. Er kann dem Verkehrswert entsprechen, muss es aber nicht — genau wegen § 194 BauGB. Erst viele Kaufpreise zusammen ergeben ein Bild, und dafür führen die Gutachterausschüsse ihre Kaufpreissammlungen.

Der Beleihungswert ist bewusst vorsichtiger. Er ist der Wert, den eine Bank dauerhaft für gesichert hält, und liegt deshalb typischerweise unter dem Verkehrswert. Was das für die Finanzierung bedeutet, steht unter Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Der Verkehrswert schließlich ist der einzige der vier, der eine gesetzliche Definition hat — und der einzige, den ein Gutachten ermittelt.

Die drei Verfahren

Die verbreitete Darstellung stellt sie als Auswahl dar. § 6 ImmoWertV tut das nicht: Die Wahl ist zu begründen, und die Begründung folgt aus der Datenlage, nicht aus einer Vorliebe.

Das Vergleichswertverfahren (§§ 24 bis 26) leitet den Wert aus tatsächlichen Kaufpreisen hinreichend übereinstimmender Grundstücke ab. Es ist das direkteste Verfahren und braucht dafür die anspruchsvollste Voraussetzung: genügend vergleichbare Fälle. Bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern in besetzten Märkten ist sie erfüllt, bei einem Gutshof im ländlichen Raum nicht.

Das Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34) fragt nicht, was andere gezahlt haben, sondern was das Objekt abwirft. Es ist das Verfahren für alles, was zur Ertragserzielung gehalten wird — Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen, Gewerbeobjekte.

Das Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39) rechnet von den Herstellungskosten her: Was würde es kosten, das Gebäude heute zu errichten, abzüglich der Alterswertminderung, zuzüglich Bodenwert. Es greift dort, wo weder genügend Vergleichspreise noch ein marktüblicher Ertrag vorliegen — typisch beim selbst genutzten Einfamilienhaus.

Werden zwei Verfahren gerechnet, entsteht daraus kein Mittelwert. § 6 verlangt, den Verkehrswert aus den Verfahrenswerten unter Würdigung ihrer Aussagekraft im Einzelfall zu ermitteln. Ein Sachwert, der auf geschätzten Herstellungskosten beruht, und ein Vergleichswert aus zwölf realen Kaufpreisen sind nicht gleich viel wert — und das Ergebnis darf das zeigen.

Wie das Ertragswertverfahren rechnet

Hier liegt der Punkt, an dem die meisten Überschläge und die Verordnung auseinandergehen. Die verbreitete Rechnung lautet: Reinertrag geteilt durch Kapitalisierungszins. Sie ist die Formel der ewigen Rente und unterstellt, dass der Ertrag unbegrenzt weiter fließt. Für die Einordnung eines Investments ist das eine brauchbare Näherung — dazu Kapitalisierungszins und Exit-Yield. Als Verkehrswertermittlung ist sie es nicht.

§ 28 ImmoWertV rechnet in drei Schritten, und jeder von ihnen hat einen Grund:

Erstens wird der Bodenwert verzinst und dieser Betrag vom Reinertrag abgezogen. Der Boden verbraucht sich nicht; der Ertragsanteil, der ihm zusteht, gehört nicht zum Gebäude. Im Referenzfall: 300.000 € Bodenwert mal 4,0 Prozent ergeben 12.000 €. Vom Reinertrag von 60.000 € bleiben damit 48.000 € auf die baulichen Anlagen.

Zweitens wird dieser Anteil kapitalisiert — aber nicht ewig, sondern über die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Bei 50 Jahren und 4,0 Prozent beträgt der Barwertfaktor 21,5; der Ertragswert der baulichen Anlagen ist damit 1.031.145 €.

Drittens kommt der Bodenwert wieder hinzu, in voller Höhe. Er war nie verbraucht, sondern nur aus der Gebäuderechnung herausgehalten. Der vorläufige Ertragswert beträgt damit 1.331.145 €.

