Immobilien · Bewertung

Kapitalisierungszins und Exit-Yield

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 22. August 2026

Eine Ertragsimmobilie ist so viel wert, wie ihr Reinertrag zum Kapitalisierungszins der Zeit ergibt. Das klingt technisch und ist der Unterschied zwischen einer Rechnung und einer Hoffnung.

Die Formel und was in ihr steckt

Der Kapitalisierungszins übersetzt einen jährlichen Ertrag in einen Kapitalwert. Er ist das Gegenstück zum Kaufpreisfaktor: Ein Faktor von 20 entspricht fünf Prozent, ein Faktor von 25 entspricht vier.

Der entscheidende Unterschied zur Bruttomietrendite liegt im Zähler. Kapitalisiert wird nicht die Miete, sondern der Reinertrag — Miete abzüglich der Bewirtschaftungskosten, die tatsächlich beim Eigentümer bleiben. Genau deshalb ist die Umlagefähigkeit im Gewerbe eine Bewertungsfrage und nicht nur eine Kostenfrage, wie unter Gewerbe statt Wohnen gezeigt.

In der deutschen Wertermittlung heißt diese Größe Liegenschaftszinssatz. Die Gutachterausschüsse leiten sie aus tatsächlichen Kaufpreisen ab — sie ist damit keine Meinung, sondern eine Beobachtung. Frei und maschinenlesbar verfügbar ist sie allerdings nicht, weshalb dieser Rechner den Exit-Yield als Eingabe führt und keinen Vorgabewert setzt.

Faktor, Anfangsrendite, Yield — dieselbe Zahl in drei Kleidern

Im Gespräch über dasselbe Objekt fallen drei Begriffe, die dieselbe Beziehung ausdrücken und deshalb ineinander umzurechnen sind. Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert des Zinssatzes, sonst nichts:

Eigene Berechnung. Faktor = 1 geteilt durch den Zinssatz, Wert = Reinertrag geteilt durch den Zinssatz.

Der Fehler steckt fast nie in dieser Umrechnung, sondern eine Zeile darüber — im Zähler. Ein Exposé nennt üblicherweise die Jahreskaltmiete, und wer sie ungeprüft durch den Zinssatz teilt, rechnet mit der Bruttoanfangsrendite, während der Zinssatz aus dem Reinertrag abgeleitet ist. Ein Beispiel: 60.000 € Jahreskaltmiete, 15 % nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten — Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis — ergeben 51.000 € Reinertrag. Zu fünf Prozent kapitalisiert sind das 1.020.000 € statt 1.200.000 €. Die Differenz von 180.000 € entsteht allein dadurch, dass zwei verschiedene Größen in dieselbe Formel gesetzt wurden.

Praktische Folge: Bevor ein Faktor mit einem anderen verglichen wird, muss feststehen, ob beide auf derselben Ertragsgröße beruhen. Im Gewerbe verschiebt sich das zusätzlich über die Umlagefähigkeit — dieselbe Miete lässt beim Eigentümer je nach Vertrag unterschiedlich viel übrig, wie unter Gewerbe statt Wohnen und Brutto- und Nettomietrendite gezeigt.

Was ein halber Prozentpunkt ausmacht

Dasselbe Büroobjekt, derselbe Reinertrag, verkauft nach zehn Jahren. Verändert wird ausschließlich der angenommene Exit-Yield:

Eigene Berechnung mit dem Immobilienrechner, Sektor Büro, Verkauf im zehnten Jahr, identische Mietannahmen. Interner Zinsfuß und Equity Multiple beziehen sich auf den Eigenkapitaleinsatz der Vorgabe — 60.000 € auf 1,2 Mio. € Kaufpreis, also stark gehebelt. Genau deshalb schlagen die vier Zeilen dort so viel stärker aus als beim Verkaufserlös: Der Hebel wirkt auf die Differenz.

Zwischen der ersten und der letzten Zeile liegen mehr als 420.000 Euro und der Unterschied zwischen einem positiven und einem deutlich negativen Ergebnis. Verändert wurde nichts am Objekt, an der Miete oder an der Bewirtschaftung — nur die Einschätzung, zu welchem Zinssatz ein Käufer in zehn Jahren rechnet.

Das ist die unbequeme Wahrheit hinter vielen Immobilienrenditen der vergangenen Jahre: Ein erheblicher Teil kam nicht aus Mieten, sondern aus sinkenden Kapitalisierungszinsen — Yield-Compression. Wer diese Größe in seiner Rechnung nicht sichtbar macht, weiß nicht, worauf sein Ergebnis beruht.

