Beteiligungen

Ausschüttung ist keine Rendite

Von Philipp Busch · Aktualisiert am 22. August 2026

Eine Ausschüttung ist keine Rendite, sondern eine Zahlung — sie kann aus Gewinn stammen oder aus dem eigenen zurückgezahlten Kapital. Es ist der teuerste Denkfehler dieser Anlageklasse: Auf dem Konto kommt Geld an, also läuft es. Nur sagt die Höhe dieser Zahlung nichts darüber, ob überhaupt etwas verdient wurde.

Zwei Zahlen, die verwechselt werden

„Acht Prozent Ausschüttung" klingt nach acht Prozent Rendite. Tatsächlich sind es zwei verschiedene Größen, die nur zufällig dieselbe Einheit haben.

Ein Fonds, der zehn Jahre lang acht Prozent ausschüttet und am Ende zwanzig Prozent des eingesetzten Kapitals zurückzahlt, hat insgesamt 100 Prozent zurückgegeben — bei null Ertrag. Der Anleger hat zehn Jahre lang Zahlungen erhalten und exakt sein eigenes Geld zurückbekommen, in der Zwischenzeit entwertet durch die Inflation.

Warum Kapitalrückzahlung eingebaut ist

Bei Sachwertfonds — Photovoltaik, Immobilien, Infrastruktur — ist ein Teil der laufenden Zahlungen systematisch Rückzahlung von Kapital. Das liegt an der Struktur: Die Anlage erwirtschaftet Überschüsse, verliert aber gleichzeitig an Wert, weil sie sich abnutzt und die Restlaufzeit sinkt.

Das ist kein Mangel, sondern die Natur der Sache. Problematisch wird es erst, wenn die Zahlung als Ertrag präsentiert und vom Anleger auch so verstanden wird. Denselben Effekt gibt es bei P2P-Krediten, wo monatliche Rückflüsse Zins und Tilgung vermischen — nur ist er dort leichter zu durchschauen.

Rechtlich hat die Rückzahlung eine Nebenwirkung, die im Verkaufsgespräch selten erwähnt wird: Sinkt das Kapitalkonto unter die im Handelsregister eingetragene Haftsumme, kann die Haftung des Kommanditisten wieder aufleben. Was das bedeutet, steht unter Haftung und Nachschuss.

Wie sich prüfen lässt, was verdient wurde

Die Antwort steht nicht im Prospekt, sondern im Jahresbericht der Gesellschaft. Drei Stellen genügen für eine erste Einordnung:

• Das Ergebnis der Gesellschaft im Verhältnis zur Summe der Ausschüttungen. Liegt die Ausschüttung dauerhaft darüber, wird Substanz ausgekehrt.
• Die Entwicklung der Liquiditätsreserve. Sinkt sie über Jahre, während unverändert ausgeschüttet wird, ist die Zahlung nicht erwirtschaftet.
• Der Soll-Ist-Vergleich zur Prognose. Seriöse Jahresberichte stellen die prospektierten Werte den tatsächlichen gegenüber. Fehlt dieser Vergleich, ist das selbst eine Information.

Der interne Zinsfuß und seine Schwachstelle

Prospekte weisen häufig einen internen Zinsfuß aus, der alle Zahlungen und ihre Zeitpunkte berücksichtigt. Das ist methodisch die richtige Kennzahl — mit einer Einschränkung, die ihre Aussagekraft stark begrenzt.

Ein erheblicher Teil des Gesamtrückflusses entfällt bei geschlossenen Fonds auf die Schlusszahlung: den Verkauf der Anlage, der Immobilie, des Portfolios. Dieser Verkaufserlös liegt zehn oder mehr Jahre in der Zukunft und ist eine Annahme. Verändert man sie, verändert sich der ausgewiesene Zinsfuß erheblich — die Kennzahl ist also nur so gut wie die unsicherste Zahl, die in sie eingeht.