Der Fehlerfall: die ewige Rente

Wie groß der Unterschied zwischen beiden Rechnungen ist, hängt an einer einzigen Größe, die in der ewigen Rente überhaupt nicht vorkommt: der Restnutzungsdauer. Dieselben 60.000 € Reinertrag, derselbe Bodenwert, derselbe Zinssatz — nur das Alter des Gebäudes ändert sich:

Eigene Berechnung nach § 28 ImmoWertV: 60.000 € Reinertrag, 300.000 € Bodenwert, 4,0 Prozent Liegenschaftszinssatz. Die ewige Rente beträgt in allen Zeilen 1.500.000 €.

Die Spalte rechts ist der Fehler, den die einfache Division macht. Bei einem Neubau mit 80 Jahren Restnutzungsdauer sind es 3 Prozent — vertretbar für einen Überschlag. Bei einem Gebäude, dem noch 20 Jahre zugebilligt werden, sind es 37 Prozent. Das ist keine Ungenauigkeit mehr, sondern eine andere Zahl.

Der Grund ist anschaulich: Die ewige Rente unterstellt, dass die Miete auch im Jahr 120 noch fließt. § 28 unterstellt das nicht. Was nach Ablauf der Restnutzungsdauer bleibt, ist der Boden — und der steht in der Rechnung schon drin, mit 300.000 €. Für den Fall der 20 Jahre heißt das: Fast ein Drittel des Ergebnisses ist Bodenwert, nicht Ertrag.

Praktisch bedeutet das zweierlei. Wer eine Bestandsimmobilie mit einem Rechner überschlägt, der Reinertrag durch Zins teilt, überschätzt sie systematisch — und zwar umso mehr, je älter sie ist. Und wer ein Gutachten liest, sollte die angesetzte Restnutzungsdauer als Erstes suchen: Sie bewegt das Ergebnis stärker als jede andere einzelne Annahme darin.

Die zweite Stellschraube

Die andere Größe, die das Ergebnis trägt, ist der Liegenschaftszinssatz. Er wird nicht geschätzt, sondern von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet — und dann objektspezifisch angepasst. Dieselbe Rechnung über vier Sätze:

Ein Prozentpunkt bewegt den Ertragswert im Beispiel von 1.612.218 € auf 1.331.145 € — rund 17 Prozent. Das ist mehr, als die meisten Verhandlungen über den Kaufpreis hergeben, und es ist eine Zahl, die niemand am Objekt ablesen kann.

Zugleich zeigt die Tabelle, dass der Abstand zur ewigen Rente mit steigendem Zinssatz kleiner wird. Das hat einen einfachen Grund: Je höher der Zins, desto weniger tragen die späten Jahre zum Barwert bei — und desto weniger macht es aus, ob man bei Jahr 50 aufhört oder unendlich weiterrechnet. Bei niedrigen Zinssätzen ist es umgekehrt, und genau dort war die einfache Division in den vergangenen Jahren am gefährlichsten.

Warum zwei Gutachter zwei Zahlen liefern

Ein Verkehrswertgutachten ist keine Messung. An mindestens vier Stellen verlangt das Verfahren eine sachverständige Einschätzung, und jede davon bewegt das Ergebnis: die Restnutzungsdauer, die Bewirtschaftungskosten, die objektspezifische Anpassung des Liegenschaftszinssatzes und die Frage, welchem Verfahrenswert am Ende welches Gewicht zukommt.

Der Begriff, an dem sich das entscheidet, heißt Modellkonformität. Ein Liegenschaftszinssatz aus dem Grundstücksmarktbericht ist keine freistehende Zahl, sondern das Ergebnis einer Rückrechnung — mit bestimmten Annahmen über Restnutzungsdauer und Bewirtschaftungskosten. Wer ihn in eine anders gebaute Rechnung übernimmt, bekommt kein leicht abweichendes Ergebnis, sondern ein nicht vergleichbares.