Wenn Miete und Yield gegeneinander laufen

Die vorige Tabelle hält die Miete fest und bewegt nur den Zinssatz. In der Wirklichkeit bewegen sich beide, und zwar oft in dieselbe Richtung: Steigende Zinsen kommen selten allein, sie treffen Mietmärkte mit. Die Frage ist deshalb nicht, ob die Miete den Yield-Verlust auffängt, sondern wie viel Mietwachstum dafür nötig wäre.

Ausgangspunkt sind 60.000 € Reinertrag heute. Die Tabelle zeigt den Reinertrag im zehnten Jahr und den Wert, der sich daraus zum jeweiligen Exit-Yield ergibt:

Eigene Berechnung. Reinertrag Jahr 10 = 60.000 € mal (1 + Wachstum) hoch zehn, Wert = Reinertrag geteilt durch den Exit-Yield. Ohne Kaufnebenkosten, ohne Finanzierung, ohne Steuer — die Tabelle isoliert den Bewertungsteil.

Die Diagonale ist die eigentliche Aussage. Wer heute zu fünf Prozent kauft und in zehn Jahren zu 5,5 Prozent verkauft, braucht rund zwei Prozent Mietwachstum im Jahr, nur um den Wert zu erreichen, mit dem er bei unverändertem Yield und einem Prozent Wachstum ohnehin dagestanden hätte. Ein halber Prozentpunkt Yield frisst also grob ein Jahrzehnt gemäßigter Mietsteigerung.

Umgekehrt gilt dasselbe: Fällt der Yield um einen halben Punkt, geht die Rechnung auch dann auf, wenn die Miete kaum wächst. Das ist der Grund, warum Rückblicke auf die Jahre bis 2021 so überzeugend aussehen — und warum sie als Erwartung untauglich sind. Wer eine Kalkulation beurteilt, fragt deshalb zuerst nach dem unterstellten Exit-Yield, nicht nach der Mietannahme.

Warum der Wertsteigerungssatz die schwächere Annahme ist

Die übliche Kalkulation lässt den Objektwert mit einem festen Prozentsatz wachsen. Das ist bequem und für selbstgenutzte Immobilien vertretbar. Bei einer Ertragsimmobilie verdeckt es aber die Frage, um die es geht: Woher soll die Wertsteigerung kommen?

Es gibt nur zwei Quellen. Entweder steigt der Reinertrag — durch höhere Miete oder niedrigere Kosten. Oder der Kapitalisierungszins sinkt, dann ist derselbe Ertrag mehr wert. Alles andere wäre die Behauptung, jemand zahle mehr für dasselbe.

Deshalb schlägt im Rechner ein gesetzter Exit-Yield den Wertsteigerungssatz: Der Verkaufserlös folgt dann aus dem Reinertrag des Verkaufsjahrs und dem angenommenen Zinssatz. Ohne Exit-Yield bleibt alles wie bisher — für Wohnungsrechnungen ändert sich nichts.

Die Wertbeitragszerlegung: Woher kommt das Ergebnis?

Aus derselben Logik folgt eine Ausgabe, die weder Rendite noch interner Zinsfuß liefern: die Zerlegung des Gesamtrückflusses in vier Ursachen.

• Cashflow — was über die Jahre tatsächlich zufloss.
• Mietwachstum — der Wertzuwachs, der aus dem gestiegenen Reinertrag stammt, bewertet zum unveränderten Zinssatz.
• Yield-Effekt — der Teil, der allein aus einem veränderten Kapitalisierungszins kommt.
• Tilgung — der Vermögensaufbau durch Rückzahlung des Darlehens.

Die dritte Zeile ist die interessante. Ein Ergebnis, das überwiegend aus dem Yield-Effekt stammt, ist keine Immobilienrechnung, sondern eine Wette auf das Zinsniveau — mit einem Einsatz, der über ein Jahrzehnt gebunden ist. Diese Wette kann aufgehen. Man sollte nur wissen, dass man sie abgeschlossen hat.

Wie man den Exit-Yield vernünftig ansetzt

Die konservative Regel lautet: nicht niedriger als die eigene Einstiegsrendite. Wer zu fünf Prozent kauft und zu vier verkaufen will, unterstellt, dass der Markt in zehn Jahren freundlicher ist als heute — möglich, aber eine Annahme über Zinsen, nicht über Immobilien.

Der Aufschlag für Alter gehört ebenfalls hinein: Ein Objekt, das beim Verkauf zehn Jahre älter ist, wird selten zum selben Zinssatz gehandelt wie beim Kauf. Auch eine kürzere Restlaufzeit der Mietverträge zum Verkaufszeitpunkt hebt den Yield, wie unter WAULT und Nachvermietung beschrieben.

Der Rechner weist deshalb die Yieldverschiebung in Basispunkten aus — die Differenz zwischen Einstiegsrendite und Exit-Yield. Ist sie positiv, rechnet die Kalkulation mit einem freundlicheren Markt. Das darf sie, sie sollte es nur nicht unbemerkt tun.

Was im Exit-Yield nicht steckt

Der Kapitalisierungswert ist ein Bruttowert. Zwischen ihm und dem, was nach dem Verkauf tatsächlich auf dem Konto liegt, stehen drei Posten, die keine Bewertungsfrage sind:

• Verkaufskosten — Maklercourtage, Notar für die Löschung der Grundschuld, Aufwand für Unterlagen und Datenraum. Sie mindern den Erlös, nicht den Wert.
• Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung — wer innerhalb der Zinsbindung verkauft, löst das Darlehen vorzeitig ab. Wann das etwas kostet und wann nicht, steht unter Widerruf und vorzeitige Rückzahlung.
• Steuer auf den Veräußerungsgewinn — innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig, danach im Privatvermögen nicht. Zugleich mindert die in Anspruch genommene Abschreibung die Anschaffungskosten und erhöht damit den Gewinn; beides steht unter Spekulationsfrist.

Der letzte Punkt wirkt auf den Exit-Yield zurück: Wer den Verkauf erst nach zehn Jahren plant, verkauft ein Objekt, das zehn Jahre älter ist. Ein Yield-Aufschlag für Alter und Restnutzungsdauer ist damit keine Vorsicht, sondern die Abbildung eines bekannten Sachverhalts.

Der amtliche Verwandte: Liegenschaftszinssatz

Für Deutschland gibt es zu dieser Größe eine geregelte Entsprechung. Der Liegenschaftszinssatz nach § 21 Absatz 2 ImmoWertV ist definiert als der Kapitalisierungszinssatz, mit dem Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Er wird nicht geschätzt, sondern aus geeigneten Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden Reinerträgen abgeleitet — also rückwärts aus dem, was tatsächlich gezahlt wurde.

Zuständig sind die Gutachterausschüsse: Sie führen die Kaufpreissammlung und ermitteln daraus die Liegenschaftszinssätze für die verschiedenen Grundstücksarten (§ 193 Absatz 5 BauGB). Für ein konkretes Objekt wird dieser Durchschnittswert anschließend angepasst — die Verordnung nennt das den objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatz (§ 33 ImmoWertV).

Für die eigene Kalkulation folgt daraus zweierlei. Erstens gibt es eine belastbare Referenz, und sie liegt beim örtlichen Gutachterausschuss, nicht in einer Faustformel. Zweitens ist sie weder bundesweit einheitlich noch frei und maschinenlesbar abrufbar; die Grundstücksmarktberichte erscheinen je Ausschuss, teils kostenpflichtig. Deshalb nennt diese Seite keine Spannen je Nutzungsart, und der Rechner führt den Exit-Yield als Eingabe ohne Vorgabewert.

Drittens rechnet die Verordnung mit diesem Zinssatz anders als die Formel oben. § 28 ImmoWertV kapitalisiert nicht ewig, sondern über die Restnutzungsdauer, und zieht vorher die Bodenwertverzinsung ab — im Ergebnis liegt der Ertragswert deutlich unter Reinertrag geteilt durch Zins. Was das ausmacht, steht unter Die drei Bewertungsverfahren.

Rechtsquellen

• § 21 Abs. 2 ImmoWertV Liegenschaftszinssätze; Sachwertfaktoren Bundesministerium der Justiz
• § 33 ImmoWertV Objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz Bundesministerium der Justiz
• § 193 Abs. 5 BauGB Aufgaben des Gutachterausschusses, Kaufpreissammlung Bundesministerium der Justiz

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 22.08.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab. Die Verordnung regelt die Verkehrswertermittlung. Für eine Investitionsrechnung ist sie Orientierung, nicht Vorgabe.