Praktisch heißt das: Den internen Zinsfuß nicht als Ergebnis lesen, sondern die Sensitivitätsrechnung suchen. Steht sie nicht im Prospekt, lässt sie sich näherungsweise selbst anstellen, indem der angenommene Verkaufserlös um ein Viertel gesenkt wird. Was dann übrig bleibt, ist die belastbarere Erwartung.

Was die Schlusszahlung entscheidet

Wie stark die unsicherste Zahl das Ergebnis trägt, lässt sich beziffern. Der Fall: 100.000 € gezeichnet, 5 % Agio, also 105.000 € eingezahlt. Zehn Jahre lang 8 % Ausschüttung auf die Zeichnungssumme. Verändert wird ausschließlich die Schlusszahlung im zehnten Jahr:

Eigene Berechnung. Einzahlung 105.000 € in Jahr 0, zehn Zahlungen von 8.000 €, Schlusszahlung im zehnten Jahr zusätzlich. Gesamtrückfluss bezogen auf die Zeichnungssumme ohne Agio, interner Zinsfuß auf den tatsächlich eingezahlten Betrag. Vor Steuern.

Die Ausschüttungsquote ist in allen fünf Zeilen identisch — 8 % über zehn Jahre, wie im Prospekt beworben. Das Ergebnis reicht trotzdem von −4,66 % bis +7,28 %. Die gesamte Bandbreite entsteht in einer einzigen Zahl, die niemand kennt: dem Verkaufserlös am Ende.

Daraus folgt die Frage, mit der sich ein Angebot am schnellsten prüfen lässt: Welche Schlusszahlung unterstellt die prospektierte Rendite? Wird sie nicht genannt, lässt sie sich zurückrechnen — aus dem ausgewiesenen internen Zinsfuß und dem Ausschüttungsplan. Liegt sie nahe 100 % des eingesetzten Kapitals, unterstellt die Rechnung, dass der Sachwert nach zehn Jahren Nutzung praktisch nichts an Wert verloren hat.

Für Immobilienfonds ist genau das die Stelle, an der der Kapitalisierungszins des Verkaufsjahrs entscheidet — dieselbe Mechanik wie unter Kapitalisierungszins und Exit-Yield. Für Anlagen mit technischer Lebensdauer, etwa Photovoltaik oder Infrastruktur, ist die ehrlichere Annahme oft der Restwert nahe null: Was am Ende zählt, ist dann allein, was während der Laufzeit erwirtschaftet wurde.

Die Rechnung, die vor der Zeichnung steht

Aussagekräftig ist eine einzige Gegenüberstellung: alle Rückflüsse über die Laufzeit gegen alles, was eingezahlt wurde — einschließlich Agio. Alles andere sind Zwischengrößen.

Die vorletzte Zeile wird regelmäßig vergessen: Bei Beteiligungen greift keine Abgeltungsteuer, sondern der persönliche Satz — bei hohen Einkommen ein erheblicher Unterschied. Die Systematik steht unter Beteiligungen versteuern.

Die Sprache im Prospekt

Ausschüttungen sind Prognosen. Die verwendeten Formulierungen — geplant, prognostiziert, angestrebt, erwartet — sind rechtlich bedeutsam und keine Stilfrage. Sie kennzeichnen den Unterschied zu einer Zusage, den es bei dieser Anlageklasse ausnahmslos gibt.

Wer eine Beteiligung prüft, sollte deshalb zuerst nach dem Wort suchen, das nicht vorkommt: „garantiert". Fehlt es, ist das korrekt. Steht es irgendwo, gehört genau geprüft, wer diese Garantie gibt und ob dieser Garantiegeber sie im Ernstfall tragen kann.

Rechtsquellen

• § 20 EStG Einkünfte aus Kapitalvermögen; Absatz 9 regelt den Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro je Person Bundesministerium der Justiz
• § 32d EStG Gesonderter Steuertarif für Einkünfte aus Kapitalvermögen Bundesministerium der Justiz
• § 8 EinSiG Deckungssumme — 100.000 Euro je Einleger und CRR-Kreditinstitut Bundesministerium der Justiz

Alle Verweise führen auf die amtliche Fassung und wurden am 04.09.2026 aufgerufen. Sie öffnen in einem neuen Tab.