§ 9 ImmoWertV zieht dazu die Linie bei den Daten: Kaufpreise müssen hinsichtlich Aktualität und Repräsentativität den Markt zutreffend abbilden, und was durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst ist, ist auszuschließen. Fehlen geeignete Daten ganz, darf sachverständig geschätzt werden — aber die Grundlagen der Schätzung sind zu dokumentieren. Ein Gutachten, das eine Zahl nennt, ohne zu sagen, woher sie kommt, ist an dieser Stelle angreifbar.

Für den Leser eines Gutachtens folgt daraus eine kurze Prüfliste: Welches Verfahren wurde gewählt und mit welcher Begründung? Welche Restnutzungsdauer wurde angesetzt? Woher stammt der Liegenschaftszinssatz, und passen die Modellannahmen dazu? Wo das Gutachten diese vier Fragen beantwortet, ist es nachvollziehbar, auch wenn man das Ergebnis für zu hoch oder zu niedrig hält.

Sonderfälle

Erbbaurecht. Wo der Grund nicht mitverkauft wird, lässt sich der Bodenwert nicht einfach addieren — das Erbbaurecht und das belastete Grundstück werden getrennt bewertet, und der Erbbauzins mindert den Reinertrag. Die Restlaufzeit wirkt dabei ähnlich wie eine Restnutzungsdauer.

Denkmalschutz. Er wirkt in beide Richtungen: Die steuerliche Förderung erhöht den Ertrag nach Steuern, die Auflagen erhöhen die Bewirtschaftungskosten und verlängern Sanierungen. Im Verfahren schlägt sich beides an unterschiedlichen Stellen nieder und darf nicht doppelt angesetzt werden.

Leerstand und Untervermietung. Gerechnet wird mit dem marktüblich erzielbaren Rohertrag, nicht mit der Ist-Miete. Eine deutlich unter dem Markt vermietete Wohnung führt deshalb nicht automatisch zu einem niedrigeren Ertragswert — wohl aber zu einem Abschlag für die Zeit, bis sich die Miete anheben lässt. Was das Mietrecht dabei zulässt, steht unter Indexmiete und Staffelmiete.

Bauschäden und Instandhaltungsstau. Sie werden nicht über die Restnutzungsdauer eingepreist, sondern als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gesondert abgezogen. Wer den Stau stattdessen in eine kürzere Restnutzungsdauer packt, zieht ihn der Sache nach zweimal ab.

Was sich nicht ausrechnen lässt

Die Rechnung oben ist vollständig nachvollziehbar, sobald ihre vier Eingaben feststehen. Genau das ist der Punkt: Drei der vier stehen nicht fest, sondern werden angesetzt.

Die Restnutzungsdauer ist eine Einschätzung darüber, wie lange ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Unterhaltung noch wirtschaftlich nutzbar ist — kein Ablaufdatum. Der Reinertrag hängt an Bewirtschaftungskosten, die für die Zukunft geschätzt werden. Der Liegenschaftszinssatz stammt aus der Vergangenheit eines Marktes, der sich bewegt.

Deshalb liefert auch dieses Verfahren keinen Preis, sondern eine begründete Zahl. Was ein Käufer am Ende zahlt, entscheidet der Markt, und § 194 BauGB sagt selbst, dass der einzelne Preis vom Verkehrswert abweichen darf. Der Nutzen des Verfahrens liegt nicht in der Genauigkeit des Ergebnisses, sondern darin, dass jede Annahme darin benannt und damit angreifbar ist.

Rechtsquellen

• § 194 BauGB Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre Bundesministerium der Justiz
• § 6 ImmoWertV Wertermittlungsverfahren: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren; die Wahl ist zu begründen, der Verkehrswert wird aus den Verfahrenswerten unter Würdigung ihrer Aussagekraft ermittelt Bundesministerium der Justiz
• § 28 ImmoWertV Allgemeines Ertragswertverfahren: derselbe objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz für Bodenwertverzinsung und Kapitalisierung, Kapitalisierungsdauer gleich der Restnutzungsdauer Bundesministerium der Justiz
• § 9 ImmoWertV Eignung und Anpassung der Daten: Kaufpreise müssen aktuell und repräsentativ sein; durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusste Daten sind auszuschließen Bundesministerium der Justiz

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 07.09.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab.